OCR下调三部曲（1）利息降了，我的贷款能力涨了吗？

上周（2019年8月）OCR下调之后，各大银行就开始降息。

这次这么大的一个事情，看到朋友圈里都很多文章争相发表了。有朋友问我，为什么现在都还没动静？

我想，既然大家都这么积极的把最新利息公布出来了，也没这必要把大家都知道的事情重复。所以一直斟酌着怎么去写文章。

碰巧上周接到上电台的通告，抽空整理了一下最近的思路，所以有了这篇自己对于最近市场利息走势的一些分析。大家就当是茶余饭后的一些谈资吧。

因为最近利率变化比较猛烈，脑子里想到的事情也比较多。所以这次的文章决定分开三部分来写，三部分的内容分别是：

1、浅析变化对客人贷款能力的影响 （本期内容）；

2、变化之后我们应该做些什么；

3、个人对投资的一些看法。

关于借款能力

很多朋友看到利率一直往下走，都有问我同一个问题：

利息降了，是不是更容易从银行借钱了？

答案是：未必。

因为银行在审核一个贷款的过程中，需要考虑的因素绝除了利率之外，还有其他方方面面。

在这里，我可以稍微分析一下银行在审核过程中看的一些点：

利率

利率是银行众多考量点的其中之一。银行在审核贷款的过程中都会根据一个内部系统的审核利率来计算申请者的还款能力。

这个审核利率和目前市面的利率要高将近足足一倍。还有就是，即使利率往下走，银行的审核利率也不见得一定要往下走。

因为审核利率是银行风险把控的一个工具，虽然市场利率降低了，银行可以选择为了让保持现有风险系数，把控这方面不放松，也就是保持审核利率不变。

开销和盈余

另外一个银行考虑的因素就是日常固定开销和盈余。

曾经遇到一些客人说平时开销几乎没有，因为家里人支付开销。

和上面提到的银行内部审核利率一样，对于生活开销这一部分，银行也是有自己的最低生活开销水平。就算你实际开销为零，银行通常也会按照最低开销来审核这个申请。

还有一部分银行会根据贷款人本身的收入高低来推算申请人的最低生活开销：也就是说，贷款人收入越高，银行系统设定贷款人最低生活开销也会增大。

现有债务

另外一个重要贷款审核过程需要注意的因素就是现有的所有债务。通常能想到的是车贷，私人贷款，分期付款购买商品。这些都被银行归为现有债务。

另外，最近几年银行微调了一些政策，对贷款结果有影响的就是信用卡的计算方式。几年前，在审核过程中银行只会注意客人申请贷款的那个时刻信用卡的欠额。

也就是说，只要贷款人在申请的时候信用卡还清，不会造成任何影响。自从最近三四年”responsible lending code”深度推行，各大银行现在会根据贷款者的信用卡总额度，来推算出一个每月固定开销。如果你有五张信用卡加起来总额度是8万。虽然申请的时候欠额为零，但银行还是会根据你总额度推算出一个数字作为每月固定开销。

看完了上面几点，可以看到银行最近的贷款政策的确是在慢慢紧缩。但是，银行也有在另外一些方面稍微实（放）际（松）了一点。

例如：

1、投资房租金收入

在某些银行的贷款政策里，从以前参照市场同类型房子最低租金变到了现在会参考中介提供的租金评估和市场中位价。

这样的变动，会让买投资房的买家收益。特别是那些买相对比较新的，或者是租金收入较高的房子。

2、房间出租收入

部分银行最近也对房间出租的收入做了微调。例如，有的银行以前对于房间出租不管实际租金收入是多少，但都会设置一个上限。

改动以后，有的银行对于现有稳定的房间出租收入会按照实际情况计算（当然，在合情合理的前提下）。还有部分银行现在对于房间出租收入的折扣没以前打得多。无形中也提高了贷款者的收入。

总结

根据过去几年的观察和不同案例的结果分析来看，银行贷款政策原则上的确是慢慢收紧。最近的一些改变稍微对一部分客人的申请有积极影响。

再加上现在银行之间的竞争越发激烈，所以在一些特定的情况下，有的在一个银行未必能批下来的贷款，换个银行试试倒能批出来；或者银行之间贷款额度有一定的差距。这样的例子最近见过不少。