新西兰贷款101：申请贷款前不能忽略的细节

最近见了两组客人，情况都很类似：两组都是需要借超过80%贷款比例的买家，而且收入都是可以的，乍一看上去想申请到他们期望中的贷款量都很有希望。

但是仔细一看，愿望和实际情况总是有那么一点点差距。

所以想借着这两组客人的情况，和大家很大略的讲述一些会影响到申请人贷款额度的一些细节—特别是对于借超过80%的客人：

（请留意，下面谈到的细节，仅从参考，具体贷款要求根据银行政策随时有变，最终政策以银行为主）

首先，说说哪些因素可能会降低贷款额度影响的：

自动转账（Automatic Payment – AP）

自动转账的内容各有不同。但是只要看到是AP，申请贷款的过程除非有特别的解释，很多时候这个都会看成是 fixed outgoing。

这样一来，AP是减低每个月净收入的最直接打击。而且“AP” 这个备注在流水账上面很好分辨出来。笔者曾经见到过一些很容易被贷款人遗忘的自动转账的内容有： Gym membership (健身房会员), monthly charity donation （每月固定的慈善机构捐款），甚至是给自己孩子的赠与/固定零花钱，

短期债务 （short term debt）

审批贷款过程中，所谓的短期债务，包括（不局限于）下面这些：信用卡，私人贷款，分期付款，车/船贷 ，商家发放的信用卡/ store card（例如： farmers, the warehouse的信用卡）。

很多时候客人有一个误区，就是譬如申请了一张信用卡，但是一直没用，也不觉得是个问题。根据最新的贷款政策，银行现在是直接把额度计算在内，就是说，就算你没用一分钱的额度，银行也会按照额度的百分比来算每个月和这个额度相应的开销。而且关于 store card 这部分，有的客人申请过，但最终没接受这个store card, 这里也会留下一个credit check的记录。通常也需要解释。

固定花费

这里说的固定花费指的是在流水账上看的到的一些有规律的支出。

比如，客人以前借了朋友一些钱，没有任何法定文件，但是固定周期内定额转账，把一部分钱返还给朋友，这种一般也是对贷款有一定影响。

还有另外一些经常大家给忽略掉的就是保险的开销。这里包括车保，财产保，健康医疗。这些具体开销，在很多银行现有的贷款政策下都会按照实际情况来估算。

工资单

有时候，工资单上记录的一些细节，也是很容易被遗忘掉的。例如：学生贷款（学生贷款很奇妙，文章后面会稍微细说），Kiwisaver 里面扣除的钱按照现在银行的政策，这些开销也会降低你的收入。

还有另外一些就是公司有时候会给员工提供一些福利，譬如打折的保险，打折的停车位诸如此类的。但是员工必须要在工资单上直接扣除这些费用。

很多时候这些直接体现在工资单上的开销，都会被视为影响收入的因素。

好了，说完了一些有负面影响的因素之后，我们再看看有正面帮助的因素：

好的账户流水习惯

这里说的好习惯指的是账户不要经常透支和不要有很经常的所谓“政治不正确”的一些开销，例如Skycity, TAB,甚至是过多的酒铺开销。

如果平时经常透支，申请一个透支的额度吧，只要把透支额控制在透支额度以内，也是可以接受的。

储蓄习惯

存钱，这两个字眼可能和大多数本地人沾不上边。所以一个良好的，有迹可循的储蓄习惯，会让你在贷款审核过程中相对的增加一点好感。而且定期定量的存钱，会给你营造一个善于理财的形象。

另外一点，如果是需要借超过80%以上的客人，在多数银行现有政策里面，你的首付里面，必须最少5% 是要通过自己的存款拿到，而不是说全部首付都靠赠与形式获得的。这点切记。

近期清理完的债务

对，没错，如果你近期有一些刚刚还清的债务，例如：车贷，个人借贷（personal loan) 诸如此类的贷款，务必要提起。

因为这样可以体现出你一定的还款能力。而且考虑到有一些贷款的利率是比房贷利率高很多的。所以这些都可以作为展现你还款能力的其中一部分材料。

*学生贷款*

学生贷款是个很神奇的东西。按照现在来说，这个是免息贷款。但是还款部分要从工资直接扣。

有时候客人问我，好不好把首付里面的一些钱把学生贷款还清了再申请？

答案是因人而异。因为长远来说，首付少了一部分钱，这部分钱就是要借出来了。这样做最大的坏处就是本来无息的那部分钱，现在倒要付利息了。但是工资单上还学生贷款的那部分开销就没有了，也就是说净收入提高了。那究竟还还是不还好呢？还真要看个人情况。

结语

好了，总结了一些影响贷款的因素，希望能给大家带来一些启示。客人有时直接跟我说，我的收入是XYZ，能不能贷到ABC。

很多时候我的回答都是要细看了实际情况才能知道。上面列举的就是其中要细看的实际情况的一小部分。

至于还有其他因素，因为真的因人而异，就不一一列举了。