房价还会跌吗？ 房价还会涨吗？ （五） 终结篇 “向死求生”！

本想简单聊聊对中国房价的看法，但一来二去， 越聊越多， 答案却未必越聊越清楚， 简单房价问题牵扯到方方面面，宏观的， 微观的， 政策的， 资本的，情绪的， 周期的….. 想要完全说明白很难，很有可能写得越多， 大伙儿越不明白， 所以考虑再三还是在本篇暂时结束有关本次中国房价的探讨。

（仅仅对结论感兴趣的，可以直接跳到最后部分；对推导过程感兴趣的，可以花费一些时间阅读。）

通读之前4篇应该大致了解我的观点和看法

1．  房价是一个货币现象， 钱多， 房价涨！

2．  中国房地产市场2008年以后最重要使命是帮助解决中国巨大工业生产和消费不足之间的矛盾。

3．  2008年-2017年，10年时间过去，中国房价已经蜕变为阻碍解决中国过剩生产和消费不足矛盾的源头之一。

这也是中国核心领导人发出“房子是用来住”这种对房地产市场定性声音的原因。

展望未来，房价如果要上涨，要不全社会更多资本介入，要不全社会创造更多可分配收入，要不最高领导改变对房地产价格的看法。。。

现实层面：

中短期角度

根据共和国传统，最高领导人的意图会被认真执行，实际操作该过程甚至会超出领导人原意，预计未来各级政府会继续加大“限价，限购， 限售，限贷”等措施并推出包括“租售同权”以及经济适用房等策略来执行最高领导人有关房地产市场“房子是用来住”的基本思路，限制房价进一步攀升。

对于中国经济未来，“一带一路”，“供给侧”改革思路明确，但实际推行并非易事，因此，中国经济供需失衡矛盾的缓解非一日之功； 而在全球经济层面， 以美国为代表， 全球在更偏向贸易保护主义转向， 依靠国际贸易来解决中国的经济失衡问题也并非易事。

财政赤字增加迅速，赤字财政成为常态的概率大，这会给人民币币值本身带来负面影响。中央政府意图通过做大做强国企来下好全国一盘棋，但基于国家财政可以直接覆盖仅占全国就业人口的30%，因此， 此举在有效降低工业供应能力的同时会大规模削弱全社会收入和消费能力，而收入的减少无疑会反馈到房地产价格的攀升，始终全社会可支配收入不能实质性增长的话，解决消费不足只能是打嘴炮的阶段。

央行可以通过比如降低利率，降低存款准备金率，吸引外资， 控制资本外流等手段保证国内流动性充裕， 极端情况， 通过增发基础货币来保证货币供应量和M2的继续攀升， 但经济并非开直升机撒钱这样简单， 在社会总财富无法同步增长的前提下仅仅依靠货币发行无法真正推动房价上涨。

银行是全社会资本扩张和收缩的发动机，不管是受政府对房地产“四限”政策影响还是老百姓确实无力承担更多贷款，从银行货币乘数观察，银行正在失去继续扩大存贷规模的能力，2008年美国金融危机以后，中国经济基本是靠债务拉动推进，但债务正常情况下始终存在上限，银行正面临这种债务上限带来的合格贷款人越来越少的窘境，下一步银行究竟是会首先考虑贷款安全性，还是银行会首先考虑短期效益和信贷规模将对短期房地产市场价格走势影响重大。 

对于居民来说，房产是家庭最大资产，因此， 除非情非得已， 二手房价格一般不会主动大面积下调，从全社会消费服务与零售销售角度观察， 2017年，城市居民已经进入到了节衣缩食来保房贷的阶段，但从节衣缩食的程度来说，未来依然还有一定压缩空间，所以，从银行角度出发，未来仅仅以贷款安全性来说，房屋贷款依然是对银行来说最安全的贷款项目。

对于一个城市房价来说，决定房价走势更重要是新房价格，是房地产开发商们的财务健康度决定着房价走势，而房地产开发商又与银行有着千丝万缕的直接关系，基于人们追涨杀跌的消费心理，对于房地产开发商来说，在房屋销售层面，要么涨价， 要么破产， 因为选择大面积降价销售往往只有死得更快。 2016年众多房企发债， 申银万国行业分类， 136家上市房企负债合计近6万亿， 2018， 2019是还贷高峰年， 房地产开发商是宁愿破产拉着银行一起死； 还是选择甩卖回款， 断臂求生； 或者是政府无法面对房地产商大规模破产而引发的金融动荡再与银行一起倒逼涨价风潮，再次把烫手山芋扔给世界上最伟大的房产坚守者是决定房价未来短期走势的核心。

尽管从全社会数据来看，可能80%居民已经无力承担更高房价，但现实世界是房价并非由无力承担的居民决定，而是由有能力承担高房价的居民决定，而且， “四限”政策也保证了即便房价上涨， 持有物业的居民也无法通过抛售来获利或者降低负担， 所以，未来依然有可能出现局部房价继续火热局面， 尽管从全社会角度，2016年这波上涨已经几乎透支了全部涨价能力。

6. 基于“限价，限购， 限售， 限贷”的四限政策， 房地产已经失去了最宝贵的流动性； 而基于中央政府“维稳”的基本国策， 未来大概率中央财政会继续大幅度增加赤字来维持经济增速， 央行会通过大量基础货币投放来保持市场流动性， 所以， 不可避免会出现货币“注水”现象， 如何回避注水现象带来的购买力缩减依然是当下关注重点。

银行，开发商， 政府三者的抉择决定了中短期房价的波动态势！

中长期角度

1. 个人层面：一帮地球上最聪明的聪明人拼命在研究什么人工智能，还有一帮有钱人拼命在投资人工智能，现在全世界盛行的就是机器人不断在蚕食人的饭碗。原来有工作， 银行降低利率， 个人加大债务还有可能性， 现在连工作都没了，哪个金融机构会借钱， 而没有金融机构借钱，利率即便降低到“零”， 对已经失去工作的人来说又有何意义？

2. 企业层面：黑人总统奥巴马时代美国就扬言要搞再工业化，可怕的是为了降低美国企业负担，美国政府竟然愿意饿肚子，甚至冒着政府关门的风险也要把企业所得税率降到15%。美国企业税负降低必然会体现到巨大的价格竞争力提升，美国本土企业不仅要和中国本土企业争夺美国的市场份额，而且，借助于无处不在的网购，美国企业还要蚕食中国企业在中国的市场份额，对于中国企业来说，不仅加大出口有难度，而且原本国内的市场还有被美国产品侵占的风险？

3. 央行层面：美联储2015年12月第一次提升利率，美联储2017年9月份正式宣布缩表回收债务，美联储不愿意再借钱，这意味着市场流通的美元会变少，钱会变金贵，利率就是钱的价格，所以， 很显然， 未来利率必定会逐步提高， 所以想要继续吸引外资，要么大幅度提升利率， 但如果提高利率， 中国全社会200万亿的债务以80多万亿GDP来说大幅度提高利率基本死路一条。

吸引外资的另外一条途径就是爆贬人民币，但一来美国政府压力中国政府是否能够扛得住，二来中国大国面子是否丢得起，三来粮食价格势必会因为人民币贬值而大幅度提高，问题是中国的粮食自给率只有80%，20%的粮食需要进口，汽车可以不换， 手机可以不买， 但粮食却不能不吃，所以， 如果人民币大幅度贬值， 首当其冲的可能就是粮食价格的暴涨， 而这会进一步压缩工业消费空间； 四来目前全世界对中国虎视耿耿， 大幅度降低汇率很有可能演变为各国汇率战或者就是遭遇其他国家的关税或者贸易壁垒，是否贬值人民币可以解决中国的经济问题还是一个未知数，当然， 作为一个可行方案， 你不试如何又知道灵不灵光。

4. 政府层面：吸引外资， 还有一个办法就是让国内经济再次高速运转。 如果国际市场靠不住，那我们就发展国内市场， 但问题是国内百姓的消费力很大一部分因为房子给困住了， 个人消费提升空间有限， 那就只能继续政府出马搞基础建设， 政府不仅要在国内建， 还要帮“亚非拉”的兄弟们一起建（这就是“一带一路”）；

而除了政府加大基础建设来消耗生产力，政府还可以通过提高公务员收入来提高社会消费力；除了提高公务员收入，政府还可以通过提高公务员数量来增加社会消费能力，所以， 国进民退是大方向，继续加大国有企业的发展力度， 继续扩大国有企业在中国经济总量中的比例， 继续扩大国有企业的规模是大方向。

但问题是外国人的经济教科书不太相信国有企业的经济效率，美国以“反托拉斯法”这样的立法形式来避免经济领域的一家独大，所以，洋人是不相信国有经济这一套，按照外国人的理论，发展国有经济的最大特色是维持经济增速而不是给经济提速，而且随着国有企业在中国经济中的比重越来越大，外国资本很难找到适合他们的产业领域介入，因此， 经济国有化基本对吸引外资不会有太大作用。

5. 站在债务角度：希望降低债务对于企业来说，只有提高企业盈利能力，而想要提高盈利能力，渠道也不是很多，最简单就是提高产品附加值，然后就是提高销售量或者资本周转率。

而对于个人来说，希望偿还债务， 其实也就是“开源节流”四个字，开源就是增加收入， 而想要提高收入， 不外乎要么增加劳动时间， 多打一份工，要么提高本身工作议价能力； 而节流基本就是和生活质量过不去， 和你的身体与胃过不去， 人们创造财富本意是为了更好生活， 而节流无疑是舍本逐末。

最高领导人在给房地产市场定调，房价继续上涨的直接后果就是进一步挤压已经捉襟见肘的消费能力和消费空间，所以， 2017年出台的这一系列调控房价的措施应该可以短期控制住房价上涨的势头。

但房价不涨是否就会跌，相信对于一个负责任的政府来说，房价下跌更是不要不要的，这是最典型的亲者痛，仇者快的原则问题。中国的自置居所比例已经达到90%，在这种情况下， 房价下跌等于人工降低中国百姓的总资产， 这对这个国家的未来并无好处， 而且， 对于一个自置居所比例已经达到90%的国家来说， 也不会有太多人从房价下跌里面获益。

建议：

 1. 自住房无论如何还是要买， 预计人民币计价角度， 中国房产存在阶段性价格回落的可能，但大幅度下跌可能性不大， 反而未来房价继续比如每年保持一定增幅的概率大。

 2. 投资房找机会逐步减持不算特别坏的选择， 毕竟未来房地产大涨属于小概率事件的可能性大

 3. 如果一定要投资房地产， 对于一个存量资本博弈市场， 人群流动方向和资本流动方向决定着一个地区的房价涨跌， 可以多多关注人口继续呈现上升势头的城市做房地产投资配置。

 4. 未来几年， 大宏观角度， 证券市场相比房地产市场可能投资回报会更高， 大量中小微企业的“关停并转”会大大削弱中国全社会的生产供应能力，而这会给国企， 上市企业带来消费量激增的机会， 预计2017年规模企业的营收和利润都会相比2016年有很好提升，这种企业经营好转会转化为证券市场价格上升的实质性动力，政府一直在强调“投资性收入增长”的概念和理念，在一个人工智能逐渐普及的时代，在一个普通人工作机会越来越少的时代，紧紧抓住有机会受益于人工智能时代的企业是普通人可以不至于被社会抛弃的最重要生存手段。

所谓东方不亮西方亮，“风水轮流转”背后蕴含着极大的人生智慧和投资哲学，房地产以一个投资大类来说不管是租售比，收入房价比等基本数据，还是整体供需层面，或者是正在逐步逼近的老龄化时代，房价以黄金计价的角度基本就这样了，房地产投资属于尾声阶段的概率大。

展望未来，“国进民退”的政府策略对于非体系内居民来说是灾难的概率大，但也要看到“国进民退”政策在降低全社会生产能力的同时有机会提高规模企业的经营效益，以个人角度， 提高对证券市场关注度， 提高对证券市场投资比例可能是未来5-10年广大中国居民“向死求生”的最重要出路。

到底是做一个乖孩子还是做一个坏孩子，你的选择决定你的未来！

最后瑾祝中国好运！祝继续在中国生活工作的同学，朋友， 兄弟， 亲人们好运！

高凤琦