专栏名称:绵羊国一只鱼
作者: Jane Yu
简介: Jane Yu,扎根新西兰18年,注册会计师,注册金融顾问,贷款经纪。公众号新西兰YAO乐居,无论贷款,房产,税务,理财,“有证”人将带给您最靠谱的知识和咨讯,更有新西兰美食美酒不定期亲测报告,Work & Life必须平衡起来!

买房,到底有没有必要谈Plaster色变?

发布时间:2018-11-19 08:23:18
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今天我们谈一个新西兰房产的大问题,漏水房——

“所有Plaster外墙的房子都是漏水房吗?”“独栋房也会漏水吗?下面是砖,上面是Plaster也不行吗?”“1998年建的砖房有漏水房风险吗?到底哪些年份的房子有问题呢”“我已经做了检查不漏水,是不是可以买呢”?“这栋房子的外墙全换了还拿了CCC,是不是就没问题了呢?”

以上是有关漏水房问题的最典型疑问。那么,新西兰漏水房问题的前因后果究竟如何,到底有没有必要谈Plaster色变呢?

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很多人已经把“plaster"和漏水房这两件事情自然而然的联系到一起了。但实际上,最大元凶其实并不是Plaster,而是1995年~2004年期间未经防腐处理的木材。再加上Plaster热胀冷缩的特性,没有Cavity(外墙和木框架间的透水空腔)以及当时非常流行的“地中海式建筑”(平顶、窄屋檐、内阳台)的共同作用,造就了这个损失数以百亿计的建筑灾难。

所以不能简单把Plaster和漏水房划上等号。不少质量很好,Plaster只是贴在其他墙体外做装饰的房子更是容易被“躺枪”。如果维护不当的话,理论上任何外墙都存在漏水可能。

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在新西兰谈房,一直秉承的的一个原则就是个案差异大,有一些通用的原则,比如地点,学区,土地面积等等,每个房屋的个体屋况,也对房价有着重大的影响。 Exterior外墙建材,更是重中之重,买家也都非常关心的一项, 但并不是唯一重要的一项。那么就联系到我们今天的主题,plaster 外墙的房屋到底能不能买?

简单的回答,其实根本没有任何的房子,是绝对不能买的。

咱们不是在底特律,1美元的房子都可能没人要。 咱们蓬勃发展中的大奥克兰,基本上不存在“绝对不能买”的房屋,我总结了几个点,是您在考虑能否买plaster建材的物业时要考虑的

你买房子的目的是什么?

自住?出租?land bank? 分割,改造重建?

比如,如果你是想长期自住,那么有漏水风险的物业显然不是理想选择。但出于其他目的就不一定了:

我们在市场上经常看到有些房子已经破到不行的物业仍然卖出天价,那么说明房主认为,即使房屋本身的价值已经趋近于0, 甚至为负数(清理掉也是要钱的),那么经过计算,他觉得以这个价钱购买依然是划算的。

比如Ponsonby刚刚售出120万纽币的这栋房屋,明显它的居住价值已经没有甚至为负数(需清理),但由于其他因素,比如地理位置,购买这个物业的人仍然有可能做了笔好投资。

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有的plaster外墙物业,虽然有漏水风险,但是经过计算您觉得这个地理位置,预期的使用价值等等,以一个很不错价格能买到仍然是合适的话,那么为什么就一定不能考虑呢?

但我仍然要提醒大家,做这个计算不是件简单的事情,需要考虑的因素多,而且不一定能全部量化, 需要相当多的房地产市场经验去进行部分估算,如果您是初入房市或者新移民,想要购买这种物业,最好找一个非常懂房,又会从您的角度出发的人给予指导建议!

Cavity (隔水层)

Plaster 建材的房屋有没有隔水层,差异是蛮大的,cavity可以大大减低漏水风险, 但是!敲黑板啊, 不要想当然觉得有cavity的房屋就不漏,没有的就漏,最重要的事情就是找一个合格的房屋检测师做屋检。保养的好的,施工质量高的没有cavity房屋也有可能比一个疏于保养,粗制滥造的有cavity房屋更加有价值。

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土地,土地

新西兰大部分的独立屋类型物业都由土地和房屋两部分组成,强烈建议大家在购买任何物业以前,去查查目标物业的政府估价,地址如下

https://www.aucklandcouncil.govt.nz/property-rates-valuations/Pages/find-property-rates-valuation.aspx

在一个房产价值的这两部分构成中,土地往往是升值的,房屋(如果没有增值改造)基本上是贬值的,如果土地价值占到CV,和出售价格的比例比较高,那是一个正面的信号,但是注意,政府的估价不一定准!有很多人反映这次的CV估价更是不靠谱。所以为什么说经验和知识是如此的重要,我个人第一次置业的时候,特别感恩有个懂房的买家中介给予我们指点,也让我学到很多东西。

贷款的问题

如果您想要买此类物业,并且需要贷款,务必要在合同无条件前确认清楚银行或者信贷机构接受该房屋作为抵押物。 切记!

总结

Plaster的确比其他建材有更高的漏水风险,但是在新西兰买房,一定要具体问题具体分析,从自己的购买目的开始,到银行贷款,预算,具体屋况,进行全面的考察。最终其实每一个房屋都有一个“合适”的价格线,也包括了plaster物业。

所以对找房者来说,最重要的事情是:在购买前要充分了解房屋的整体情况,并把所有不利因素都计算到你能给出的价格中去, 而不是简单粗暴的在什么都不了解的情况下,就直接打叉或者直接买断。—明白了这个要点,有没有必要谈Plaster色变的问题就自然有了答案了。

 

乐居观点,新锐作者,

犀利观点,深刻剖析移民生活

 

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