理性看待央行松绑LVR，需要注意的事情

这几天和几个客人和朋友聊天，也对于市场上个个媒体的一些文章有所关注。很多都是关于同一个主题：政府放宽贷款比例，银行鼓励贷款，所以赶紧买房。

笔者有两点要提出来：

第一，  不是政府放宽贷款比例。央行（reserve bank ）是和政府独立的机构，主要责任是负责本地经济系统的平稳。控制通胀在目标范围，调控official cash rate贷款比例，各大商业银行运作的监管，基本都是央行的事儿。

第二，  贷款比例松绑，不是新闻，放假前央行就已经说了1月1号就实施。但是，但是，但是，和当时央行实施LVR speed limit的时候一样，这个不是一直不变的。央行当时自己说了会monitor接下来市场的反应。（言外之音：如果这个轻微的变化，导致市场再次疯狂上涨，或许又会变回来）。请不要怀疑央行和各大银行的反应速度，只要他们愿意，从想到做，完全可以一个月内完成。这次所谓的“松绑”就是一个例子。

那么，这次所谓的松绑，实质意义是什么？在我上一期的文章里面大概提到过，大家可以从我的博客或者专栏里面看到。这里，再大概分析一下这次松绑的意义：

自住：

对于要买自住房的买家，影响是资源多了。但是，还是但是，这里影响的只是很小部分的自住买家。因为这次所谓的“松绑” 对于自住人群有影响的细节，就是央行允许各大商业银行有更多的资金，去借给超过80%贷款比例的客人。也就是说，如果你本来买房就有20%或者以上的首付，这次松绑对你没有任何帮助。

有的客人还提出来一些问题，譬如说，银行对收入是不是也放宽了。这里可以很负责的说，暂时来说，没有的事。相反的，各大商业银行，在过去的一年多时间里，是一直对收入要求不断提高。具体内容不一一列举，都是属于一些深层讨论了。所以，如果你是已经有了20%或者以上的首付，而且是要买自住房的话，可以暂时不需要太兴奋了。

入门投资者：

对于刚刚入门的投资人，或者说是准备买第一个投资房的投资者们。这次松绑的确有一定的意义。毕竟可以运用的资源（贷款）多了。在收入满足的前提下只需要给35%的首付（或equity）就可以了。

然而，笔者看来，也不是一些决定性的因素。举例，100万的房子，5%也就是5万。作为一个长期投资者，如果连5万现金的储备都没有，我会非常担心万一有什么意外，你的财务状况会变成什么样子。详细的可以参考我过去的文章，也就是我一直提到的“过冬基金”。

多个房子投资者：

对于手上已经有多套投资房的人来说，这次松绑应该是一个转折点。说得简单点，像我前一期文章提到，如果借着这次的机会，通过贷款重组或者refinance，从现有的房子里能套出更多的现金作为“过冬基金”。那就算接下来几年房市不太理想的状态下，我们还是可以安然度过。

反之，如果借着这次机会，再一次把自己整个portfolio最大化杠杆，如果房市继续上升的话，当然这是个很好的结果。但是，要注意的一点，如果不断地把杠杠最大化，不断的扩大持有量，万一市场回调，portfolio就会处于高于银行贷款比例的状态了。这样对以后操作会产生一定影响。其中或许会出现的结果也不一一分析了，因为因人而异，不能一两句话把每个人的情况都分析清楚。如果有需要，欢迎联系私聊。

笔者所见：

1.      理性看待这次松绑，这也是暂时性的—以后或许会再收紧，也有可能放得更松。一切取决于市场这次的反应。

2.      投资者，重新评估现有portfolio，看看是否有重组贷款，增加过冬基金的需要。

3.      需要借超过80%LVR的自住客人，可以借着这次机会，在收入满足的前提下可以谨慎购买。不过申请80%LVR以上贷款有技巧和要求，在这里不一一分析。

4.      银行贷款政策并没有放松。这里指的是对于收入的要求。如果想在银行取得贷款，两个基本点（贷款比例和收入）还是需要满足的。所以并不是说这次松绑了，银行就肯定可以把钱借出来。

写这篇文章的原意并不是想在众多同行的欢呼声中标新立异。作为一个投资人，我一直坚持信念就是：保留足够过冬基金，不能把杠杆最大化，一定要留有余地。所以文章的本意也是把我自己的想法和大家分享。希望对大家有所启发。

* 所有文章均为作者个人观点。只做参考讨论之用，不构成投资建议。作者不对文章造成的任何损失负责。