专栏名称:罗比眼中的贷款世界
作者: Robbi
简介: 任职本地贷款中介公司宏硕资本 (Everbright Finance),注册金融顾问。同时也在房地产上有一些小投资。本专栏旨在分析当前市场状况,详解中央银行政策,以及分析各大商业银行动态,对在房地产事业从业人员及对此感兴趣的朋友们提出值得探讨的话题。 作者博客地址:https://nzloanpolicy.blogspot.co.nz/;天维论坛ID:Robbi

理性看待央行松绑LVR,需要注意的事情

发布时间:2018-01-19 10:19:50
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这几天和几个客人和朋友聊天,也对于市场上个个媒体的一些文章有所关注。很多都是关于同一个主题:政府放宽贷款比例,银行鼓励贷款,所以赶紧买房。

笔者有两点要提出来:

第一,  不是政府放宽贷款比例。央行(reserve bank )是和政府独立的机构,主要责任是负责本地经济系统的平稳。控制通胀在目标范围,调控official cash rate贷款比例,各大商业银行运作的监管,基本都是央行的事儿。

第二,  贷款比例松绑,不是新闻,放假前央行就已经说了1月1号就实施。但是,但是,但是,和当时央行实施LVR speed limit的时候一样,这个不是一直不变的。央行当时自己说了会monitor接下来市场的反应。(言外之音:如果这个轻微的变化,导致市场再次疯狂上涨,或许又会变回来)。请不要怀疑央行和各大银行的反应速度,只要他们愿意,从想到做,完全可以一个月内完成。这次所谓的“松绑”就是一个例子。

那么,这次所谓的松绑,实质意义是什么?在我上一期的文章里面大概提到过,大家可以从我的博客或者专栏里面看到。这里,再大概分析一下这次松绑的意义:

自住:

对于要买自住房的买家,影响是资源多了。但是,还是但是,这里影响的只是很小部分的自住买家。因为这次所谓的“松绑” 对于自住人群有影响的细节,就是央行允许各大商业银行有更多的资金,去借给超过80%贷款比例的客人。也就是说,如果你本来买房就有20%或者以上的首付,这次松绑对你没有任何帮助。

有的客人还提出来一些问题,譬如说,银行对收入是不是也放宽了。这里可以很负责的说,暂时来说,没有的事。相反的,各大商业银行,在过去的一年多时间里,是一直对收入要求不断提高。具体内容不一一列举,都是属于一些深层讨论了。所以,如果你是已经有了20%或者以上的首付,而且是要买自住房的话,可以暂时不需要太兴奋了。

入门投资者:

对于刚刚入门的投资人,或者说是准备买第一个投资房的投资者们。这次松绑的确有一定的意义。毕竟可以运用的资源(贷款)多了。在收入满足的前提下只需要给35%的首付(或equity)就可以了。

然而,笔者看来,也不是一些决定性的因素。举例,100万的房子,5%也就是5万。作为一个长期投资者,如果连5万现金的储备都没有,我会非常担心万一有什么意外,你的财务状况会变成什么样子。详细的可以参考我过去的文章,也就是我一直提到的“过冬基金”。

多个房子投资者:

对于手上已经有多套投资房的人来说,这次松绑应该是一个转折点。说得简单点,像我前一期文章提到,如果借着这次的机会,通过贷款重组或者refinance,从现有的房子里能套出更多的现金作为“过冬基金”。那就算接下来几年房市不太理想的状态下,我们还是可以安然度过。

反之,如果借着这次机会,再一次把自己整个portfolio最大化杠杆,如果房市继续上升的话,当然这是个很好的结果。但是,要注意的一点,如果不断地把杠杠最大化,不断的扩大持有量,万一市场回调,portfolio就会处于高于银行贷款比例的状态了。这样对以后操作会产生一定影响。其中或许会出现的结果也不一一分析了,因为因人而异,不能一两句话把每个人的情况都分析清楚。如果有需要,欢迎联系私聊。

笔者所见:

1.      理性看待这次松绑,这也是暂时性的—以后或许会再收紧,也有可能放得更松。一切取决于市场这次的反应。

2.      投资者,重新评估现有portfolio,看看是否有重组贷款,增加过冬基金的需要。

3.      需要借超过80%LVR的自住客人,可以借着这次机会,在收入满足的前提下可以谨慎购买。不过申请80%LVR以上贷款有技巧和要求,在这里不一一分析。

4.      银行贷款政策并没有放松。这里指的是对于收入的要求。如果想在银行取得贷款,两个基本点(贷款比例和收入)还是需要满足的。所以并不是说这次松绑了,银行就肯定可以把钱借出来。

写这篇文章的原意并不是想在众多同行的欢呼声中标新立异。作为一个投资人,我一直坚持信念就是:保留足够过冬基金,不能把杠杆最大化,一定要留有余地。所以文章的本意也是把我自己的想法和大家分享。希望对大家有所启发。

* 所有文章均为作者个人观点。只做参考讨论之用,不构成投资建议。作者不对文章造成的任何损失负责。

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