- 专栏名称：绵羊国一只鱼
- 作者： Jane Yu
- 简介： Jane Yu，扎根新西兰18年，注册会计师，注册金融顾问，贷款经纪。公众号新西兰YAO乐居，无论贷款，房产，税务，理财，“有证”人将带给您最靠谱的知识和咨讯，更有新西兰美食美酒不定期亲测报告，Work & Life必须平衡起来！
初次在新西兰购房的朋友，往往会弄不清楚几种Title形式的区别和各自的特色， 以往在这个事情上出纠纷的人——真不少！
所以我建议房市新手们都花几分钟的时间好好看看本文。
1. Freehold（永久产权）
Freehold,也称fee simple,是新西兰一种最为普遍的产权形式，也是享有相关地产权益最多和最完整的一个。在该产权下，产业永久全部归业主所有，业主可以将房产随意出售或转让，购买者在买下房产的同时也买下了所占的土地，在获得政府批准后可对进行土地分割，加建，改建等。
2. 共同租借产权（CROSS LEASE）
Cross lease这种产权形式目前已经不再给予新的登记， 但市面上仍然有不少这种title的房产，它的结构是，一块地整体有一个永久产权，这块地上的所有两个或以上的产权人共同登记为产权人，然后产权人集体签订一个统一的租约，期限为999年，每个产权人对于自己房子所占据的面积根据合约享有部分产权。在申请贷款的时候银行对待cross lease与永久产权的房产差异并不大，其实一定程度上说明这种产权形式的认可度。
这种形式的弊端在于，如果您想对自己的房屋进行改造和扩建，必须经过其他业主的同意。
3. 租借产权（Leasehold）
Leasehold一般情况下是指土地业主将土地租借给开发商或房屋业主，租金将按期支付给土地的业主。也就是说，房屋的业主并不拥有土地的产权，而且一般来讲每隔一段时间租金就要重新续约一次，租金也会根据当时的市场做出调整。
Leasehold 中还有一种叫Maori Land lease, 市中心附近有一些知名公寓是建在毛利地之上，由Auckland Ngati Whatua所拥有，有兴趣的亲们可以自己google一下各种新闻故事，出价之前一定要多方面考虑，咨询清楚利弊！
（故事之一节选）
总而言之，leasehold这种形式的物业，我不能说绝对不能买，世界上没有绝对的事情。
但如果您看上了，请务必在出价前进行充分的咨询和考量再做决定。
4. Unit Title（单元型物业）
Unit Title，有一些可称为“strata title”,即可以是“feesimple(freehold)”也可以是“leasehold”。
简单的说，就是多个物业单位共享一块土地（或者leasehold则没有土地），及上方建筑物的产权。这种形式不仅能够实现地产的平面分割，而且能够划分多层建筑的立体空间的权属。每个Unit 开发要有一个Unit plan，要有一个全体Unit 业主组成的Body Corporate。每个业主根据自己的所占的产权比例行使投票权。Body Corporate 有法定职能和议事规则，对于每个业主提出要求和限制，对于公共部位的养护使用做出规定。
买方律师在客户要购买此种物业时一般会给予专业的建议和进行body corporate查阅，并向客户提供解释和意见。总之，在关于此种房产的交易方面，律师是权威，政府也有相关的科普网站。
https://www.tenancy.govt.nz/uta/renting-leasing-and-buying/buying-a-uni
最后在补充一个重要的知识点，不同的产权类型在申请贷款时的最高LVR (loan to value ratio)是不同的！
所以看房前务必咨询靠谱贷款顾问。
本文作者：Jack Yao
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