现阶段新西兰房市分析：投资者何去何从？

上一期的文章讨论过现在市场的状况，也说了会根据不同人群对市场做一个稍微细致一点的分析。

现在就根据我自己的经验，对投资者和现在市场来说一下。

免责证明

以下观点纯属高层面上的讨论以及笔者个人见解。请不要当作私人理财建议看待。笔者对任何个人基于本文观点所引起的任何损失既不负责。如有需要个人财务及私人特定房产理财计划的读者欢迎联系笔者详聊。

总结了一下，对于投资者，我分为三类：

o Buy& holder

o Do-upper

o Flipper

这里我不把任何有关分割和建房的放在一起说。因为涉及到分割或者建房的话，操作的方向就有点不一样了。

当然，如果有需要，我们以后可以分开独立讨论中小型开发的操作路径和方式。

Buy & Holder

根据笔者过去7年接触到的客人来算，这类人群应该是占据比例最大的。

B&H的最大特点是，买了一个投资房，他们没有打算短期之内转卖获利的意图。他们会把房子出租，有的是等着房子以后慢慢增值然后再做打算。

有的是特意买租金回报率(yield)较高的房子，然后长期享受较高的租金回报，作为一个被动收入。

机会和挑战

对于B&H来说最大的挑战就是奥克兰市场最近这几年价格的猛涨，直接导致租金回报率的严重降低。这种现象下，对于追求在奥克兰租金回报率的B&H来说，是一个非常严峻的考验。

反过来看，前几年进场的B&H这几年的资本增值则是非常可观。就算是前几年每个星期要稍微投点钱进去。这几年的资产增值量远远要高于过去的投入。

至于近期进场的B&H，有一点需要审视的就是未来市场的走势---因为大势直接影响到增值的空间。还有就是现在每周除去开销的现金流有多少，会不会对自己有压力。

提到现金流，有一点必须再一次提醒大家注意的，特别是利用杠杠买房，而且前几年一直是还息不还本的B&H。银行贷款政策不断的收紧，现阶段非常有必要重新审视一下贷款的interest only 期限。

原因是按照现有政策，如果还息期限一过，银行必须重新审核收入情况。如果不能通过现有政策的审核，就要开始还本金了。这样一来，对于一些B&H来说会对现金流产生一定的影响。

操作方向

对于目前奥克兰市场和贷款政策的状况。对于B&H来说，如果现金流十分充裕，可以胆大心细的在市场寻找性价比高的投资机会。

对于已经处于杠杠边缘，或者已经超过极限的B&H来说，现在是重新审视自己portfolio的时间。有的需要重新整合portfolio，或者需要卖房子，或者需要重新安排资金的流动，有的甚至为了提高租金回报率，对房子进行改建，有的情愿用那部分钱来支撑到市场变好。

还有另外一点需要提到的，对于一部分极力追求租金回报的朋友，或许可以把眼光投向奥克兰以外租金回报率相对高一点的城市。不过相对来说增值潜力会减少。这个做法就是因人而异了。

Do-upper

简单点说，这类投资者就是平时我们说的旧房翻新出售。有时候一些do-upper会因为种种原因，在完成项目之后变成了holder。这种我们先不讨论。这里我们仅仅讨论旧房翻新再转卖的一类朋友。

机会和挑战

在买房子的时候，我们经常听到location, location, location。对于Do-upper来说，不能否认一个项目location的重要性。

个人觉得需要更注重的一点就是投资回报率，return on investment.一个地点再好的项目，如果用过高的价钱买下来，也会导致利润的降低或者白忙一场；同样的，就算一个再好的项目，如果你把工期一拖再拖，就算是现金操作的项目，也会把回报率拖低。所以个人觉得出来location之外，ROI同样重要。

当我们提到ROI的时候，其中一个因素就是成本。

成本很大一部分就是项目的买入价。相信大家都听过曾经有一个非常有争议关于七个D的论点。在这里笔者无意评论7Ds的对错。和上面指出的差不多，现在市场上最大的挑战，就是奥克兰房价的猛涨。

在这样的环境下，想要买到有利润空间的房子最大的秘诀就是勤劳两个字。要多和房屋中介接触聊天，一直留意市场上的动态。笔者自己本身就是在特定的区域，让合作多年的中介留意一些符合要求的房子。从而拓宽自己的搜索面。

成本的另外一点就是融资成本。融资成本可变性非常多。不同的投资人自己的资金来源各有不同。这里不一一去研究。重要提出的一点，如果是全现金，成本就是我们所说的机会成本（opportunitycost）--- “如果不做这个，我们能做什么，回报是多少？”这个是现金操作需要考虑的。

在现有市场下，如果还没有一笔可以操作的资金的话。想再从银行借出来的可行性已经慢慢降低。所以怎样运用手上已有的资金（很多是revolving credit），怎样安排资金的流动，也会影响到最终的利润。

需要提到最后一个重点关于成本的就是时间的成本。除非所有工序都是自己亲力亲为。Do up 的话是会牵涉到各种工种或者是我们所说的包工头。建立起一个互相信任的建筑团队，能够尽量短的缩短施工时间。

施工时间短了，自然融资成本也下去了。还有一点就是，工期缩短的话，最后留出来卖房的时间也无形中增大。这种关系，对于从二级项目公司融资出来的投资人尤为重要。所以笔者认为，在选择建筑团队的过程中，价钱往往不是最首要考虑的因素。

操作方向

对于do-upper来说，现在的市场环境下，最重要的一点就是控制好成本。对于买项目的成本就不详细说了，建筑团队的成本也是可控的。

比起以前，最不一样的应该就是融资成本。我们先不管以前形形色色的topup来钱的方式。需要说的就是，现在的贷款情况和以前有别。一些以前可以贷出钱来的办法，现在未必就能行得通。

所以如果需要更多资金去操作项目，融资方式和成本很有可能和以前比起来有一定的变化。作为投资者，有的人就不想做了，因为觉得成本高了。

笔者认为，投资者需要做的就是第一，改变心态，毕竟有戏规则改变了。融资成本如果比以前高了，只要投资回报率能接受，还是可以操作。

而且在现在的环境下，投资者应该在项目购入成本和建筑团队更有效率的运作这两方面下功夫。只有根据大潮流适应新规则，不断完善自身操盘方式才能得以长期发展。

Flipper

写下这个标题的时候其实心里也有点犹豫不决。因为在本地主流市场来说，所谓的Flipper，很多时候是指上面我们说的旧房翻新。

但是作为华人，很多时候说炒房炒地，到现在为止我也没有明白“炒”的确切定义。

也算是跟着自己华人的潮流走吧，我这里的flipper,指的是没有对手上的“货物”进行任何加工，直接就是倒卖的投资/机 者。

个人觉得这类型的投资者属于高风险操作。

机会和挑战

作为转手倒卖房地产投资获利的，最典型代表就是前几年涌现出来的买公寓楼花，开发商大型分割地的地花，甚至有的特殊案例是在一些很少有的机会下现房倒卖的也有。

对于现在的市场，最大的风险就是市场普遍觉得接下来几年走势偏弱。如果现在入手地/楼花的话，以后交割转卖的回报率和过去几年比是会有一定的回落。

还有一点需要注意的，关系到银行贷款政策。通常倒卖楼花地花的投资人，能考虑的都只是目前的市场政策。

举个例子，两年前购入的小户型公寓楼花，投资人觉得交割前能顺利卖出去。但现在市场贷款政策变得和以前不一样，小户型公寓贷款没以前那么方便。对于投资人来说，他的受众率一下子就变低了。直接可能造成的就是或许到时候卖不出，或者必须以相对较低的价钱转卖。

另外需要注意的一点，而且大家市场现在也是担心的就是开发商的前途。前段时间几个本地大型建筑公司面临的状况都不太好。这些事情的出现，就已经导致了一批公寓推迟交割。

另外，除了本地所谓的大公司之外，一些私人开发的地花很多时候也是面临着种种问题。据笔者所知，西区一篇大型的开发地，就从去年说好要交割的时间一直拖到现在还是没有交割好。中间也出现了不少纠纷。这些都只是倒卖地花楼花遇到的问题冰山一角

作为倒卖楼花地花，投资者有一点必须要考虑到的就是万一交割的时候转卖不出，怎么办？我的plan B是什么？如果政策变了，没有客人，需要自己交割的话，融资渠道和成本是什么？还能支撑多长时间？这些都是投资者锁需要考虑的。

操作方向

笔者曾经和本地其中比较出名的一两个大型开发商交谈过。过去几年地价疯涨的情况的确少见。而且政府也说了不希望看到奥克兰的房价再像以前那样疯涨。

可以预见的，如果继续想要操作倒卖生意的话，风险是会越来越高。利润空间肯定也不会像以前那么巨大。

作为投资者，如果选择这条路，务必注意开发商本身自己的实力，楼花/地花的地理位置，以及最重要的一点—“我的planB是什么？”千万要留有后手，不能一下子蹦得太紧。因为倒卖地花楼花涉及到之后政策的变化，到时倒卖不出去而且没有因对措施的话，那就变成失败的投资了。

最后，再次强调，本文并非投资建议。笔者对基于本文观点做出的投资运作方式产生的后果一律不负责。如果有需要得到私人订制的建议，欢迎所有投资房地产的朋友联系笔者。