新西兰房产交易中的Covid条款：疫情下交易房产必须了解

虽然在当前市场上寻找房产的压力并不是很大，但新西兰全国和地区性的封锁是很现实的情况，并且可能会立即颠覆人们数月的房产交易计划。

回看新西兰第一次封锁时，一些买家和卖家发现自己莫名陷入了困境，无法交割房产。这个棘手问题的解决方法是在房产交易合同中添加“Covid条款”，随着这种条款现在已经包含在大多数（但不是全部）房产交易合同中。

“某些Covid条款肯定比其他条款好，”DK Law的财产律师Kristine King警告说。

如果你要购买或出售，以下是有关它们的信息。

什么是Covid条款？      

合同中的时间通常是以工作日为单位的。合同中通常会有5个或10个工作日的满足条件日期或者交割日期，否则可能会产生罚金。

但是封锁的日子可以被算作“工作日”吗？在4级警戒的情况下，通常买卖流程中的许多部分都必须暂停，而且通常不可能搬家。

Covid条款可以将卖家和买家必须交割房产或者满足合同条件的日期推迟到封锁限制放松后的商定日期。

新西兰房地产协会(REINZ)推荐的条款并未提及特定的警戒级别，因为这些级别的定义可能并且已经发生了变化。相反，如果在房产所在的地区或买家所在的地区禁止“个人移动”，那么条款就会触发。

REINZ首席执行官Jen Baird表示，REINZ“建议所有中介将我们推荐的Covid-19条款插入到买卖合约中额外的销售条款上，无论新西兰或特定地区可能处于何种政府警戒级别。”

“REINZ建议将满足条件的日期推迟到新西兰（或该地区）进入允许满足条件所需的人员移动的警戒级别后的五个工作日，如果是房产交割日期则推迟到十个工作日之后。”

Covid条款也并非全都一样         

Covid条款不是强制性的，也没有行业标准（尽管目前正在努力改进这一点）。

这意味着如果您出售一所房子并购买另一所房子，条款可能并不总是匹配的。Baird说，她看到“大量”不同的版本在流传。

“当人们第一次开始加入条款时，他们非常关注交割日期。但是Covid也破坏了买家满足合同条件的能力（例如让建筑商提交报告或进行估价），所以现在我们看到了第二代版本。”

如果你在销售合同中使用Covid条款出售房屋，但你计划购买和搬入的房产合同中没有该条款，这尤其会成为一个问题。

新西兰法律协会财产部门主席Mark Sherry说：“目前有无数的条款。他们中的一些人留下了一点不足之处，因为他们只处理房屋交割的问题。”

如果你在不同地区进行买卖，他强烈建议你与你的律师讨论定制你自己的合同，这样你就可以在未来出现另一次警戒限制的情况下得到保障。

如果我没有Covid条款怎么办？       

Sherry表示，此类条款“经常”被排除在协议之外，尤其是在新西兰被认为Covid时期已经过去。

“在某种程度上，既然我们没有被封锁这么久，我们为什么要把这个东西放进去？” 他说。

Baird回应了这一点：“我们陷入了一种虚假的安全感。但总的来说，我认为90%的合同都有Covid条款将房产交割日推迟到3级警戒下。”

房地产管理局首席执行官Belinda Moffat表示，即使你的买卖协议中没有Covid条款并且警戒级别发生了变化，通常仍有可能与另一方就推迟交割达成善意的协议。

“然而，双方应确保他们理解任何协议，并在签署前寻求独立的法律意见。如果在封锁之前达成了买卖协议，则各方应就如何更好的推进合同向其律师寻求建议。”

如果需要，也有一些情况允许在4级警戒期间进行房产交割，例如，如果卖家以租赁的方式仍然居住在该物业中，或双方同意分担任何延迟交割造成的利息成本等，再一次，与你的律师交谈。

如果买了楼花怎么办？        

奥克兰房地产律师Joanna Pidgeon表示，购买楼花的人应该特别小心，因为楼花合同在很大程度上都有利于开发商，“没有像其他类型协议中的基线保护”。

日落条款是合同中的一项规定，如果未满足合同的某些要求，则允许买方或卖方或双方终止合同而无需承担任何后果。

“大多数开发商都加入了Covid条款以保护自己的处境。日落条款的日期可能会被Covid扰乱而推迟，但我没有看到对买家的有利保护，”Pidgeon说。

“我见过开发商在买家无法入住或无法进行交房前检查时推动交房。人们需要对此非常小心。”

大多数楼花合同要求在日落条款日期之前颁发所有权证书（Title）和建筑合规证书（CCC）。

REINZ的建议是检查地方议会是否正在提供服务，以允许在封锁状态下签发CCC。

“在获得Titile和CCC过程中的各个阶段可能不涉及个人搬家，因此，尽管处于警报级别，因此仍然可能满足交割条件，”Baird说。 

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