新西兰房地产市场丨新手入门指南

文中概述了首次买房的所有注意事项，不论是打算买房自住，还是作为房产投资用于出租，都值得一读。

您需要一个新西兰银行账号和税号

如果你打算买房自住，不妨考虑一下你究竟想要怎样的生活方式。你愿意每天穿梭往来于住所和市区吗？或者你愿意花更大的价钱来享受步行上班的奢侈吗？

您必须提供新西兰税号（IRD number）才能进行交割和取得土地/房产所有权。这适用于新西兰所有的土地/房产买卖。

没有新西兰税号的海外买家或卖家必须先开设新西兰银行账户，然后才能申请新西兰税号。海外买家或卖家还必须提供原籍国的税号/详细说明。

 

贷款

贷款可不是简简单单出示存款单并证明你有稳定工作、在可预见的未来有所保障这么简单。这其中有许多复杂的影响因素，让人不知该选哪种贷款类型才好。

在办理住房贷款时，首先需要评估的事项之一，就是看看以你的现有条件完成你的投资目标，会对你的还款安排及还款利率产生怎样的影响。你一定要知道都有哪些贷款方案可供选择，以便选择对你最有利的方案，这样你就不会多花冤枉钱了。记住，知识就是力量。

做出任何重大决定之前，一定要彻底比较各种可选贷款方案，然后再选定贷款。使用贷款计算器来预计一下贷款为你带来的财务影响，看看你的收入最适合什么样的还款率。

然后，一定要非常了解什么样的贷款才最适合你（还是那句话，知识就是力量），咨询一下财务顾问，理清你的财务状况，再做出一个明智的决定。

只还利率还是本金加利率

偿还住房贷款主要有两种方式：一种是只还利息；另一种是偿还本金加利息。

只还利率的偿还方式，需要你——猜的没错——偿还贷款的利息部分，却不用偿付贷款本金。这种偿还方式的利息比较高，但是因为你不需要偿付本金，所以短期内你的还款额比较低。你只能于一段固定期限内采用只还利率的还贷方式，通常这个期限大约为五年。五年之后，你需要偿还本金和利息。

偿付本金和利息的还贷方式意味着你既要偿付利率，又要偿付银行贷款的本金。你需要偿还的费用比只偿还利息要高出很多，但是你的资产净值也在累计增加，你会更早地完全拥有你的房子。两种还贷方式各有利弊。

 

聘请买方律师

在新西兰买房过程中，律师是一个必不可少的角色。

交易前律师需要向买家解释合同、说明要点、帮助买家了解权利义务。交易时律师需要进行资金监管、清晰产权。交易后保管合同、确保产权等。什么时候请律师呢？如果您看中的房产是拍卖，务必要在参加拍卖之前找好律师，因为一旦拍卖师落槌，就意味着合同将会被无条件执行。

很多人在出价前没有先去找律师，从而在最后一刻只能慌张地找别人推荐。您应该做的是早点花时间找一个最擅长房产交易问题且最适合您的律师协助买房。

 

查看房屋文件

看中了满意的房屋并准备出价之前，一定要对房屋进行必要的检查。务必向卖房中介索取LIM（土地信息备忘录）、 Sales Agreement（房屋买卖协议）和Title（地契）。Building Report (建筑检查报告) 需要聘请专业的勘察师检查。

如果通过议价或投标购买，您可以签订无条件或有条件合同。如果通过拍卖购买，您只能签订无条件合同。*重要提示* 我们建议您在购买房产前寻求独立的法律意见，查阅或委托专业机构出具相关报告，如估值报告。有时，您可能还需要寻求注册评估师、建筑师或其他房地产专业人士的意见。

 

房屋检查

此刻，尽管你可能已经觉得钱包大出血了，但还是不能吝啬，该花的钱还是得花，买房之前约定一个时间去验房。在房屋检查中，你不仅可以发现房屋的任何结构性缺陷，还可以根据房屋的情况对未来所需的维修费用做出预算，并查看一下房屋是否存在不安全的角落会导致无法立即入住。

签署房产买卖协议（Sales Agreement）

买卖协议是您与参与房产买卖的另一方之间签订的具有法律约束力的合同。它详细列出了售房的全部详细内容、条款与条件。这包括价格、与房产一起出售的动产、买主是否需要先卖掉另一栋房产，以及交割日期等内容。买卖协议为买卖双方都提供了确定性，使他们对于什么时候会发生什么事情有所了解。

在签字之前务必首先要让律师查看一下您的房产买卖协议。

 

成交及付款

房主接受你的出价后，双方就会在买卖合同(Sales & Purchase Agreement)上签字，并约定Settlement day(交割日)。签约后需要支付房屋全款10％作为定金（这个定金的金额可以提前和屋主商量好付多少，也可以少于10%）。定金一般由房产中介公司代收，并存放在中介公司的信托账户上，余款则在房屋交割前转到律师账户。

注意：如果您临时因资金安排不到位而拿不出10%定金，您应该在拍卖前由中介向屋主申请定金低于10%，屋主一般情况下会同意并在相关文件上签字的。

 

房屋交割

1、最后查房

房屋交割前还有最后一次查房机会—final inspection，一般由中介联系安排在交割前的一两天进行，查房时主要检查当前屋况与当时购买签定合同时有什么不同或受损，如有任何与购买时不同或有受损的状况，都可以通过律师与卖方交涉。

2、产权过户

查房没有问题后，需要支付余款。余款是打到律师行的Trust Account(信托账户)。在新西兰，Trust Account是由政府统一监管的。所以，购房过程中，资金的安全性是绝对有保障的。

3、交付房屋

产权过户交割完成后，中介会把钥匙交到你手上，购房手续到此全部完成。

 

期房还是现房

期房和现房之间很难取舍，因为不论是期房还是现房，都各有优点。

以期房的形式购买公寓或别墅，意味着这栋公寓或别墅还不是看得见摸得着的实物，它仅仅是一纸蓝图。相反地，购买现房意味着那是一栋看得见摸得着的房子。你可以敲敲墙面，查看各个角落。

购买期房的一大好处是，你有更多的时间把一切安排得井井有条；你需要交定金，但在房屋竣工时你才需要全额支付余款。

但是，选择期房还是有一定风险的——比如，项目在竣工之前就破产了。当然一般不会遇到这种情况，不过你还是务必要在支付首付之前对项目做一个彻底调查。

购买现房，意味着你或者你的租户可以马上搬进去住。当然，较早建成的房子通常都需要维修和保养，长远来看会增加你的费用开支。

别急于做决定，花时间权衡一下每种情况的利弊，做出最适合自己的选择，既符合自己的财务状况，又满足你选房的标准。

 

投资还是自住

购买投资房可不是已有住房且房产投资遍布全国的富翁们的专利。以自己能承受的价格购买投资性房地产，是进入房地产市场的一个绝佳方式。

你可以在能买得起的地段买一栋房子，把房子租出去的同时，自己再另外租一套房子住。这种策略被称作“投租（rentvesting）”，在20多岁和30多岁的年轻人中越来越受欢迎。

即便如此，对很多人来说，之所以想要买房，是因为他们想住在一座他们可以称之为“是自己的”的房子里，没有房东，也没有租约。如果你属于这种情况，那么你或许有权享受首次购房补贴（First Home Owner Grant）待遇，来抵消贷款费用。

 

别忘了还需要交物业管理费

如果你要买的公寓房位于公寓大厦林立的小区或者公寓套房小区，除了交市政府的地税之外，你很可能还要按季度交物业管理费“body corporate fees”。

物业管理费因购房的地段不同而有所不同，但这笔费用通常都包括游泳池和健身房等小区公用区域的维护和保养费，以及小区花园和停车场等公共区域的维护和保养费。当然，还包括房屋保险费。

仔细了解一下你打算买房的那个地区的物业管理费收费标准，这样你就能够提前知道是否需要为电梯或24小时门卫这样的高端配置支付物业费用。

 

如何申请税号

IRD（非居民/境外个人）税号申请

境外个人是指：

过去三年或更长时间居住在海外的新西兰公民，或

未持有由新西兰移民局颁发的新西兰居住签证的人员，或

持有新西兰居民签证且在过去连续12个月在海外居住的人员

 

本人申请税号需提供下列证件的清晰复印件：

有照片的身份证件，如护照或海外驾照

您现在或最近使用的地址证明，如电费单、水费单、银行账单等

您本人名下的完全可用的新西兰银行账户证明，如您本人账户所在银行的新建，列有存款和取款明细的银行对账单

您本人最近的海外纳税国/税收管辖权的纳税人识别号（TIN）证明

您拟在新西兰从事的活动。

 

为您监护的 16岁以下儿童申请税号需提供以下证件：

您本人

带照片的身份证件

您目前或最近使用的地址证明

儿童

您和您监护的儿童的关系证明的清晰复印件，如出生证明、显示儿童和监护人姓名的法律文件

儿童本人名下完全可用的新西兰银行账户的证明

儿童本人最近的海外纳税国/税收管辖权的纳税人识别号（TIN）证明