商业租约丨调租日子到了，是涨还是降？

自2020年3月底起，新西兰举国进入了长时间的封城。在三级四级戒备的明令禁止下，大部分商家都无法开门营业。等了六周，商家们终于盼来了重启。辛辛苦苦经营，生意渐渐回暖时，两周前奥克兰又一次紧急进入三级戒备。这次疫情一而再的封城导致部分商家租客和房东之间的矛盾难以调和。

Lockdown期间，小编表示陈萍律师行已经收到了许许多多商家和房东的咨询电话。商家租客想要暂缓租金的支付，或者要求减免租金。房东们表示非常头疼，毕竟自己也要养家糊口还背着银行贷款，尽管可以申请延迟还贷但躲得过初一躲不过十五啊！

政府号召商家和房东秉持着互相理解互相支持的心态，各自做出让步，共度这个“史无前例”困难时期。But how??? 让步的尺度究竟应该有多大？如何判断减租合理比例？要减免租多久才算公平？这一系列的实际问题无判例可寻！

言归正传：今天主要讲商业租约Rent Review调租的事。

首先要明确什么是商业物业？

目前备受疫情打击的餐饮，酒店，零售业，还有工业厂房， 仓库，办公室等等都属于商业物业。

房东和租客之间签订的租赁协议Deed of Lease 称为商业租约。

这里咱们着重讲解房东和租客们最需要关注的五种调租形式：

01 市场价格决定机制

Market Rent Review

历史上最常用的租金上涨的方式是根据涨租日当时当地的市场价格来调节租金上涨的幅度。

• 优点：与房价的涨幅保持高度的一致。

• 缺点：往往需要花费高额费用进行租金的市场价评估，尤其是在房东和租客有异议的情况下。有时请估价师的费用会远远高出租金的涨幅。

02 CPI决定机制

CPI Rent Review

• 优点：每年的CPI指数都可以在政府的网站上公布，房东和租客都可以对涨幅有一定的心理准备。

• 缺点：忽略了对房屋价值的评估。如果CPI指数降了，那租金就有可能低于房屋的市场价值。

03 固定的房租涨幅

Fixed Rent Increase

• 优点：清晰的租金涨幅轨迹，租客跟房东双方均可一目了然。

• 缺点：但如果经济衰退，市场不景气，租客还是要按照这个固定的涨幅交租；相反的，如果市场上的房租涨幅高于固定涨幅，那房东就会吃亏。

04 营业额决定机制

Turnover Rentals

• 优点：如果租客经营的好，那对房东来说就是好事。然而，我之蜜糖，彼之砒霜。对租客来说，挣的越多，租金就越多，相当于一种对成功的惩罚。

• 缺点：如果租客经营的不好，那租金就会比市场价格类似的房屋低。

05 房东加租公式

Rent increase formula by landlord

• 优点：一个由房东提供并经双方同意的方程式，可以减少双方因要确定加租多少的时间和精力。

• 缺点：如果租客经营的不好，那租金就会比市场价格类似的房屋低。

今时今日的大环境,如果正好赶上Rent Review到期，尤其如果租约是固定涨租机制，那真是屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。

租客的生意要进行下去，房东的房贷要如约偿付。租约租期的长短，租金涨幅的约定机制，对房东，对租客各自影响巨大，无论是做房东还是房客，您了解您的租约么？您还能撑得住么？