新的房屋租赁法上线，在没有先例的情况下仲裁庭该怎么审？

2021年2月，新西兰历史上最严厉的租赁法上线，但是专家指出，这次的调整对租客有着极大的保护，但是，因为相关部门执行力有限，在短时间内将会引起大量的案件积压，而且因为新的法案，很多的Case在之前并没有先例，对于以先例判定的新西兰法律来说，也将是一次巨大的挑战。

这个新西兰35年来最大的租赁法律改革，它进行了一系列改革，旨在为租户提供更大的保护和安全。改革的大部分内容都集中在消除房东发布“无故”终止通知的能力以及引入规则的基础上，除非另有协议，否则固定期限的租约在到期时会自动过渡为定期的租约。

但是，还发生了其他重大变化，包括加强了执行措施，并改变了租赁法庭的管辖权。

它们是可强制执行的承诺和改进通知，如果不遵守它们，则将被处以罚款；以及侵权通知。MBIE可以向租赁法庭提交一份申请，以涵盖多个物业中违反租赁法的多次行为。

此外，法庭的管辖权和行政权限得到了扩大，因此它可以审理案件，并判给最高10万纽币的赔偿，而原先的赔偿额为5万纽币。如果房东未能遵守RTA规定的义务，MBIE还可向拥有六个或更多租约的房东或寄宿家庭寻求最高50,000纽币的罚款和更高的侵权费用。

现在，如果业主和租客在法庭上胜诉，他们都可以申请隐瞒姓名并从裁决中识别细节。

RealiQ的物业管理顾问David Faulkner表示，这些变化将使租户更有信心开始更多地行使其权利，因为他们对报酬的恐惧会减少。“这可能导致法庭积压的案件积压。我认为他们不会被完全淹没，因为大多数房东和租户的确希望建立积极的关系。但房客感到有信心捍卫自己的权利，而房东被迫去法庭赶走不良房客意味着案件数量将明显增加。”

仲裁庭现在已经超负荷工作中，尤其在疫情底下，比往常更多的案件如雪花般飞入而造成案件挤压。根据最近的数据，从2020年7月1日到9月30日，有5548份申请等待判决。从申请到法庭开庭审理通常需要20个工作日，但最多可能需要六周的时间，而且如果申请量增加，预计该过程将花费更长的时间。

但是，MBIE还拥有租赁合规与调查团队（TCIT），以应对违反RTA的问题。

租赁服务部门国家经理争议解决方案的Allan Galloway表示，TCIT使用了许多干预措施和执法活动来确保房东遵守其义务。他说，除了调查涉嫌的违规行为外，还主动访问了房东和物业管理公司，并对他们的业务流程和系统进行了审核，以确保它们符合RTA的规定。

“首先，TCIT与房东合作以实现自愿遵守。但是，该团队拥有一系列合规工具，可确保房东履行其义务。其中包括正式警告和合规协议。”Galloway补充道，在最严重的情况下，调查组可能会决定代表租客向租赁法庭中的房东提起诉讼，这可能会导致法庭发布命令。“

而市场中房东对新的法案感到无助以及不解，尤其在没有任何公开的案例情况下，从字面上来说，房东完全处于大劣势，每一步都惊心动魄，好的招了个房客，运气不好的，很可能租金没有赚到，反而要有巨大的亏损。

房东们更担心的是，因为审理的时间极长，因此这样的麻烦会延续一段长的时间，对于房东来说可以说是心力交瘁，不少的房东选择暂时把租赁物业下架，以等待政府以及相关部门有更多的案例，让他们可以比较清楚相关案件的处理以及倾向。新的租赁法让房东们有点手足无措，现在很难说执行起来会怎么样，在这个阶段，房东们也只能摸着石头过河，避免更多的踩雷，等待更多案例的放出。

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