细思极恐，一窥新冠疫情对新西兰经济及房产的影响（上）

我们一边忙着见证历史，一边深受新冠疫情袭扰。

新西兰封锁边境，限制商业活动，实行社交距离，一系列举措有效地遏制了新冠病毒的传播，但也对经济造成了不小的冲击。

各相关政府部门和主要金融机构，也都有从不同的角度分析新冠疫情对经济造成的影响，从失业率到商业信心再到房价全部都研究地透透的。

我们今天呢，就另辟蹊径，根据新西兰央行报告，从信贷的角度出发（包括房贷和房产开发贷），讨论一下疫情的影响。

下面我们来理一理思路，看看这个细思极恐的影响。你品，你细品。

首先，说到信贷，我们就不得不说说信用（Credit）。

信用和信贷就像是一个硬币的两面，有了信用才能产生信贷。

个人和机构所能支配的总资产是由自有资金和信贷组成的，放到会计里面就是：

总资产（Total Asset）=所有者权益（Equity）+负债（Liability）。

当我们去借款的时候，对方会根据我们的偿还能力（净收入）和抵押物（净资产）来衡量我们的信用。

如果偿还能力强，净资产多，那么信用就高，我们就能借出更多的钱。

反之，如果偿还能力弱，净资产少，那么信用就差，我们就有可能借不到钱，或者只能借到较少的钱。

我们在这里把模型简化一下，假设一个人有一块钱的收入，就能够借到一块钱，而且有A,B,C三个人在市场上进行交易和经济活动。

A的收入是十元，那么A就还可以再借到十元，其可支配资金就是二十元。

A用二十元向B购买了服务，那么B的收入就是二十元，其可再借到二十元，所以可支配资金是四十元。

B又用四十元向C购买了服务，那么C的收入就是四十元，其可再借到四十元，所以可支配资金是八十元。

在这个例子中，我们可以看到因为有信用和信贷的存在，每个人可支配的资金是成倍增长的，同时因为A的总支出（二十元），就是B的总收入，而B就能用更多的收入去获得更多的贷款，从而可以花更多的钱来购买C的服务（四十元）。

整个经济会走上一个良性循环，每个人都会获得更多的资金（收入和贷款），从而购买更多的服务和商品。

这就是我们过去几年所经历的经济和信贷都不断扩张的过程。

但是，这里有一个大大的但是。

如果一旦出现全社会的收入减少，或是信贷减少，那这个良性循环就有可能变成恶性循环，人们的可支配资金和收入都会出现不同程度的下降，最终影响到整个经济。

新冠疫情爆发之后，随着Lockdown的开始，新西兰政府随即开始发放工资补贴，很多人的工资都变成了之前的百分之八十，有的公司还迫不得已采取裁员等措施以自保，造成失业率的大幅上升。

即使是现在Lockdown已结束，很多公司的业务也未能恢复，一些员工和合同工面临着工作小时数减少的窘境。

随着收入的减少和不确定性的增加，个人和公司能够获得的信贷数量也在减少，一方面还款能力收到了影响，另一方面金融机构在放贷时也会更为谨慎，或是减少贷款额度，或是提高贷款难度（更严格的审查）。

而由于收入减少和贷款减少，这些公司和个人的可支配资金就会减少，那么向他们出售产品和服务的公司和个人就会收到影响，出现收入下降和贷款减少，这个恶性循环就开始了。

新西兰央行罕见的在七月十四日发布了截至六月份的信贷调查报告，这个报告一般是每半年发布一次（三月和九月）。

这个报告意在了解疫情和Lockdown对信贷的影响，该报告共收集了来自新西兰12家银行的信息，包括了市场上的主要银行，征集了各银行上半年的信贷情况，并要求各银行对下半年作出展望。

在这里我们就不介绍调查的具体方法和问卷内容了，直接看结果。

居民住房贷款——上半年居民住房贷款的需求出现了下滑，一些银行表示自五月开始，贷款咨询有回升的迹象，但是预计下半年住房贷款的需求还是会继续下降。虽然现在的低利率对市场是一个利好，但是疫情的影响很大程度上抵消了这个利好。银行表示贷款的标准整体上并没有大的变化，但是对偿还能力的审查会更为严格，尤其是对一些不确定的收入，例如：奖金，提成，房租等收入。

中小企业贷款（年收入小于五千万）——上半年中小企业对于只付利息（interest only），修改贷款条款和支付固定费用的贷款申请数量出现了增加，而用于投资和扩张的贷款申请数量出现了下滑，并预计受市场不确定性因素的影响，投资和扩张的贷款申请在下半年还会下降。很多中小企业在下半年将会调整自己的规模，以应对业务的减少，有一些甚至会倒闭。银行表示其已经对中小企业贷款适当的收紧，尤其是对于旅游，零售，住宿和建筑行业可能会进一步收紧。

大型企业贷款（年收入大于五千万）——上半年大型企业对于流动资金工具（贷款资金池，企业需要的话可以随时提取，并随时归还部分贷款）的需求增加，用于扩张，投资，并购的贷款申请下降。整体上来说银行预测，这个趋势会持续到下半年。银行会集中精力服务好现有客户，新客户则会需要通过更为严格的审查。申请贷款的条件整体上没有变化，但是对于个别高风险行业则会提出更多要求。

商业地产贷款——上半年商业地产贷款的需求出现下滑，并预测下半年会出现大幅度的下滑，尤其是开发贷款（development lending）。银行表示市场的不确定性影响了市场的信心以及预售的民宅项目，不过奥克兰地区的需求依然强劲。受疫情影响，银行将会变得更为谨慎，尤其是对新的开发和投资贷款。在申请贷款时，银行可能会要求客户提供最新的房产价格评估报告。

农业贷款——在上半年，由于受洪水和供应链断裂（封锁边境）的影响，牛羊养殖农场对经营资金的需求出现上升，但是用于购买新农场的贷款需求非常低。目前农场主对于新增贷款都非常谨慎，同时银行对于购买新农场的贷款申请也会更为小心，所以预测下半年整体的贷款需求将会维持在低位。

从这份报告中我们可以看出，由于疫情的影响，借贷双方都表现的更为谨慎，一方面是收入和业务确实受到了影响，另一方面大家在面对不确定性的时候，都选择了更为稳妥的措施。

而这种局面最终则会造成我们上面说到的恶性循环，为了应对这种不利的情况，我们就需要政府出面，颁布各种刺激计划，从货币宽松到大型基建，都是为了扭转这个循环，这样做能够在短期内向经济中注入大量资金，补充由于信贷减少造成的真空，并给市场以信心。

那这样做会对经济造成什么影响呢？？？

一窥新冠疫情对新西兰经济及房产的影响（下）

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