专栏名称:罗比议贷
作者: Robbi
简介: 任职本地贷款中介公司宏硕资本 (Everbright Finance),注册金融顾问。同时也在房地产上有一些小投资。本专栏旨在分析当前市场状况,详解中央银行政策,以及分析各大商业银行动态,对在房地产事业从业人员及对此感兴趣的朋友们提出值得探讨的话题。 作者博客地址:http://nzrobbi.blogspot.co.nz/?m=1;天维论坛ID:Robbi

新西兰国民拥房率下降,怪来怪去的人都没看到这个根子

发布时间:2017-12-08 16:28:50
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最近看了一部三台播放的纪录片,<<who owns New Zealand now>>,挺有感触的。里面涵括了一些最近比较热点的话题。直接上链接。有兴趣的可以去看看。

www.threenow.co.nz/shows/who-owns-new-zealand-now/S1344-012

借着这个时间,自己也总结一下我看完这个纪录片的一些观后感和对现在 市场的一些感悟。

片子一开头提到一些数据,摘录一下:

—— 25年前,74%的新西兰人住在自住房里;

—— 今天跌到了64%,而且继续下降;

—— 去年无家可归者4100人。

的确,home ownership的百分比的的确确是在减少,房价上升的速度远远超过工资增长的速度 (Since 1963, wage up 59%, house price up 280%)。

为什么?海外买家的错?华人炒房?还是其他原因?片子没有直接给出答案,而是给了一个真实例子:

(片子)作者的父母,两人都是普通工人:母亲是工厂员工,爸爸是邮局的。当时凭着5%的首付,买了地,自己盖了新房住。这就是当时60年代的情况。为什么能做到呢?因为当时还是姓公的银行(邮政银行)给了3%的利率,40年超长的贷款年限。帮助作者的父母完成了他们的住房梦。

然后,片子说到了7,8十年代开始,房价飙升的速度远远超过了工资增长的速度。然后,片子又列了两个数据:

-       1979年的时候,一个普通老师的工资$17,360, 一个议员的工资 $18,000可以说是相同级别的。

-       2017年,一个普通老师的工资,大概在 $78,000,一个普通议员,大概是 $160,024

什么原因造就了两个本来收入相当的行业,现在一下子拉开了差距?

是自由市场经济(Neoliberalism)兴起——并导致一个“资产阶层”的兴起。

 

时间回到 1984年,新当选的总理(不说是哪个党了)跟(米国)风,开始提倡减少政府干预 (Neoliberalism),提倡开放市场。

从那个时候开始,按照片中话来说,新西兰也跟随着这股“小政府、大市场”的风潮,经济系统从一个高度监管的情况,开始改变。

最先“去监管”的行业,就是整个新西兰银行系统。

各个澳资银行开始不断进驻本地,瓜分房贷市场。

外国银行来了以后,首先热衷的就是用国外的钱放贷给本地,当时的电视广告,宣传普通人可以通过贷款买房、建生意、甚至找女友结婚(相当于现在的穷人翻身走上人生巅峰、迎娶白富美的套路)。

这一切都靠借贷实现。从那时候开始,房价就进入了上升期,然后再到近代的一两次暴涨。片中都有曲线图。大家都可以看看。

自由的市场进一步吸引自由的海外资金。

随着国门的打开,市场自由经济的发展,在加上新西兰本土的自身优势。自然而然的就吸引了海外资金,留学生以及移民的涌入。

到现在为止,有没有具体的数据显示这些因素对房价的影响呢?

答案是有和没有。各个不同的机构都有不同的数据,当然解读也不一样。所以最简单的答案,到现在为止就是:影响肯定有,但到什么程度,不知道。

(财政部提供的可参考的一种解释是,当移民人口提高1%,房价上升10%)

总结了一大堆房价上涨的原因和问题,片子后面也提到了各种解决方案,也引用了意大利和德国的一些例子。

片中有一部分是在意大利的都灵采访其中一个设计师,这位设计师的回答和我之前一些文章说的很相似:所谓的住房问题,其实是人们的意识形态/心态的问题:什么是“住房“,什么是又”家“ ?

长期以来我都有一个观点:那些所谓几百一千平的地上盖个房子的”kiwidream” 已经不切实际了,让国家的整个经济系统开倒车回到以前的那个年代已经不实际。

作为整个经济系统里面的非常微小的一份子,普通大众,甚至政府能做的就是改变想法,想出新办法来适应。

到这里,根据片子的一些观点,加上自己这几年有限的知识,小小的总结一下目前的情况:

-       房价在过去几十年的时间内(比起收入)的确是暴涨,特别最近这一轮涨幅里面。

-       房价的暴涨,原因是综合性的。最大的原因不能单纯归咎在海外资金或者是炒房人身上。归根究底,当时政府选择了自由经济市场的路子,给各行各业带来了不少好处。现在的状况是一个不可逆转的结果。往前走的方法是大家找出方案应对,而不是一味指责是哪方的责任。

-       在收入增长率远远不及房价增长率,加上建筑成本不断上涨的前提下,盲目增大房屋供应量结果未必会对homeownership有重大改观。因为房子还是买不起。

片中提到一些提议我感觉挺有建设性的,这里提一下,再加上我自己一直都坚持的解决方案包括:

-       政府是时候着手建立一套健全体制去管制,监控,测量海外资金对房市的影响 (这个从上一届政府就开始着手做了)。

-       通过各种手段,包括媒体,政策干预,改变人们对“家“对所谓”kiwidream”的观念的改变。家,不再是一个房子在一片几百一千平米大地上。让大家接受高密度住宅和公寓式住房。

-       建立机制提高公寓质量。

-    私人投资商/政府/ 私政联合,推出共同拥有机制(德国的Cooperativehousing,或者类似rentto buy),建立超长期租约机制

结语:

这部片子,从不同角度看,或许会看出不同的结论。个人感觉片子从始至终没有指名道姓把问题推到任何一方。看完整部片子之后会让人很受启发,对新西兰本地房市有更加深刻的思考。我觉得如果大家对房市有研究的习惯的话,一定要看。

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