新西兰买房记丨我为什么选择在奥克兰买公寓？

之前写了我买房的心路历程（《新西兰买房记——30岁拥有第一套房的悲和喜》），许多人不理解我为什么要花82.8万纽币买一个小公寓。

然而，搬进这个小公寓之后的一个月里，我和陈先生过上了神仙眷侣的日子，生活质量蹭蹭上涨，我们对这个公寓十分满意。

买房这件事，风险极大，收益也是不可预见的。尤其是海外置业，摸不清国外的房市，也不了解国外的经济和文化，许多海外买家因此而上当受骗。这篇文章根据我自己的看房经验，谈一谈我所知道的购房基本知识，以及我们当初买房的考虑。抛砖引玉，欢迎大家修正、补充。

Part.1 新西兰的买房流程

买房的第一步，当然是先想好自己的预算。很多人看中了房子、签了合约之后才开始申请贷款。实际上，在看中某一类型的房子之后，就可以先根据自己的收入去申请银行贷款，知道自己大概能够贷到多少钱，这样才能对自己究竟该看多少价位的房子有个更准确的预估。

对华人来说，申请贷款也很容易，只用找一个靠谱的贷款经理就行了。新西兰有很多华人贷款中介公司，帮客户根据自身情况去对比各个银行的条件和利率，申请最合适的银行贷款。贷款中介收取银行的佣金，对客户的服务是免费的。

申请贷款之后，银行会给一个预批信，告知你能够贷到的金额，以及需要满足的条款。一般收入正常的情况下不会被拒，只是贷多贷少的问题。

看房可以在各个房屋中介的官网上去看，比如Barfoot&Thompson、Raywhite、Harcourt等等。但是新西兰其实有很多小的房屋中介公司，他们也很可能有你喜欢的房源，比如我这次买的公寓就是一个名不见经传的小中介的房源。所以直接去某一个中介的官网看，会很不全面。

有一个办法是找一个靠谱的房屋中介，或者多找几个，告诉他们你想买哪个区域的房子、价位是多少、理想的类型是什么样等等，然后让他们去帮你筛选合适的再发给你，如果你有兴趣的话，他们可以替你预约好看房时间，带你去看房。跟贷款中介一样，房屋中介也是不收取买家费用的，由卖家支付中介费。但其实这个费用卖家当然是计算在了房价里。

因为很多人都只是问问却不买，房屋中介也不会花太多时间精力去帮一个客户找房子，想买到满意的房子，关键还是得靠自己去盯着房屋市场。trademe property是必须要每天刷新的，看看有没有新的房源上市。有空也可以周末开车去你想买的区域转一转，看见open home就直接进去看。

有人问，有没有必要找一个中介一起去看房，然后帮忙谈价格？其实完全没有必要。我们一开始找了几个中介帮忙找房，陪同看房，最后都没有交易成功，浪费了别人的时间，自己也非常不好意思。其实，这边的中介都是有职业规范的，如果房子有什么问题，他们是有义务要告知买方的，不存在忽悠的问题。但是，房子以外的其他问题，中介没有义务告知你，必须靠你自己去打探、留意了。比如附近有没有其他预备新建的高层会挡住阳光、附近有没有政府建的公屋之类的问题。

房屋交易一般分为拍卖（auction）、议价（negotiation）、投标（tender）、截止期限销售（deadline sale）、要价（asking price）。

看中了满意的房屋并准备出价之前，一定要对房屋进行必要的检查。务必向卖方中介索取LIM（土地信息备忘录）、 Sales Agreement（房屋销售合同）和Title（地契）。Building Report (建筑检查报告) 需要聘请专业的勘察师检查。如果通过议价或投标购买，可以签订无条件或有条件合同。如果通过拍卖购买，只能签订无条件合同。

在准备签合同的时候就可以开始着手找律师了，律师主要是负责审核房子有关的文件，确保房子没有问题。律师的费用大概会在1000-1500纽币左右。需要注意的是，最好让律师看文件之前问清楚有没有额外的费用，并且一开始就要问清楚如果最后房子没有成交的话，会收取多少费用。因为我们就被坑了一回，签了合约找了律师看文件，最后房子没有成交，律师要了一千多的费用。后来问其他人才知道，大部分律师房子没成交的话只收取300刀左右的服务费，有的还不收费。

如果贷款没问题，宣布合同无条件之后，买家需要把合同中约定的定金转入买方律师的账户。在新西兰，房屋过户非常简单。合约上的交割日期（settlement date）当天，买家把剩余的首付款打入买方律师的账户，银行也会把贷款金额打入买方律师账户，之后买方律师会将总房款一起打给卖方律师。然后买方的网上银行会多出一个贷款账户，可以看到贷款余额。接着律师会办理过户手续，给你一张纸，告诉你房子是你的了。甚至可能只给你发个邮件电子版。

Part.2 新西兰买房最深的坑——漏水房

在新西兰，买房最怕遇到的就是漏水房，维修费用昂贵不说，维修的时间也没个尽头。

我两年前来新西兰的时候租的那户房子，当时就因为漏水整个小区准备重修房顶，到我现在搬走的时候，还没开始修。而陈先生的一个朋友因为打算回国而卖房，可是房子有漏水的问题，最后不得不以低于市场价一半的价格急售。

如何知道房子究竟漏不漏水？其实在买房的过程中，中介是有义务告知的。如果是自己挑选房子，首先要看外墙是不是plaster（批灰外墙，存在多种不同形式，大部分是预制板），并不是说所有的plaster外墙都会漏水，而是漏水的风险性很大，同时所有人都知道这一点，所以plaster外墙的房子也会价格偏低，且以后不好出售。

其次，所有建于1995年~2004年的房屋都有可能使用未经防腐处理的木头，任何外墙如何维护不当都有可能漏水，如果谨慎起见，可以避开购买这段时间建造的房屋。

再次，花钱请人做building report检测房屋是买二手house的必要步骤。在签合同的时候一定要加上这个前提条件，以免购买后才发现房子有问题。

新西兰有很多翻新过的房子，以前是漏水房，经过翻新后拿了新的CCC（Code Compliance Certificate，建筑合格证书），10年保修。一般说来，只要拿到了新的CCC就是通过了政府的检测，不会有什么问题。但是，不怕一万就怕万一，虽然保修，但是新西兰这个办事效率，真要出事儿修缮起来，恐怕也不是一两年可以搞定的。而且这个保修，保的是外部整体的维修，你自己房子里面的一些小问题是不会管的。如果之前是漏水房，很难保证内部的木质结构没有受到影响。

在奥克兰，漏水房到底有多少？数量之多可能会超出你的想象。

Part.3 我的看房经历

我们来新西兰半年左右的时候，海外人士还可以买房，那时候我们就看中了一套公寓，两房一卫，户型方方正正，在Mount Eden，只要50多万纽币。但是，中介说这个楼房正在讨论维修房顶，因为顶楼有漏水问题。虽然楼下没有渗水，但是维修整个楼房的屋顶，费用是每一户均摊，谁也不知道到底要花多少钱，我们也实在不敢冒这个风险。

在拿到新西兰居民签证以后，我们又看中了一套在Mount Eden火车站正对面，刚刚翻新过的terrace house，三房一卫一车位。这个区域因为是Auckland Grammar School 校网，又靠近火车站，均价都快超过1万五了，但是因为之前是漏水房，刚翻新过，CCC还没拿到，我们跟房主签的价格算起来均价只要8000左右。这个terrace house小区里面几乎住的全是中国人，而且都是在十年前就住在这里了，后来翻新也只有少部分人选择了卖房，因为这个区域实在交通便利，又有校区，还靠近CBD。

签了这个房子之后我们很高兴，以为买房这件大事终于可以尘埃落定了。虽然对户型不是很满意，但是这个价位很划算，以后还是有升值空间的。可是，CCC却一直都没有音讯，中介总是说快了快了。陈先生正好认识一个做物业管理的人，打听了一下内部消息才知道这个房子的CCC要明年才能批下来。可是，我们实在是看了太久的房子，不想再等了。一旦拿到贷款宣布了无条件，万一CCC到时候出现什么问题导致无法交割，又是麻烦事。于是我们取消了合约。

再后来，新西兰的冬天来了，房市低迷，好的房源越来越少。Mount Eden区域里，我们看得上的都买不起，买得起的房子都看不上。迷茫的我们开始考虑看一看其他区域。

可是，住习惯了交通便利，地势平坦的Mount Eden，我们去哪儿看房都看不顺眼，后来干脆开着车到处转，看见open home就进去看一看。

直到我们去了一趟St Heliers，才知道什么叫做富人区。家家户户都是豪宅，路宽人少，小学到高中10分全校网。在我们观光了一个300多万纽币的open home之后，从大门走出来，四目相对，苦笑着叹了口气，有一对路过的kiwi老夫妻，跟我们攀谈起来。他们说St Heliers非常好，住在这里的人都很nice，欢迎我们到这个区来看房。我们只能感叹自己的贫穷。

顺着St Heliers我们又看了看Mission Bay，这个奥克兰最热闹的靠近海滩的区域，我们又看中了一个翻新过的两房。房主要求deadline sale，也就是大家先出价格，到最后一天房主做选择。我们因为实在太喜欢了，于是计算了能承受的最高价格，出了85万纽币。可惜，后来我们所有人出的价格房主都不接受，要价89万9千，远远超出了我们的承受范围，只好作罢。

以上仅仅是我印象比较深刻的几个看房经历，我们看过的和签过的房子远远不止这几个。我们一共大概看了半年的房子，最后才买到这个公寓。而我的kiwi同事们，都是看了一年多才买到心仪的房子。所以，买房这件事真的不能着急，需要很有耐心地去对比和谈价。毕竟对于很多像我们一样的年轻人来说，一套房子的首付款就是所有的积蓄了。

Part.4 别墅 or 公寓？三房 or 两房？

开始决定要买房的时候，我们像很多人一样，想买一个大house。毕竟住一个有草坪的大别墅，才符合我们想象中的在国外的幸福生活。可是，我和陈先生都对交通便利十分在意。

因为我不喜欢开车，所以去哪儿都得让陈先生接送，如果交通不方便，我估计我们这一对宅男宅女就更不愿意出门了。可是要住在交通便利的中区，别墅的价格都在120万以上，远远超出了我们的经济能力，我们只能选择买公寓或者联排。

再者，我们两年内没有生孩子的打算，父母还在国内工作，两个人住别墅实在是浪费，还需要花大量时间和金钱打理。为了负担房贷，我们必须把其他房间租出去，到时候和陌生人同住一个别墅下，又跟合租有什么区别呢？

决定了买公寓或排屋之后，我们又开始纠结买三房还是两房。三房当然更好，以后有了孩子、父母过来都能住得下，而且也更容易转卖。但是我们无奈的发现，在中区，看得上的三房我们也买不起。

于是，我们安慰自己，买三房就必须得出租房间，用租金还房贷，不如买个两房，我们可以自己住，不用招租客。我们的预算是在70万以下买一个两房公寓。

然而，在“交通便利、近CBD、有好校网、公寓较新”这几个条件下，我们最后看中的两房都超过了80万。在又一次Mount Eden两房两卫一车位的公寓，出价83.5万没有谈拢的情况下，我在trademe看到了Eden Terrace刚更新了一个两房一卫一车位的公寓要价85万。这个公寓两年新，刚建成的时候我们就去看过，极简工业风格，我和陈先生都很喜欢。

一般房主直接要价的，就是还有还价的余地。于是我立刻联系了中介，在第一次open home就去看了房子，那天看房的人络绎不绝，小区有门禁，电梯必须刷卡，很安全。楼道非常干净，垃圾房里都放了香薰。看完后我马上就递交了82万的offer。

中介也住在这个小区里，他告诉我，住在这里的都是年轻的职业人士，小区氛围很好。据了解，这个房主在基督城找到了一份新工作，家人也都在基督城，所以他准备卖掉这个才住了一年的公寓，明年回基督城生活。

第二天房主递回了合约，要价83.5万。其实每一次买房签约都必须要经历一个讨价还价的过程，83.5万已经在我们的接受范围之内，但是我知道82万肯定也已经在房主的接受范围内了。于是，我又出价82.8万，多加了8千，要求房主把大部分的家具电器都留给我。这一次，房主爽快地签了合约。

联系银行更新贷款，联系律师审核文件，只用了两周的时间，我们就搬进了这个80平米的小公寓里，新西兰买房记，终于尘埃落定。

Part.5 买房后的生活

买房后我无数次感叹：生活真的是太美好了！

如果你经历过和别人合租，如果你之前一直和父母住，你就会知道有自己的房子自己住是多么地随性自由。这种自由是，不用错开时间做饭、洗澡、上厕所，可以在客厅里葛优躺，想买什么就往家里堆什么，没有人在耳边叨叨叨……四点半准时下班的我，到晚上十点半睡觉，有整整六个小时完全属于我自己、完全不被别人打扰的时间。

有了自己的房子之后，我们结婚三年，才真正过上了“二人世界”，过起了鸡毛蒜皮的婚后生活。

公寓一共80平米，20平米的大阳台就占了四分之一。两房一厅一卫，简单好打理。每周一起做一次卫生，十几分钟就搞定。原本觉得每周580纽币的贷款让生活压力陡然增大，必须得出租一个房间才行。可是，自己住实在是太爽了，我硬着头皮也要把加上水电网和物业费等平均一周750纽币的硬性开支扛下来，不跟别人合住。于是，我从前随时可以炒掉老板的勇气，变成了现在努力工作、努力代购、努力写文的动力。

买房后的开心，准确点说，是因为我终于有了自己“一个人的世界”。

我太渴望这种完全自主的生活了。以前一直都想，在毕业以后、结婚之前，自己一个人独居几年。可惜之前没有这个机会。现在虽然结婚了，但是两个人下班后吃完饭，就开启互不打扰的状态，于是我可以完全沉浸在自己一个人的世界里。

人只有先学会跟自己相处，才能更好地跟别人、跟社会、跟世界相处。

有的人可能觉得一个人太无聊了，而我却有太多想自己一个人做的事情。人生短短几十年，前面20年陪伴父母，中间20年陪伴孩子，后面20年陪伴伴侣。我现在得抓紧时间陪陪自己。

（周末在阳台BBQ）

花82.8万纽币（约380万人民币）在奥克兰买一个80平米的公寓，在很多人看来不是一个明智的选择。这个价格在偏远一点的地方或者其他城市可以买一个大house了。

新西兰的房子是永久产权，很多人认为值钱的是地，应该买占地面积越大的房子越好，或者干脆买地自己建房子。但是Location，Location，Location（地理位置），永远是买房最重要的考虑因素。陈先生在我们看房期间不断地提醒我。

我们买的这个小公寓，位于奥克兰中心区域，走路到市中心15分钟，走路到Mount Eden火车站5分钟，出门就是公交站和1号、16号高速。无论开车到奥克兰哪个区都十分方便。Mount Eden火车站虽然要关闭四年，但是四年后还会多一个城区铁路City Rail Link (CRL)的停靠点，交通会更方便。

校区是我一直考虑的因素。虽然连“要不要生孩子”这个问题我都还没想好，但是我却连“孩子在哪儿读高中”的问题都考虑进了买房的因素中。之前我们租的Mount Eden火车站对面的那一片房子，几乎不愁出租，只要一发广告就会马上有人来看房。一是因为地理位置方便，二是因为有校区。

这个小公寓，校网内小学、初中、高中都有很好的学校，相当于“学区房”。因为离市中心近，所以离奥克兰大学、奥克兰理工大学等留学生多的大学校园也近。整租出去的话价格在700刀一周左右，完全可以覆盖房贷等硬性开支。而如果在偏一点的地方买大别墅，可能四房的别墅整租出去才能租到这个价位。

安全，是在新西兰买房的另一个重要考虑因素。毕竟，“纽村没有警察，只有交警”。家里被偷的事情屡见不鲜，可是就算你装了摄像头，警察也抓不到小偷。所以买房买在哪个区域非常重要，邻居的素质和街道的安全，才是影响今后生活的关键。

从我们住的这一个月的体验来看，整个楼房的管理非常好。进出公寓要刷卡，上下电梯也要刷卡，停车场进出也要钥匙，关键是家门上还有猫眼。住在这栋楼里的邻居们很友好，素质比较高，见面都会打招呼，有专门的Facebook页面给大家交流，平时几乎没有人开party，窗户的隔音效果也很好，所以很安静。

Anyway，买房就跟找对象和找工作一样，不用管别人怎么样，适合自己的才是最好的。 

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