新西兰房产丨买楼花流程及注意事项

新西兰买楼花流程及注意事项在新西兰购房的流程都差不多，下面就是在新西兰奥克兰买期房的流程详解：

海外买家可购买有豁免证书大型公寓楼花：超过一个或多个多层建筑，每栋建筑拥有超过20个公寓。

预算

首先作为购房者，您要根据自己的经济情况了解您的还款能力。新西兰银行对海外人士贷款有很大的限制，你需要和你的贷款经理进行沟通，并且了解贷款评估所需时间和审订合同所需时间。在这里请您注意，和中国不一样，新西兰的房屋贷款机构收入均来源于各大银行的佣金，而不用靠收取购房者中介费来赚钱，所以您的贷款需求可以得到免费的服务。

选中介和选买房的区域

在新西兰，绝大多数的房屋销售开发商都是交给营销公司也就是国人说的地产中介。根据个人预算，地产销售顾问根据客户情况量身订做一套投资方案，这样可以最高效的帮您了解奥克兰和新西兰其他主要城市的房产形势，各个区的主要特点，未来的发展，投资前景等等。从而帮客户选择出最合适的居住或者房产投资区域，并推荐不同的项目供客户选择。

不过买家也要知道地产销售顾问是为开发商服务，所以你要和自己信任的团队沟通以后做出最适合自己的投资或者置业选择。

选房看房订房

购房者选定了满意的房型后，中介可陪同客户实地参观项目，叫客户眼见为实。在客户都满意的情况下，可以交付一个小额预定金，一般是$1000纽币。凭借已交付订金，开发商为客人保留该房产。直到合同交换。

签订购房合同

在新西兰买房，需要客户聘用自己的代理律师来为自己的房屋购买把关以完成所有过户，交税，核查等等一切和房子相关的文件以及法律事宜。开发商会向客人指定的代理律师发出购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同的具体内容后签字。律师费通常在$1,500-$3,000纽币。

支付10%的购房定金

购房者需要在合同规定的时间内，支付房款的10%作为订金。这笔定金可以支付到开发商或律师的信托账户，该账户将受到新西兰政府实时监控并监管，所以绝对安全可靠。开发商收到客人支付的房价10%的首付后，需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的最终购房合同。购房合同生效。

房屋施工

开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间，购房者不需再向开发商支付任何费用。一般交付时间为项目开工后的第18-24个月.

交房前验收

在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的标准。如果购房者无法前来验房，可以委托地产销售顾问代表并与开发商沟通。

正式交房

在房屋验收后，房产将根据合同如期交房。交房的当天购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交房手续，如果购房者有贷款的需求，那么所贷款的银行也将会委派律师参与最后的交房。之后，购房者可拿到房屋钥匙和过户手续文件。

物业托管

若购房者买房作为投资用途，如果房东不在新西兰，根据法律房东必须要将房产交予专业的物业管理中介进行托管。一般物业管理中介会根据所提供的服务不同，收取5%-8%的管理费，所包含服务举例说明：每年不少于4次的房屋检查，招租广告刊登，代交物业费，市政管理费，以及您在出租期间的租金账户

管理等等。

购买过程中可能会产生的费用

律师费(Solicitor Fee)
根据新西兰法律规定，新西兰房屋买卖中，双方须由新西兰持牌的房地产律师代理。律师会帮助客户完成房产交割的整个程序。收费在1500-3000纽币不等

海外买家可购买以下类型房地产：

毛利人的永久产权土地（Māori Freehold Land）

购买周期性租赁(Periodic Tenancy)的土地

大型公寓楼花：超过一个或多个多层建筑，每栋建筑拥有超过20个公寓。在这种情况下，开发商可以申请豁免证书

酒店式公寓：酒店所在土地的性质为民用土地，酒店拥有超过20个单位且提供返租

面积小于1000公顷的林业用地

因与新西兰公民/居民联姻或同居而产生的婚后/同居后的共同财产：从配偶到民事伴侣再到事实婚姻，全部可以豁免。

买楼花过程中最大风险

如果您要购买的是楼花(off-the-plan apartment)，最好记住银行只能对已完工的财产进行估价。在您签订合同并存入保证金之后，可能会完成一年以上的时间。

在施工期间，该地区的房地产价值可能会发生变化。如果这样做，则银行估值可能低于您的购买价格。成品公寓的尺寸可能会与计划有所不同。这种情况可能导致银行的估值低于购买价格。在此期间银行的借贷政策也会发生变化，如果央行要求买家必须付出更高的首付的话，这都会导致买家不能从银行借到最初签订合同的贷款额度，不足的部分买家需要自己支付。如果不能按时交割，买家可能会面临罚金，或者损失掉最初的10%的保证金。

买楼花过程中注意事项

1. 要价是否过高?

核查一下该地区已建成的同类公寓楼的价格。首次购房者补助金被加进这个价格中了吗？你对计划外支出（如一年后房产管理费会增加）留有余地了吗？预料一下可能意想不到的事。

2. 好得难以置信?

宁可多付佣金在一个声名好的可靠开发商手上买房子，也不要买那些不知名的建筑商搞出来有缺陷的房产，可能业主们有麻烦找来时开发商就宣布自己破产了。

3. 低管理费的玄机

警惕那些把房产管理费标得很低（你所分摊的是楼房日常运转的花消费）作为卖房的吸引点。如果这座楼房里有特定的设施，不管你在售房广告中得到什么样的承诺你都得为此埋单。看一看有多少种昂贵服务，如电梯、保安系统、健身房和游泳池，要与情况类似的楼房做一个比较。

4. 你的邻居是谁?

警惕作为主要向海外销售的楼房的最终买家，多元文化主义是不错--而且也没有比住在同一幢大楼里更好的办法去体验--如果你的邻居们都不明白他们在房产法中所被赋予的权利和义务时，你想成为唯一的声音吗？查一下该公寓楼都是否已卖掉了。

5. 避免一条龙服务

如果开发商也是建筑经理甚至还是房产经理那么就要警惕了。如果有一天他们自身出了问题，“在同一地方解决你所有的问题”这个规则就不灵了。职权分立是一个更安全的选择。

6. 对长期服务合同说不

一些开发商预售长期服务合同，然后在第一次年会上通过以法律所要求的形式使其获得批准，而当时人们甚至还不知道在为什么而投票。此后你却要再花十年时间还清承包商给开发商的钱，同时你和邻居们还要受你们并未参与制订的合同所约束。这是一个简单又明显的骗人伎俩，所以你一定要在第一次会议上清楚地表明态度。

7. 不要仓促行事

买楼花的合同比较复杂，多给你的律师一些时间把合同吃透，因为这可能是你生活中最大的一桩买卖。

8. 楼花的合同是否包含日落条款？

日落条款可以让您在开放商没有按时交房的时候获得赔偿，并且到一定日期仍未完成交房的情况下收回押金。如果一项协议不包含一项协议，这对买家的风险非常大。

9. 楼花的合同中是否记录了确切的房屋设计和家具配置？

房屋设计和家具配置通常会在房子的宣传材料中列出。协议中必须记录准确的房屋设计和家具配置（包括固定装置和配件以及围栏和景观美化职责）。该协议应反映您对所购买商品的理解。您应该警惕供应商更改房屋设计和家具配置的合同条款 。