专栏名称:打工族聊房产
作者: 投资人里最棒的营养师
简介: 我的故事总体是一个小人物经历了生活的磨难,被生活逼得改变,慢慢走上成功的旅途。。。我想通过自己的全方位360度的改变,给大家树立一个信念:每一个人都可以成为一名成功的房产投资人和自身领域的精英,你只需要多一些知识,多一些帮助和多一些行动。如果我可以做得到,你也一样可以做得到的。

房地产投资者们常用的5种基本策略 轻松让你的财务潜力最大化

发布时间:2019-12-26 09:57:51
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有策略的房地产投资者,会懂得如何用他们的钱来赚更多的钱,并且更快地购买更多的物业。   

所以,我们就来看看,有哪五种方法让你发挥最大的财务潜力。

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1、避免交叉抵押   

当多处房产被用来担保一笔或多笔贷款时,就是交叉抵押。这是许多房地产投资者都没留意的重要贷款结构问题。   

事实上,如果你所有房产都向同一个机构借贷,你的贷款很可能是交叉抵押的,你可能甚至没有意识到,这种结构可能会阻碍你再借贷额度或未来融资的能力。   

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这是贷款机构喜欢用的一种技巧,让你与他们保持独家联系(业务上,他们称之为“粘性客户”)。   问题是,如果你决定出售一处房产,你的贷款机构可能会要求你清还一些其他房产的债务,以维持你的贷款与价值的比率。   

他们也可能把你所有的物业视为一个资产包,如果其中一项物业表现不佳,就会对你其他可用的资产产生负面影响。   这也意味着更换贷款机构可能困难重重,而且成本高昂。   所有这一切可能意味着,如果你有一笔钱可用,要么究竟是用来购买另一处房产,还是被要求用这笔钱来维持其他房产的运营。   

要理清一个交叉担保的投资组合,是一项棘手的工作,贷款人被征收高额退出费的情况并不罕见。   

因此,应该使用不同的贷款机构为每一处房产提供融资,或确保你与同一家贷款机构的贷款不会出现交叉抵押。   

 

2、问一问:本金和利息同还,是否拖慢了你的进度?

有一种观点认为,同时偿还投资房产的本金和利息能让你尽快迈向正现金流,让你靠收租就能生活。   

但是,当你还处于资产积累的投资过程中,它可能会减缓或冻结你的购买力,这意味着让资本增长发挥作用的时间会少很多年。   

在这种情况下,偿还债务不如释放现金维持有能力再买房的势头来得重要。   

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正确的做法是,把你多余的现金存入一个对冲账户(Offset 或者 Revolving Credit Account)——其结果是,你将得到与偿还债务相同的利息,但当你想要用的时候,又可以把你的资金提取出来。   

当然,现在要获得只还利息的贷款有一定难度,但如果你认真找的话,还是有贷款机构愿意为你提供这些贷款的。   

 

3、对冲是你赚钱的最好方法   

对于投资者和房东来说,使用对冲账户是一种非常有效的工具,可以降低贷款所付的利息。   

你在对冲账户的余额不会赚取存款利息,而是在理论上用来抵消贷款的余额,从而降低贷款的利息,并缩短还款期。   

进一步说,如果你信任自己的自制力,可以在日常生活中使用信用卡来付账,赚取一些额外的积分,然后在每个月的免息期结束前从你的对冲账户中取款清还,这也是一个不错的主意。   

从长远来看,放在对冲账户上的额外的几千元将会对你的还款产生巨大的影响。   

这和你主动地赚钱一样好。   

 

4、耐心谨慎出租房产

房产投资并不像大家听说的那样可以简简单单的一次性赚一大笔钱。现实生活中,房产投资远远不是被动收入这样单纯。

无论是购买,管理还是出售,都需要花费时间和精力。

有些投资者倾向寻找房产经理人协助管理自己的房产,但这也不是无需焦心劳思的事情,如何找到靠谱的房产中介和经理人也是一门技术活,毕竟你不希望经常因为房客的问题而被过多打扰。

 

5、了解资金缓冲的重要性   

有一个“未雨绸缪”的现金流缓冲是一个聪明的策略,这意味着你将在经济上做好准备,以应对意想不到的开支。   

这将避免你动用储蓄,或不得不增加你的贷款来支付意想不到的费用。   

当然,如果你做对了,你的缓冲资金仍然可以通过对冲账户来获取收益,而当意外发生,它可以帮助你避免陷入困境。   

 

记住,房地产投资是一种金钱游戏,你围绕着房子所作出的财务安排,可以决定你是否有能力再添加更多房产,增加你的财富。   

 

因此,从一开始就把这些结构理顺是至关重要的。 

 如果你不太确定自己的财务是否以最佳的方式设置,那么就值得去找房地产策略师或精通投资的贷款经纪人聊聊,这样就可以确保资金是尽可能地为你而不是为银行工作。 

*文中图片均来源网络

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