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作者: 米叔
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新西兰房市——海外买家禁止令的影响有多大?

发布时间:2018-04-24 14:38:13
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相信绝大多数关注新西兰房市的人,都多少听说了即将要颁布的海外买家禁止令,那么

它会在什么时候实施?

哪些人会被影响?

它是否会对房价有效?

这篇文章将一一为您解答。

1.    它会在什么时候实施?

海外买家禁止令真正的名字叫做Overseas Investment Amendment Bill(修改法案),它是对Overseas Investment Act 2005(海外投资法, the Act)的补充和修改。

修改法案将Residential Land(居民用地)归类为Sensitive Land(敏感用地),这样购买者一旦被认定为海外购房者(投资者)便不能直接购买现有的居民房产,需要向海外投资办公室(Overseas Investment Office)申请才可以。

这可以说是关系到所有海外移民的大事。那么我们先来看一下这个法律的审议过程怎么样了,下图是目前该修改法案在议会的进展情况:

这个修改法案已经通过议会一读,现在停留在Select Committee(委员会),这个阶段意味着委员会要向全社会公开征集意见,收到意见后,委员会将对相关意见进行审阅并酌情对法案进行修改,在完成修改后会再次提交到议会,进行二读。目前这个委员会征集意见的阶段在4月10日已经截至。

但是,这个截至日期并不是原定的截止日期,原定的截至日是2018年1月23日,之后委员会原定于2月20日前就所征集到的意见发布报告,之后这部修改法案有可能会在三月正式实施。

根据以上的时间线推断,由于征集意见阶段被推迟到4月10日,这个修正案很有可能会在六月左右正式实施。

截至4月10日,共有267份意见被提交。

这267份意见中,有个人提交的,也有企业或组织提交的,下面展示的是其中一些具有代表性的意见提交者。

银行

房地产相关协会

律师

地产公司

其他

银行,房地产协会,律师,房地产公司毫无疑问均是修改法案的利益相关方。但是,很意外的看到了Vodafone NZ 和Bunnings,仔细查阅了一下他们提交的意见内容,原来按照海外投资法的规定,这两个公司都被定义为海外投资者,他们希望对于他们以维护商业运营和发展为目的的土地交易行为,能够从修改法案中获得豁免,从而使他们节省相应的法律成本。

另一个有意思的现象是很多华人(依据姓氏及名字拼写判断)以个人名义提交了意见。

有兴趣的朋友可以去新西兰国会网站进行查阅,所有信息均为公开信息。

2.   哪些人会被影响?

我们这里只讨论个人,不涉及其他类型的企业或实体。

作为个人能否顺利买房,关键取决于,你是否被认定为海外投资者。

海外投资法第七款第二条(Section 7 (2) (a) of the Act)对海外投资者(Overseas Person)的定义是:

An individual who is neither a New Zealand citizen nor ordinarily resident in New Zealand.

New Zealand citizen便是指持有新西兰护照的公民。

那么如何解读Ordinarily resident in New Zealand呢?

依据海外投资法第六款第二条(Section 6 (2) of the Act)的规定,想要被认定为Ordinarily resident in New Zealand,必须满足两个条件:

1.      持有居民类签证的人;并且

2.      长期居住在新西兰,或者,想要在新西兰长期定居并已经在新西兰居住满十二个月。

新西兰财政部(The Treasury)公布了一个更为具体的分类,详细的列举了购买条件,一共将买家分为了四种:

这里需要注意,以上所有规定都还没有最终确定,在最终通过法案时,可能会有变化。

3.   海外禁止令是否会对房价有效?

我们首先来看一看直接受影响的买家有多少。

Land Information New Zealand(新西兰土地信息局)每个季度会发布一份报告叫做Property transfers and tax residency,这份报告从2016年12月开始统计房产买卖双方的签证类型及身份。下面的表格是对2017年的数据总结。

统计房产成交量是指数据被成功统计的房产交易成交量,此成交量会与该季度的全部房产成交量有细微差别。

由于是在2016年12月才开始对签证类型及身份进行统计,所以第一季度的统计房产成交量仅占该季度全部房产成交量(41,919)的87%,而第二,三,四季度的占比均为99%。也就是说,统计房产成交量约等于该季度的全部房产成交量。

非公民或居民是指购买者本人不是新西兰公民或居民,例如工签,学签和其他签证类型。

从表格中可以看出,非公民或居民所占的成交量比例并不高,仅仅为2%-3%。由此可见这份修改法案,对房价的影响并不大。

另一方面,澳大利亚从2008年底便实行了严格海外买家限购法案,其房价的变化,可以作为新西兰的参考,这里以悉尼房价为例,房价变化如下图:

从图中可以看出,2008年后,房价一路上扬,并没有受到限购政策的影响。

那么既然影响不大,为什么政府要大费周章的颁布这样的法律呢?(敲黑板!!!)

人活于世,离不开衣食住行,这可以说是人的最基本需求,是人民安居乐业的基本保障,这也是为什么天朝在建国初期要严打投机倒把,囤积居奇。

衣食住行包括了众多行业和商品,而房产在其中即使不是最特殊的商品,也是最特殊的商品之一。

因为它不仅具备满足人们消费使用的基本特征,还有作为投资产品的属性。正是因为同时兼具了这两种属性,刚需买房者和投资者间便形成了天然的矛盾,而且这种矛盾在正常的市场经济中是不会被消除的。

刚需者希望政府能够平抑房价,而投资者关注的是能够刺激房价的因素。

面对这样的矛盾,政府扮演的是什么角色呢?

政府要做的是平衡。

假设你是政府,你最想看到的局面是什么?

大米同学认为政府最希望看到的是,房价稳步上涨,因为这样可以吸引投资者,刺激经济,但同时,房价增长的速度不能过快,要保证绝大多数人能够买的起房(能负担房价),同时抑制房价泡沫。这就是平衡。

影响房价的因素众多,有的利于房价上涨,有的利于房价下跌。政府要做的就是,当利于房价上涨的因素占主导地位时,政府就要扯一扯房价的后腿。反之亦然,当利于房价下跌的因素占主导地位时,政府就要给市场信心,刺激房价。

这个修改法案其实就是政府在扯房价的后腿,那就说明当下利于房价上涨的因素占主导地位。

那么当下主要影响房价的因素有哪些?(以下因素并不全面,只为列举一二供大家参考)

利于房价下跌因素的实际效果目前并没有具体的统计,而利于房价上涨的这些因素,都是我们能够看得到的。

原材料价格上涨

用工成本上涨

人口净流入

从图表中可以看出,这三个因素都是在持续增长的,再加上投资者对新西兰房地产市场的青睐,种种因素的持续作用下,造就了如今的高房价。而政府则是在不停的尝试各种方法来抑制房价,整体效果一直不甚理想。房价的可负担能力已经位列全球倒数,具体请参见文章:

奥克兰的房价到底有多高?!

 

结语

大米同学并非房地产专业人士,本文内容仅仅是个人的一点浅见,希望能够给在关注房价的朋友提供一些思路,抛砖引玉,欢迎专业人士交流指导。

 

力争用最平实的语言,让大家了解在新西兰生活所需要的相关金融信息。

有兴趣的朋友,还请扫描下方二维码,关注公众号。

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