带你避坑！首次买投资房最易犯的9个错误

在新西兰，投资房产是在所有投资渠道中比较受欢迎的一种。然而，任何投资都不是闭着眼买了就能赚钱的，买投资房也是一样，只有不断学习，做好功课，是提高投资的成功率的不二法门。

我们就为您精选了新西兰一些顶级房地产投资专家总结的，新西兰房产投资最容易犯的10个错误，避免这些陷阱将助您更快地实现财务目标。

1. 对投资前景过于简单和乐观

“仅仅因为你拥有房产，并不意味着你会自动变得富有并且能够舒适地退休。”

她说，不要期望通过什么都不做可以在一夜之间赚到很多钱 — 现今的世界已经很难有这种好事。 信息不对等产生的利润空间已经越来越扁平，想要赚钱，就需要做功课

2. 不做预算

Dudson看到很多人在没有进行任何数字分析的情况下花费数十万纽币购买房产。

“他们没有考虑现金流将会是什么，这笔交易将对他们的财务产生哪些改变？这些改变是正面的还是负面的？还会包含哪些其他成本？”

Fuzo Property的项目经理David Whitburn说，很多人不知道房产的总收益率 ，租金的基本计算 和净收益率计算 。房地产评论员Olly Newland说，他经常遇到陷入“帝国建设”模式的人：

“他们被他们拥有的房产数量所迷惑，并认为他们建设了一个类似房产王国的存在，但这些房产的收入其实被成本所吞没。”

3. 不了解风险

他们认为房价只会上涨,- 这个预期与否能实现，和入市的时机和时间区间关系非常大

很多人对杠杆的Reward和Risk了解不足，它可以在使用得当时提高回报。在许多其他资产类别中，房地产投资者可以获得比投资者更多的杠杆。

比如，一个投资者购买50万纽币的房产，只需要10万纽币的存款，并从全部50万纽币的投资中获益。

如果价格在一年内上涨5％，那么他们的100,000纽币存款将成为125,000纽币的股权，而不是仅有105,000纽币—如果没有杠杆。但杠杆也加剧了风险。如果价格下跌10％，房子价值450,000纽币，其初始存款和股权的一半将消失。

4. 没有得到足够的建议

房地产投资者可以通过向有充分投资经验的人，以及专业人士那里学习来避免错误。

Dudson表示，所有房地产投资者都应该拥有一名具有房地产投资经验的会计师，财产或财务顾问， 或者一个生活中有丰富房产投资经验，值得信赖的朋友。

他说，那些入门的人应该与律师和会计师交谈，以获得正确的所有权结构建议。比如，许多人其实没有必要以信托的形式购买房产，“信托对资产保护很有利，但在税率上却没有优势。如果房产亏损，他们会陷入困境。”

5. 以为获得贷款就是关于“financing”的一切

Dudson说，许多人没有考虑他们如何构建抵押贷款，无论他们应该是还本付息（principal and interest）,只还利息（interest only), 还是循环贷款（revolving credit）

她说，熟悉房产投资的贷款顾问会有帮助，额度合理的revolving credit账户对房地产投资者有利，因为租金可能会出现并立即抵消贷款产生的利息，更加的灵活， 但是如果控制不好比例和有不好消费习惯，则有可能带来负面效果。

他建议投资者以不同的情况确定每部分贷款金额，例如一些浮动，一些固定一年，两年和三年，并且没几年review一次，根据利率，是否有罚款，和当时的收入情况，考虑是否进行refinance。

6. 不能很好地管理资产

许多人不会经常调整租金，或不知道如何处理棘手的租务问题。

“你也许听说他们是一个很善良的人......但随后租客不付钱，你被套住了，在你能开始采取行动前，可能已经被拖欠了3000纽币。”

Whitburn表示，投资者应确保他们有足够的资金来支付维修和保养费用

7.没有做全面调查和研究

Whitburn看到过投资者以不合理的价格购买漏水的房屋，或购买不了解租约条款的租赁物业。

再次强调，与专业人士的合作是避免此类陷阱的方法，无论是一个合格的房屋检测师，还是律师，会计师，都是您无忧购房的保障。

8.只有在市场火热时才对投资房感兴趣 （划重点！）

当房价上涨时，会吸引很多投资者入市。往往人们看到别人已经赚钱了，才想起来行动，但事实上，真正赚钱的人从来都是早于大众行动的 ——

Dudson说 “实际上，当市场气氛是悲观和观望态势的时候，就是你应该买的时候。”

这里加一句我自己的话，看自行车老大爷买股票的段子相信很多人都听过- 股市门口看自行车的大爷炒股发财了，别人问他秘诀是什么，大爷说：“简单的很，门口自行车没了我就去买，自行车满到没地方停了我就去卖”

大道永远至简啊！

9. 不了解自住和投资房产之间的区别

不要认为你拥有自己的房子，你对房产就有足够的了解，而能成为一个房东。

购买投资房需要由计算，如何持续维护和对当地租赁市场等因素的了解，去做买卖决定 - 而不是花园或厨房有多美丽

Dudson说，这可能听起来很疯狂- “我所拥有的任何投资房产，都不是我想要住的地方”

（部分内容来自https://www.stuff.co.nz/business/money/71737793/Top-10-mistakes-Kiwi-property-investors-make）

乐居观点，新锐作者，

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