详解资本利得税与房地产相关的部分-各方意见如何？

自2019年2月21日，前工党财政部长MichaelCullen爵士率领的税务工作小组（TWG）公布了名为《税收未来》的报告，引起了社会各界广泛的讨论。其中最瞩目的，恐怕就是和房地产相关的部分了

在资本利得税（CGT）下，每个新西兰人的房子和商业物业都可能需要通过一种系统程序进行估值，这次大规模估值 拟定将会在2021年4月1日举行。虽然家庭住房可以免于被征税，但大多数人可能会对纳税范围内的投资物业、农场和度假屋支付33％的资本利得税。资产的被征税的部分将是2021年4月1日的估值高于物业售价的部分。

具体方案为：

1）确定资本利得税的实施日，该日期也是所有资产的估值日。资产持有者需要在这一日期前自行完成估值，否则将采用政府估值；

2）估值日前的资本收益，不收资本利得税；估值日后的资本收益，收资本利得税。发生资产买卖行为，就有可能触发资本利得税；

3）资产买卖获得的收益被算成当年收入，根据个人所得税的边际税率征税；

4）所有价格都不进行通货膨胀调整，也就是说哪怕只是账面上的“资本利得”，也要缴税。

今天我们就总结一下税务小组的工作报告出台以来，来自各方专家的一些对于房地产相关内容的意见， 以及房东对此项改革的反馈：

Deliotte专家意见 

（Tax working Group下文简称TWG）TWG对资本利得税(下文简称CGT)给出以下概述 “从广义上讲，改革的公平性，完整性，收和收益将超过其复杂性，税收成本和相关的效率成本？“

但值得怀疑的是，TWG的成员并不完全了解CGT是否会符合上述声明，少数人认为由此带来的效率和税收成本而反对它，然而大多数人似乎认同CGT会增加税收制度的公平性。

“从某种程度上说，“一块钱就交一块钱的税”的说法很有吸引力，每个人挣到每一分钱理应承担同样的税收。然而，如果深入研究细节，其他的公平问题就出现了。”在寻求创造公平性的过程中，该提案会产生一些不公平的层面。比如：

 如果CGT以全额税率申请而没有经过通货膨胀率调整，那么按全额收益征税是否公平？

家庭住宅和艺术品被排除在外是否公平，但大多数其他财产都不能豁免？假设有一位拥有50万纽币的房屋和50万纽币的商用物业的水管工，商业建筑将被征税，他们是否应该换车成购买一幢100万纽币的房子，并且租用一个商业物业进而享受全额免税？

房地产投资协会警告CGT将导致租金上涨

新西兰房地产投资者联合会（NZ Property Investors'Federation）首席执行官Andrew King正在大声疾呼，称房东已经在缴税

 “政府的资本利得税CGT并不会降低房价，但会对将压力转嫁到租金上，”King说。 “它将对企业和资产所有者的投资决策产生巨大影响，使我们的税收制度变得十分复杂，而且不会增加太多税收收入。”

更多来自会计师行业的意见和顾虑

Aaron Quintal是安永的企业税务合伙人。他在租赁物业的CGT上看到了什么问题？

“出租物业面临的主要问题是所有类型资产都面临同样的问题：估值， 如果政府表示你可以按照政府估价（Ratable value）去计算应缴税金额， 每个业主仍然会希望取得独立估值，看看它是否会降低他们的潜在税收，即使每个房产的估值成本不是很大，按租赁房产和第二套住房的数量总数来看，这是一个可观的，艰巨的工作量。”

“扩大税基一般被认为会减少争议和曲解，但并非总是如此。如果有一个合理的边际征税原则，比如， 我们不对整体资本收益征税， 而对出租物业和度假屋，和土地面积小于4500平方米的非家庭住宅的资本收益征税， 还不能明确这样是否能消除更多的争议和曲解， 总之，CGT取得的任何收入都不会是政府的免费（没有成本的）收入”Quintal说。

资本损失怎么算？

 “资产价格上涨和下跌会使得CGT收入是周期性的，政府必须允许其他的损失抵消收益，当资产价格下跌时，政府的账本会没那么好看了，CGT就像政府持有所有投资型物业的33％的股份一样 — 如果房价下跌，所有纳税人都会分担痛苦。“

房地产投资者联合会的担忧是否有可能发生？

“税务小组所做的工作尚未对房地产价格产生影响，但有理由预计租金将会上涨。如果房东的税后收益率下降，特别是限制租金损失可以负扣税一旦实施，房东将不可避免地试图提高租金。“

有没有一些有利于对投资物业征收CGT的点？

“业主目前的投资物业回报率低于政府债券利率， 很多出租物业都在亏损，但由于资产价值持续增加，使得投资房产依然保持稳定。住房是一种特殊的资产，长期资本收益可以远远超过周期性收入。按照公平原则，资产增值和持续和经常性的收入一样需要征税。但其复杂性和（政府的）征税成本是多大的代价？为了这种“公平”付出这些代价是否值得？

有哪些体现其复杂性的例子？ 

“边界难以定义是造成税收复杂性的原因。比如，什么是家庭住宅？如果有人在一年中有招收一些租客，或在自己度假时将房子放在Airbnb上，或者在家里经营自己的公司，该如何去定义？

经济学家支持的依据有哪些

西太平洋银行（Westpac）首席经济学家Dominick Stephens说：“这(资本利得税)将提高住房的可负担性，提高住房自有率，帮助消除在投资项目上的严重偏差，使得国家的资产负债表更多样化 ”

Stephens说，与其他形式的投资相比，房产征税较轻， 按财政部和税务部估计，房地产投资者的通胀后税率为29.4％，而银行存款人和股票投资者支付的股息税率高达55.7％。

“我们非常重视对投资所得的收入(income)征税，但我们对投资所获得的资本(capital)收益几乎没有征税，”他说。例如，银行存款仅产生收入(没有资本增值)，但却因此被大量征税，相比之下，房地产投资在应税净收入方面经常没有回报，而在免税的资本收益方面则多出很多。

这次已经是新西兰政府半个世纪以来第五次对资本利得税进行研究和提案，前四次的报告中都列举了资本利得税的正面作用，也给予了肯定，但最终的结论却仍然是：新西兰目前并不适合引入此税种。

上一次报告提出于2010年，税务工作小组得出结论：最能扩大税基的税制改革是引入全面的资本利得税，但全面的资本利得税的实施难度过大，并且会产生效率成本和曲解的问题。

这次的工党政府能否成功引入资本利得税？

让我们拭目以待。