专栏名称:罗比议贷
作者: Robbi
简介: 任职本地贷款中介公司,注册金融顾问。同时也在房地产上有一些小投资。本专栏旨在分析当前市场状况,详解中央银行政策,以及分析各大商业银行动态,对在房地产事业从业人员及对此感兴趣的朋友们提出值得探讨的话题。 作者博客地址:http://nzrobbi.blogspot.co.nz/?m=1;天维论坛ID:Robbi

买地交割完就没事了?我们八个买家这样被坑了!

发布时间:2019-02-11 08:44:16
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最近有朋友问我,为什么这么长时间都不发表文章了。

其中有假期的原因,也有一些个人事情要处理,一直要分神处理。

其实直到开始写这篇文章之前,自己想写些什么也是毫无头绪。

所以,干脆把这个所谓的“个人事情”也直接拿出来说,因为也是牵涉到房地产市场的事。

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其实,上星期在去电台做节目的时候已经把这个事情拿出来和律师讨论,得到了不少启发。

现在再在我自己的平台把这件事情写出来,希望对大家,特别在房地产行业投资的朋友有一定的启发。


在2017年的时候,我和我的合作伙伴买了Takapuna的一块期地。

这是一块由一块大地分成八块的地。我们买了其中一块。

买了地之后,我们顺理成章的在这块地上面建房,其中少不免一些磕磕碰碰。最终房子还是如愿建好了。

当时的这块地交割的时候也顺利完成了。

但是问题的出现,是在2018年年底。当另外一个房东的房子卖掉了之后,他买家律师指出,原来我们这八块地分割出来的时候,挡土墙是没有CCC的,所以这个房东的买家纵然出的是无条件的合同,但是现在拒绝交割!

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当我听到这个消息之后也是非常震惊,因为按照常理,既然开发商当时从市政府(city council)拿到了八个新的 title, 也就是分割的步骤都完成了。

为什么在这个时候才发现八块地的挡土墙都没有CCC这么大的问题呢?

后来经过各方面的核实,得出了下面的结论:

1. 分割过程中八块地需要建造的挡土墙,的确没有CCC

2. 需要拿到CCC的话,必须要把余下的一些工作完成

3. 八户新业主,无一幸免,挡土墙没有CCC的记录会在八家的LIM report (土地记录)上出现,唯一办法就是把挡土墙的CCC拿下来。

直到今天,这些事情也在进行当中。

因为其中涉及到一些正在进行的法律纠纷,所以我也不会再进一步去阐述。

但是,在过去这一两个月的调查和研究过程中和不少业内人士(律师,市政府职员,中介 etc)交换了一下看法,在这里,把大家的看法陈列一下,希望对大家有一定的启发:

首先是作为买家的我们,一直以来都以为买地比买房子简单,没有太多东西需要去检查。

但是经过这次,最直接的教训就是:买地的时候,LIM report 还是需要看一下的。

特别像这个事件中,因为在分割过程中有新建的挡土墙,在这里就牵涉到挡土墙建筑许可(building consent)的事情。

如果在买地的时候多加留意,看一下LIM report,这个问题应该是能发现出来的。

其次作为开发商,在分割过程中作为最开始的资源许可(Resource consent)的拥有者,对里面一些需要达到的条款是不是应该很清楚?

如果在某些情况下,市政府(City council)在审核过程中错过了一些步骤,发展商有没有责任去提醒市政府?

而且,在销售过程中,开发商对于这几块地的一些问题,有多大的责任去告诉潜在的买家?

现在问题出来的情况下,开发商从中需要付上什么样的责任?

市场上很常见的一种情况就是开发商每做一次项目都用一个新的公司,完事之后公司关掉,拿钱走人。这种操作无论华人还是洋人都有。

所以有个律师朋友提醒了我一下,以后再买地,是不是需要把开发商的背景也考虑在里面?

我自己的看法,在现有的法律体制下,这样做法不是少数,而且前段时间看到有的公寓开发商甚至借着这种做法捞钱走人。

这种做法不得不引起我们反思:现有法律体制,培植出的这样一种畸形做法,对于奥克兰房地产市场,以及我们一直争论的要怎样提高房屋供给,究竟带来什么样的影响?有没有需要改进的空间?


再者,当时八户买家的律师在购买及交割过程中竟然都没有发现到这个问题。

这里也引发出一个让业界律师和买家思考的一个问题:

在买卖房产过程中,买家律师究竟要为买家调查什么文件,要调查到什么程度?

作为买家,有没有责任要督促律师做调查做到什么程度?


最后,奥克兰市政府(City Council),在现在的大环境下,各方面都在呼吁要提高奥克兰房屋供应量。

市政府在审批土地分割,房屋建造的过程里扮演着很重要的一个角色。

就拿这个案例来说,市政府在整个土地分割流程中是不是犯了一些错误?同样的错误是不是第一次?

很遗憾,在和市政府交流的过程中,里面一个资深的员工和我说她也不明白为什么市政府会让这么愚蠢的错误出现,因为这个本来就是非常基本的。

而且,类似的案例她也见过几次。

那么现在问题出现了,市政府有没有积极的措施去协调各个方面把事情解决?

以后市政府是不是需要重新审视内部一套流程,需要怎样才能避免类似问题发生?

这些我觉得都是值得大家反思的。


文章的最后,我没有办法就上面所有问题给出任何答案。

因为这个事情就在发生当中。里面各种各样的问题,也需要我们业主一步一步的去解决。

我们没有处理过类似事情的经验,只能踩着石头过河。

希望在解决这件事情的过程中,能给大家留下经验,希望对大家以后的项目有帮助。

 

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