专栏名称:新西兰投资风向标
作者: 小风标
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发布时间:2020-10-14 10:18:38
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长期以来,拥有租赁物业一直是新西兰人最喜欢的致富方式之一。尽管多年来监管力度加大,租金未能跟上房价上涨的步伐,但人们仍然对房东的梦想抱以紧绷。

那么,您实际上该如何操作呢?

首期

在获得抵押贷款之前,您需要先存一笔首期。银行要求将30%的押金用于投资性房地产贷款;您可能会找到一家非银行机构愿意以较小的首期贷给您,但您通常会支付较高的利率作。

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但是,如果您已经拥有房屋,那么您可能已经在其中建立了足够的权益,可以向其借贷-这意味着您不需要预付现金。

为此,银行额度大约为现有房屋价值的80%。

例如,如果您以450,000纽币的价格购买了房屋,现在价值300000纽币的抵押贷款价值600,000纽币,那么银行可能会再借给您130,000纽币,然后您就可以将其作为投资物业的押金。

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如果您想使用KiwiSaver的资金作为押金,则需要承诺在该物业中居住至少六个月,然后再将其出租。

为了使贷款申请成功,您还需要证明自己有足够的收入来支付新抵押贷款的还款以及现有债务。该收入将需要来自物业的租金,您的薪水或工资,或者(很可能是)两者兼而有之。

房地产投资者Graeme Fowler说,他喜欢购买1960年代至1980年代建造的房地产。“较旧的房屋通常需要更多的维护,较新的房屋通常位于较现代的社区,价格要比租金高,这在大多数情况下会使收益太低。”

另位投资者Steve Goodey说,他会寻找可以立即增加价值的东西。“这让您收回了一点即时价值,这意味着如果您支付$ 850,000,您可以重新估值为$ 950,000,并且您的现金储备有所补充。这将使您可以在未来12个月内购买另一处房产,而不用等待三个月的时间。需要数年的时间才能自然升值,从而使价值升值。一旦您又有30%的可借期权存款,就可以再次购买。

“作为首次投资人,为您准备的游戏是长期拥有优质资产。这并不比这复杂。”他说,找到能够产生租金超过其持有成本的物业非常重要。费用将包括差rates,维护,管理费用和抵押贷款还款。

“在几年后,当利率回到更正常的水平时,现金流为正的投资更有可能是一项不错的投资,而利率为4%的现金流为负值的资产在8年期中看起来相当可怕。”

一些投资者之所以选择购买新物业,是因为银行能够放宽对他们的贷款。

Goodey说,这将意味着更少的维护,而租户通常更希望拥有新物业。一所新房子也可能达到租赁物业所需的标准。

但是,较老的房屋通常位于更好的位置,并提供更多的增值机会。

“如果较低的利率允许您进入房地产市场,那么比在市场上等待价值上升而等待现金购买力下降的价值更大的投资是值得的。”

贷款经纪人Glen McLeod说,人们需要理解这是一个商业决定,而不是他们居住的家。

投资者应该寻找人口超过100,000的城市,这些城市的租金相对于房价而言较高。“如果您在一个人口不多的小镇上购物,尤其是在30,000人以下的地方,这些地方可能会受到该镇所依赖的一两个大产业的影响更大。这可能会影响到搬迁的人们的居住地在大城市中,大城市通常对投资者而言都不是那么好,因为相对于租金而言,价格通常很高。

“因此,我更喜欢Hawke’s Bay,Rotorua,Palmerston North等人口数量介于中间的地方,那里的数字比大城市要好得多,而且离开城市的一两个大产业不会真正影响事情非常。”Fowler表示。

他说,人们应该寻找总收益率超过6%的投资物业,即年租金除以购买价格乘以100。“任何低于此水平的资金,您都将面临现金流的困扰。这是让许多新手和经验丰富的投资者都陷入困境的地方。他们购买低收益率的房地产,因此要么不得不存入一笔非常大的存款以保持现金流,或者他们自己弥补现金短缺,或者第三,他们使用的是我最不喜欢的仅利息贷款。通过使用仅利息贷款,没有本金得到还清,而投资者完全依赖于房地产的价值上升。这绝对是不安全的投资,对99.5%的投资者来说是极具风险的策略。”

McLeod建议购买后立即请物业经理处理投资。“了解您要购买的区域。您将吸引哪种类型的租户?新西兰周围的许多城市和城镇都提供了很好的机会。这取决于了解您想要实现的目标。”

 

房东租房时必须做什么?

REINZ首席执行官Bindi Norwell表示,房地产投资是许多人都很好理解的东西,传统上可以带来良好的资本收益。

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“但是,就像任何投资一样,必须尽职调查并真正了解可能的利弊。对于那些想要投资住宅物业的人来说,进入成本比多年来要便宜得多,低利率被证明是有利的,而且一些银行(例如BNZ)最近已将其投资者利率降低至与房主自用房率相同。

“从资本收益的角度来看,仅去年一年,住宅物业的价值就增加了6.3%,在该国某些地区,例如Gisbone和Manawatu,收益增长了20%左右。在过去20年中收益约为250%,即每年约12.5%,如果您仅考虑资本收益,这是一个相当不错的回报率。

“但是,如果投资者要出租其投资性房地产,还必须考虑到最近的立法变化,包括去年生效的新绝缘标准,这是为了使您的财产与其他资产产生负面影响的结果。资产以及即将在2021年生效的健康住房立法,还应考虑石棉,甲基苯丙胺和明线立法,最后,我的建议是与财务顾问和您的律师谈谈能够就投资的不同方面为您提供建议。”她说。

*文中所有图片均来源网络

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