小心！极少数开发商利用“日落条款”恶意终止合同

近2年随着房价的高速增长，不少朋友买了楼花，在签订楼花合同时房屋的售价会远低于交付时的价格，这巨额的差价使得极少数贪婪开发商利欲熏心，便试图钻法律空子，故意拖延交房时间，利用合同 “日款条款”中的各种技术细节终止原本的合同，然后再以当前更高的价格进行“一房二卖”。这无疑让原本保护买家权益的“日落条款”变成了开发商谋取不正当利益的工具，导致买家的金钱、时间成本被束缚在楼花项目中，错失资本增值和其它投资机会。

新西兰购买楼花要提防开发商合同中”日落条款”

“日落条款”

“日落条款”（Sunset Clause）是购房合同中规定开发商所承诺的最晚交房日期与补偿方式的条款，即明确了购房合同中部分或全部条款的无效日期。当一笔交易的签约与履行时间间隔较长时，“日落条款”不仅为买卖双方提供了免责解约的机会，更是给出了双方在条款时效前的有效缓冲，使双方可以在条款失效前能够提前准备。

新西兰楼花购房合同都会包含保障买家权益，规定开发商交付日期的“日落条款”。该条款规定，如果楼花未能在条款规定时间内完工，那么任何一方或双方（买方和/或卖方）都可以书面通知另一方取消合同，卖家需退换买家所交付的定金及相应利息。即，如果开发商延迟交付并且延迟时间超出了买家的可接受范围，买家可以依赖“日落条款”的执行保障自己的合法权益，降低自己的购房风险。因此，“日落条款”也一度成为不少买家最称赞的新西兰房合同条款。

然而，由于近几年房价的高速增长，签订楼花合同时房屋的售价会远低于交付时的价格，这巨额的差价使得极少数贪婪开发商利欲熏心，便试图钻法律空子，故意拖延交房时间，利用合同 “日款条款”中的各种技术细节终止原本的合同，然后再以当前更高的价格进行“一房二卖”。这无疑让原本保护买家权益的“日落条款”变成了开发商谋取不正当利益的工具，导致买家的金钱、时间成本被束缚在楼花项目中，错失资本增值和其它投资机会。

在谷歌上搜索关键词“新西兰 开发商落日条款”时，我们会得到很多类似的条结果，排在前几位的多是“购房合同这一条款“害人不浅””、“开发商纷纷引用霸王条款买家任人摆布“的词汇。

奥克兰买家Manu和伴侣在2020年4月在西区购买了一套60万纽币的两居室住宅。原定完工日期为2020年11月，落日条款为2021年7月。  然而就在两个月前，开发商援引了落日条款，终止了他们的购房合同。  他们认为，开发商是故意延迟完工的，实际上从来没有打算真正把房子卖给他们。  他说：“我们可以感觉到，开发商是在试图延迟，因为随着房价的上涨，取消我们的合同对他们来说是非常有利的。”  “开发商浪费了我们的时间。从7月份到现在已经3个月了，他们就是为了在最后一刻搬出落日条款。”  现在，他们要想买到同样的房子，至少要再多花10万纽币。  “开发商没有受到惩罚。我们希望，未来能有更多的法规出台，来保护买家利益。”

另外一些买家也经历了同样的遭遇。有的开发商在终止合同几天后，又把房子上市出售，且价格更高。Papakura 在2021年2月份卖63万纽币的房屋，在最近以78万纽币的价格重新上市出售，原买家直呼自己被欺骗了。

也有的开发商在未完工前，就通知买家说预计不能按时完工，买家认为，开发商是在利用土地价格飞涨这一机会，让房屋以更高的价格售出。

奥克兰北岸买家Peter因日落条款，需要额外支付3万纽币，理由是开发商“不断上涨的成本”。而Peter也不愿取消合同，因为同样的地段，他们要花更多钱才能买到同样的房子。

这些买家的经历提醒我们，在购买期房/楼花时，要对落日条款的细则格外小心，听从专业律师的意见，以免吃了“哑巴亏”却又无可奈何。因此，请在签订合同前请律师详细解读合同条款，与开发商进行协商，千万小心“日落条款”被不合理的利用！

“日落条款”怎么破？   

那到底作为消费者的我们该如何防范落日条款呢？要求开发商修改合同，去除改动户型设计的条款在当前火热的房地产市场上明显是不可行的。在法律和市场都对消费者不利的情况下，我们必须在签订合同之前做足研究。         

其实，大多数的开发商还是非常注重信誉的。利用落日条款坑害消费者的只是少数的害群之马。在签订楼花合同之前，请务必了解开发商的背景，比如说过去开发了哪些项目，有没有任何的负面新闻。如果可以的话，尽量选择信誉好的大开发商。如果开发商的公司是在项目开展之前一两年才成立的话，那就要特别小心了。             

买楼花合同的最大问题是大部分开发商会把合同弄的很厚，让购买者一看就觉得头大。所以购买期房的买家，一定要找一个有买卖楼花经验的律师对于楼花的合同进行详尽的审阅，让买家的风险降到最低。

有没有真正的解决方案

如果开发商想钻法律的空子，在不讲信誉的前提下，用日落条款来涨价，这是不道德的。我们的邻居澳洲已经对相关条款做了修订，如果开发商想要解除合同，必须要买家书面同意，如果不同意，开发商必须要提供是在不可抵抗的前提下不能履行条款，递交法院，如果是恶意拖工，或者不尽力的话，法院是不会让开发商随意解除原始合同。希望新西兰也可以尽快在这方面出台更多的监管，更好的保证买家的权益。 

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