新西兰好房东？这个公司给租户减租两千万，收入还增加了？

在这次新冠疫情底下，新西兰很多产业都受到了极大的影响，例如旅游业（基本毁灭性打击，还好有国内游撑一下，不过也是杯水车薪），饮食业（还活着的店得感谢一下外卖系统，如果没有外卖系统和服务的话真的是凉透了）还有就是零售业了。

在商业地产中，我们经常会把餐厅和售货零售统称为Retail类型的，但是这里，我们说的零售业更多是集中在以对商品出售为主要业务的商户。

在今年的特殊情况下，人们都不敢外出或者不能出外，大部分的商户在Lockdown的情况下也不能开门，人心惶惶的情况下，销售也是一落千丈。但是，对于这些商家来说，不开门还是小事，一直在滚动的租金才是最大的压力，尤其在各个购物中心的商家们，没有了自然人流，生意就更加困难了。

但是，房东和租客之间也是相互扶持的，大型购物中心的老板Kiwi Property已花费近2000万纽币用于减轻租户的租金。这在其半年度业绩中得以体现，该公司公布其利润增长了47％，至5,420万纽币，这要归功于其办公物业价值的增长。

该公司还正在推进在Sylvia Park购物中心建造两栋办公楼和公寓的计划。

截至2020年9月30日的六个月，2,000万纽币的租金减免导致净租金收入下降5.3％至8,490万纽币。Kiwi Property首席执行官Clive Mackenzie说，通过支持其零售商，它保留了继续保持活力的购物中心，它的投资组合收入占租赁的99.1％。

KiwiProperty在其所有物业中拥有850多名租户，其中绝大多数人获得了一些租金支持，该公司针对其办公室和零售业务组合以及小型零售链中的中小企业租户。

租金减免的费用将被重新引入商业建筑物的折旧津贴所部分抵消，这将使Kiwi Property的全年税后收入增加约450万纽币（重点！天下没有免费的午餐！）。

KiwiProperty的长期战略是通过在奥克兰和汉密尔顿的四个大型购物中心站点上更多地“混合使用”开发其他建筑物和设施，以减少对购物中心的依赖。混合用途物业包括Sylvia Park， Sylvia Park Lifestyle，林恩购物中心（LynnMall）和汉密尔顿的The Base。

该公司正在推进这一战略，宣布Sylvia Park的第二座办公楼获得了资源许可（Resource Consent），并且正在为15层开发进行设计。Mackenzie说，Kiwi Property还在计划在Sylvia Park进行第三处写字楼，这将会是较小的六层办公室和医疗大楼，以及在Sylvia Park进行按需租用的住宅开发。他预计新建筑物的设计和造价将在明年年中完成。该公司将要求他们就是否继续进行建设进行审查。

KiwiProperty的办公物业对Covid的经济影响最具韧性。他们在半年中的价值增长了4.3％，达到9.5亿纽币。然而，其混合使用的物业和零售物业的价值却下降了，混合使用的价值下降了近1％，至15.5亿纽币，购物中心的价值下降了3.3％，至4.69亿纽币。

截至2020年9月30日，其总投资组合价值为$ 32亿纽币。Mackenzie表示：“虽然Covid-19所带来的不确定性继续影响着房地产价值，但令人鼓舞的是，我们的投资组合中的资本化率趋于稳定，资产定价总体趋于稳定。”

KiwiProperty已将北帕的The Plaza购物中心出售。这些资金将用于其混合用途开发。截至2020年3月31日，其账面价值为1.7亿纽币。股东股利已经恢复，反映了交易的稳定。半年度股息为每股2.2美分，将于12月18日支付。该股息已定为调整后运营资金的95％。

对于全年，该公司预计调整后的运营资金为每股4.9c至5.15c。

2020年10月，Kiwi Property斥资2.77亿纽币开通了占地2万平方米的Sylvia Park1级扩建工程。此次扩张将拥有约60个本地和国际品牌，其中包括两层的Farmers旗舰店和“ The Sylvia Park的露台”餐饮区。

对于商户来说，减免租金对生意活下去有着重要的作用，但是对于Kiwi Property这样的大房东来说，意义就有2种了，第一个是需要让商户们活下来保持购物中心的活力以及继续运营，这个是一个鱼水之间的配合。但是，在这次疫情中，Kiwi Property也发现，鸡蛋放在一个篮子里的危险性，如果不是提前对办公楼以及公寓的开发，如果只有商户的话，再遇到相似的黑天鹅事件，对公司的营收是巨大的损失。

同时，针对现有情况进行资产配置，甚至出售一些发展缓慢的资产，把资源放到更有发展前景的项目里，在这里，放弃北帕这里的小市场，在奥克兰房地产市场以及物业市场迅速发展的情况下进场。

好房东是好房东，但是背后，Kiwi Property在下着一盘更大的棋，他们今年的操作，可以说是教科书式的操作，在这样的形势下市值与利润不降反升，是不少大玩家可以参考学习的。 

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