案例分析丨老人与银行

这篇，我想和大家分享一个我最近处理过的案例。这个案例里面，有很多值得参考的地方，无论你是自己准备要贷款，已经有贷款，同行，broker,甚至房产中介。

这里因为私隐原因，我用的都是虚数。

免责声明：贷款状况每个人都不一样。文中案例，只作参考，不代表银行意见。也不代表同样方法所有客人都能通用。

背景

· 客人投资房地产很长一段时间。年龄超过70岁。贷款量大概300-350万左右。

· 拥有房产数量大概在11-15个左右。抵押在我们银行的有大概6-7个。客人的房产基本都是中区大地。最南边的房子在Onehunga附近。Remuera,St Heliers的房子也有。典型的Equity rich。

· 房产里面，有一个房子在Family trust，准备以后留给两个已经成年的孩子。这个房子也是抵押在我们银行的。

困境

· 客人卖掉了抵押在我们银行的其中一个大地投资房, 售后所得资金应该在$100-150万之间。

· 客人的律师建议借着这个机会，把在Family trust里面的房子也拿出来。以便以后分配遗产的处理。所以这次客人除了要把卖掉的房子从银行拿走，还要额外拿走一个。

· 客人要求在卖掉房子之后，保留$10万现金，用作他的投资房接下来或许需要的装修开销。

· 客人现在的收入，除了退休金以外，就只有房租。而且现有贷款的年限也只剩下20年左右。

· 所有贷款一直都是只还利息，不还本金。现在只还利息的期限也已经到期了。

· 根据最新的贷款要求和政策。无论如何这个客户的收入是没可能达标的，所以最坏的结果是，客户卖了房子，卖房所得资金全部还到贷款里面；除此之外，还要根据现有（缩短）的贷款年限来还本金，而且，最重要的，客人在Family trust下面的房子还是必须要抵押在银行。会对以后分配遗产的时候产生影响。

解决方案

分析完客人情况，我向银行总部提出大方向：客人处于贷款周期的缩减阶段，根据过去良好还款记录，以及客人房产价值大大高于贷款金额。建议银行和客人建立起合作伙伴关系，满足客人要求，在接下来几年内，帮助客人慢慢把小部分房产套现，从而达到无贷款状态。

在此同时，还把客人现有贷款全部延长至30年，只还利息的周期延长一年。帮助客人制定退场计划，半年之后回访客人。

结果

总部在看了我给的建议之后，破例批准了客人的申请：把两个房产（一个是卖掉的，一个是在Family trust的）拿走，不再当作抵押物；把现有贷款期延长至30年，只还利息周期延长1年；客人可以从卖房所得资金里面，保留10-12万现金作为备用。

客人非常满意这个结果。也同意他正在处于退场期，接下来一年内打算再卖1-2套房产，从而达到无贷款状态。因为他自己本身年龄原因，他也更倾向把事情整理好了，更方便两个孩子以后的财产分配。

结语

在这个案例里，由于客人自身条件，我们的着重点已经完全抛开了客人能不能偿还贷款这个守则。这里的点，在于客人的exist strategy。除了这段时间很火的CCCFA之外，银行还必须遵守Commerce commission 的responsible lending code. 在这个code 里面，有一条明确要求”lenders must act reasonably and ethically” 具体的wording如下（注意黑体字）：

“Lenders must treat borrowers and guarantors reasonably and in an ethical manner at all times, including:

· when breaches of the loan occur or when other problems arise

· when a borrower suffers unforeseen hardship

· during a repossession process.”

（https://comcom.govt.nz/business/your-responsibilities-if-you-provide-credit/the-lender-responsibility-principles#:~:text=The%20responsible%20lending%20code%20(the,before%20and%20during%20the%20loan）

所以在CCCFA新政改变之后，最重要的是加强沟通，让银行更加了解你接下来的计划。这样会更有助我们达到我们想要的目的，或者往这个方向靠拢。

对于我个人来说，这个case对我感触最深的地方是听了这位老人和我叙述他和他家人的故事，他的投资策略，最后亲身和客人一起安排了他的退场计划。有一种看了一场电影的感觉。