我能想到最浪漫的事，租房容易，买房便宜

假期刚过，奥克兰的租客们还未从假期的兴奋中回过神来，却再次陷入租房困境。

本周，在奥克兰郊区的Remuera，多达50组人蜂拥而至一处招租的房屋。

一位不愿姓名的潜在的租户说，有更多人甚至在看到这处3卧室2浴室的房产广告前就已经放弃了- 因为每周的租金高达750纽币。

这位“猎屋者”告诉记着说，这处房产比广告上看起来要小不少，对于在外面等着看房的人潮，她感到非常惊讶，心理压力也着实不小。

2018年，工党政府推出了一系列打压房市的“组合拳”，我们也为大家特地按时间轴总结过：

至于这套拳到底达到了谁头上，如今也是谁疼谁知道了。。

当然了，租房市场的窘境也有一定的季节性因素，比如学生们开学前的回潮等。

让我们来学点租房经济学

其实租房市场一直以来都是遵循一定的经济规律的，学过微观经济的人都知道，租房市场平衡是个重要的知识点呢

二百多年前，工业革命的发源地英国在完成城市化的同时，最先面临住房问题——大量农民涌入城市，城市住房供不应求。英国推崇自由市场经济，政府不干预房地产行业，结果导致当时90%以上的房子被资本家控制，大肆抬高房租剥削工人。随后，英国政府不得不做出反思并调整政策，决定适度干预住房市场。当时的经济学家达成一个共识，把住房界定为“准公共产品”，这一理念开启了现代住房制度的先河。

在一个理想中的成熟市场，买房与租房应该是无差异的两种选择。经济学者杨现领称，对于买房的人来讲，在健康发展的市场中，房屋资产会不断升值，经过一定时间的累积，资产的升值部分会覆盖首付、资金成本、养房成本等相关费用，并能带来正收益。而对于租房的人，可以相应避免购房的首付和诸多相关成本，并将节省下来的资金用于其他方面的投资。

但是，这种理想的状态基本上只存在于理论之中，在新西兰，10年前一个买房的人和一个一直租房的人，如今的经济状况存在的差异是显而易见的，这也是新西兰房地产市场持续多年的动力之一。

拥有自己的房产-仍然对年轻人有着巨大的吸引力， 在利率持续低位的时候，这种强大的吸引力更是难以消退。

失衡的租与购 

然而回归到现实，住房并不是一个单纯的消费问题。经济学者杨现领表示，从政府角度，买房意味着投资、住房按揭、土地财政与土地金融，总体上意味着增长、税收与就业。而租房意味着消费，它的产业链相对短，投资拉动效应弱，对增长的带动效应不明显、不直接。所以，房价问题是经济问题，主要影响的是投资。而租房是民生问题，影响的是消费。

租金上涨背后的链条

从微观经济学上讲，商品价格是由该商品的供给和需求决定的，房租也不例外。但是影响租房市场的因素并非只有供需关系，它还受到房价的影响。当房屋作为消费品时，房价会影响租房市场的需求，即房价高，大家买不起房，自然会跑去租房。而当房屋作为投资品时，房价会影响租房市场的供给，这就牵扯到年租金收益率。

既然是投资，就要考虑收益，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比，在1：300～200之间比较合理，即需要200～300个月可以收回成本。换算成“年租金收益率”就是4%～6%之间，它代表着一年下来，靠出租房子收回了成本的多少比例。

如果投资房租金收益率过低，造成的结果之一是投资方或者房东缺乏出租房屋的动力，提供出租的房屋少，租金自然也会上涨。

根据专家数据，美国的住房空置率长期保持较低水平，即使美国楼市最差的2007～2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

而新西兰的房屋空置率在2016年的统计时，只有不到1%！

租赁市场背后的社会治理体系

各国的共识是，房屋租赁市场具有社会福利属性。杨现领说，租金稳定是民生稳定和社会稳定的重要基础。同时，租赁具有更多的消费属性，租金是CPI(居民消费价格指数)的重要构成部分。租金上涨过快会引发潜在的通胀风险，对经济和社会稳定造成威胁。无论是成熟市场，还是发展中市场，租金支出都是家庭消费支出的重要部分，因此，租金稳定对于通胀的管理非常重要。

在新西兰，政府在住房问题上做出的努力是有目共睹的。 但是不要忘了，经济规律的力量才是租房市场的主导，一味打击房产投资者的信心，最后反而会损害低收入阶层人民的利益。

反对党领袖Judith Collins在近期的采访中也曾表示过类似的担忧，只是没想到，现实的租房危机来的比预测的更快，而另一边，Kiwibuild项目已经建成了100套，

离目标还差......99900套

2019年即将到来的投资房负扣税改革， 如果一旦通过，无疑又是对已经失衡的租房市场上，加上一个加剧不平衡的砝码。

2019 ，这个扑朔迷离的年份，房地产市场和租房市场该何去何从？