新西兰房市——海外买家禁止令的影响有多大？

相信绝大多数关注新西兰房市的人，都多少听说了即将要颁布的海外买家禁止令，那么

它会在什么时候实施？

哪些人会被影响？

它是否会对房价有效？

这篇文章将一一为您解答。

1.    它会在什么时候实施？

海外买家禁止令真正的名字叫做Overseas Investment Amendment Bill（修改法案），它是对Overseas Investment Act 2005（海外投资法, the Act）的补充和修改。

修改法案将Residential Land（居民用地）归类为Sensitive Land（敏感用地），这样购买者一旦被认定为海外购房者（投资者）便不能直接购买现有的居民房产，需要向海外投资办公室（Overseas Investment Office）申请才可以。

这可以说是关系到所有海外移民的大事。那么我们先来看一下这个法律的审议过程怎么样了，下图是目前该修改法案在议会的进展情况：

这个修改法案已经通过议会一读，现在停留在Select Committee（委员会），这个阶段意味着委员会要向全社会公开征集意见，收到意见后，委员会将对相关意见进行审阅并酌情对法案进行修改，在完成修改后会再次提交到议会，进行二读。目前这个委员会征集意见的阶段在4月10日已经截至。

但是，这个截至日期并不是原定的截止日期，原定的截至日是2018年1月23日，之后委员会原定于2月20日前就所征集到的意见发布报告，之后这部修改法案有可能会在三月正式实施。

根据以上的时间线推断，由于征集意见阶段被推迟到4月10日，这个修正案很有可能会在六月左右正式实施。

截至4月10日，共有267份意见被提交。

这267份意见中，有个人提交的，也有企业或组织提交的，下面展示的是其中一些具有代表性的意见提交者。

银行

房地产相关协会

律师

地产公司

其他

银行，房地产协会，律师，房地产公司毫无疑问均是修改法案的利益相关方。但是，很意外的看到了Vodafone NZ 和Bunnings，仔细查阅了一下他们提交的意见内容，原来按照海外投资法的规定，这两个公司都被定义为海外投资者，他们希望对于他们以维护商业运营和发展为目的的土地交易行为，能够从修改法案中获得豁免，从而使他们节省相应的法律成本。

另一个有意思的现象是很多华人（依据姓氏及名字拼写判断）以个人名义提交了意见。

有兴趣的朋友可以去新西兰国会网站进行查阅，所有信息均为公开信息。

2.   哪些人会被影响？

我们这里只讨论个人，不涉及其他类型的企业或实体。

作为个人能否顺利买房，关键取决于，你是否被认定为海外投资者。

海外投资法第七款第二条（Section 7 (2) (a) of the Act）对海外投资者（Overseas Person）的定义是：

An individual who is neither a New Zealand citizen nor ordinarily resident in New Zealand.

New Zealand citizen便是指持有新西兰护照的公民。

那么如何解读Ordinarily resident in New Zealand呢？

依据海外投资法第六款第二条（Section 6 (2) of the Act）的规定，想要被认定为Ordinarily resident in New Zealand，必须满足两个条件：

1.      持有居民类签证的人；并且

2.      长期居住在新西兰，或者，想要在新西兰长期定居并已经在新西兰居住满十二个月。

新西兰财政部（The Treasury）公布了一个更为具体的分类，详细的列举了购买条件，一共将买家分为了四种：

这里需要注意，以上所有规定都还没有最终确定，在最终通过法案时，可能会有变化。

3.   海外禁止令是否会对房价有效？

我们首先来看一看直接受影响的买家有多少。

Land Information New Zealand（新西兰土地信息局）每个季度会发布一份报告叫做Property transfers and tax residency，这份报告从2016年12月开始统计房产买卖双方的签证类型及身份。下面的表格是对2017年的数据总结。

统计房产成交量是指数据被成功统计的房产交易成交量，此成交量会与该季度的全部房产成交量有细微差别。

由于是在2016年12月才开始对签证类型及身份进行统计，所以第一季度的统计房产成交量仅占该季度全部房产成交量（41,919）的87%，而第二，三，四季度的占比均为99%。也就是说，统计房产成交量约等于该季度的全部房产成交量。

非公民或居民是指购买者本人不是新西兰公民或居民，例如工签，学签和其他签证类型。

从表格中可以看出，非公民或居民所占的成交量比例并不高，仅仅为2%-3%。由此可见这份修改法案，对房价的影响并不大。

另一方面，澳大利亚从2008年底便实行了严格海外买家限购法案，其房价的变化，可以作为新西兰的参考，这里以悉尼房价为例，房价变化如下图：

从图中可以看出，2008年后，房价一路上扬，并没有受到限购政策的影响。

那么既然影响不大，为什么政府要大费周章的颁布这样的法律呢？（敲黑板！！！）

人活于世，离不开衣食住行，这可以说是人的最基本需求，是人民安居乐业的基本保障，这也是为什么天朝在建国初期要严打投机倒把，囤积居奇。

衣食住行包括了众多行业和商品，而房产在其中即使不是最特殊的商品，也是最特殊的商品之一。

因为它不仅具备满足人们消费使用的基本特征，还有作为投资产品的属性。正是因为同时兼具了这两种属性，刚需买房者和投资者间便形成了天然的矛盾，而且这种矛盾在正常的市场经济中是不会被消除的。

刚需者希望政府能够平抑房价，而投资者关注的是能够刺激房价的因素。

面对这样的矛盾，政府扮演的是什么角色呢？

政府要做的是平衡。

假设你是政府，你最想看到的局面是什么？

大米同学认为政府最希望看到的是，房价稳步上涨，因为这样可以吸引投资者，刺激经济，但同时，房价增长的速度不能过快，要保证绝大多数人能够买的起房（能负担房价），同时抑制房价泡沫。这就是平衡。

影响房价的因素众多，有的利于房价上涨，有的利于房价下跌。政府要做的就是，当利于房价上涨的因素占主导地位时，政府就要扯一扯房价的后腿。反之亦然，当利于房价下跌的因素占主导地位时，政府就要给市场信心，刺激房价。

这个修改法案其实就是政府在扯房价的后腿，那就说明当下利于房价上涨的因素占主导地位。

那么当下主要影响房价的因素有哪些？（以下因素并不全面，只为列举一二供大家参考）

利于房价下跌因素的实际效果目前并没有具体的统计，而利于房价上涨的这些因素，都是我们能够看得到的。

原材料价格上涨

用工成本上涨

人口净流入

从图表中可以看出，这三个因素都是在持续增长的，再加上投资者对新西兰房地产市场的青睐，种种因素的持续作用下，造就了如今的高房价。而政府则是在不停的尝试各种方法来抑制房价，整体效果一直不甚理想。房价的可负担能力已经位列全球倒数，具体请参见文章：

奥克兰的房价到底有多高？！

结语

大米同学并非房地产专业人士，本文内容仅仅是个人的一点浅见，希望能够给在关注房价的朋友提供一些思路，抛砖引玉，欢迎专业人士交流指导。

力争用最平实的语言，让大家了解在新西兰生活所需要的相关金融信息。

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