专栏名称:新西兰投资风向标
作者: 小风标
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从头开始,新西兰商业地产101

发布时间:2021-11-24 09:19:51
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对于拥有更多融资渠道,时间和能力来处理更复杂问题的投资者,投资商业地产可能是一个不错的选择。更有实力的投资者是指由于银行对商业地产实行的贷款政策与价值比率的规定限制,有能力拿出更多首付的人。             

通过增加复杂化,处理作为商业地产投资者而产生的许多更复杂的问题,包括更复杂的租赁问题,处理租赁诱因和装修费用补贴,GST和税收问题,物业管理工艺以及有可能在一段较长的时间内没有租客的情况(这些都是在商业地产中非常典型的内容)。

由于额外的复杂性和更严格的融资规则使商业地产成为较很多小投资者不受欢迎的投资选择(与住宅房地产相比。但是如果您有一定稳定收入并且对商业地产有一定理解的情况下,你将很有机会从商业地产中获得丰厚的回报。

 

贷款融资

在金融方面,银行通常会向优质商业房地产提供最高65%的贷款,但如果他们认为该房地产存在任何问题,贷款则会减少。话虽如此,还是有些银行在买家购买自己的自己正在经营生意的物业时提供100%的贷款。

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还有一个重要的贷款因素就是物业的地震评级(IEP rating)。根据评级,银行可能会拒绝资助,或者会放出更低的金额。 

IEP ( Initial Evaluation Procedure ),该过程是工程师用来评估建筑物的结构完整性(尤其是从地震角度出发)的过程。该度量标准为“新建筑标准”(NBS)的百分比。 建筑物通常需要达到67%+ NBS(“ B”级或更高)的评级才能让银行为其提供资金,否则银行将要求在购买后将建筑物NBS提高到67%+。

我认识这里的原因是,在1992年之前建造的NBS低于67%的建筑物通常会低价出售(尤其是在抵押贷款Mortgagee Sale出售中),这类物业也是非常难找到租客的,因为租客会认为员工的健康和安全风险较低。对于NBS低于34%的建筑物几乎不可能获得保险,并且政府可能要求建筑物在下一个10-15年内提高评级)因此,对于商业物业的贷款分界线是非常的分明,通常投资者需要拥有更多的资本才能玩得了。

 

商业物业如何估价?

 商业物业通常以租金的资本化率(capitalisation/yield rate)(也叫回报率)进行估值。这是因为商业租约里规定所有的杂费是由租客支付的,所以从现金流的角度来看,租金对于投资者就是纯收入了。资本化率的多少取决于愈多因素, 影响回报率的因素包括建筑物的建筑质量,面积,租客的质量,资产增值的潜力(例如建筑物是否有开发潜力?)以及租约品质等等。例如,在奥克兰,在目前这个市场,商业物业的出售资本化率通常为4%-7%,取决于上述的因素。当然,凡事会有例外。

举例来说吧,如果一个物业的租金为50,000纽币每年,而评估的资本化率为5%,则其售价为1,000,000纽币(即50,000 / 0.05 = 1,000,000)。

换句话说,资本化率是总收益率。还有一些我经历的租约是房东承担所有杂费(OPEX),也就是说合同上的租金还要扣除杂费才是对于房东的纯收入。

 

您如何从商业物业中获得资本增值?

鉴于商业地产纯粹是根据租金收入来估价的,因此您依靠现行的经济环境和租客承受租金增加的能力来获得资本增值。 换句话说,如果租客不能支付更多租金,您资本增加的能力是受限的。

随着时间的推移,大多数租客将能够支付更多租金,因此物业的资本增值与优质租客和吸引优质租客的能力有直接联系。 如上所述,通常,租客质量越高,租赁期限越长,潜在资本化率越低,资本增值的可能性就越大。

还有可能会使物业价值产生变化的一个潜在因素是用途的改变。例如,空域使用权(用于垂直重建)或其他发展潜力也将影响其价值,或重新分区等。

 

商业物业的现金流/净收益

如上所述,商业租客通常要支付杂费支出,包括地税rates,物业费,保险费,公共区域清洁,维护费等等。因此,您从他们那里得到的任何租金都是纯收入,可以用来支付贷款或作为投资回报的收益。

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有时,租客会要求租金包括上述的杂费支出。在这种情况下,地税,物业费等所有支出都计入租金中,变成一个毛租金(Gross Rent)。这样的租约,对于租客较为方便,因为每个人的固定开支是相同的。

 

商业物业的优势

商业物业看的是净收益率,尤其是如果您为商业物业增加价值以增加租金。  (由于资本化率与价值的关系,这也直接增加了物业价值。)新西兰不同地区的商业净收益率可能非常有吸引力,因此有可能使净现金流高于住宅现金流收益。因此,商业物业可以成为投资者的绝佳现金流投资选择,并可以通过增加价值和加强资产使用或增加租金来提供资本增值。 此外,您可以将其用作现金流,以平衡现金流与资本增值资产。

 

加强用途

很多商业投资者,将大型商业物业重新规划,由一个可租空间分成多个小的空间,以增加租金。 例如,将一家大型零售商店分成两到三间小商店,或者将一家大型商业办公室分成两到三个小间办公室,或者使用空域权利建立更多区域。 通过加强建筑物的使用,您可以增加租金回报和现金流。

由于商业物业的价值是按净现金流量,因此,如果您加强使用并增加净现金流,则可以相应地增加物业的价值。

例如,如果某物业以5%的资本化率出售且租金为50,000纽币,则初始价值可能为1,000,000纽币。如果通过100,000纽币的翻新,您可以通过将该物业一分为二将租金增加到70,000纽币,那么新价值将是1,400,000万纽币(即70,000 / 5%),从而使资产价值增加了400,000纽币。100,000纽币的投资得到了400,000纽币的回报。

 

业主自用商业物业

另外一种利用商业物业赚钱的好方法是自己有生意租自己的物业。 通常,空置的商业物业会卖的比较便宜,因为房东没有租金收入。 如果您购买该物业并将其自己的生意搬到其中,那么您等于找到了租客,创造出了现金流,从而仅通过搬迁即可增加价值。有两种简单的方法可以从搬入自己的物业中获利。 首先, 由于卖方没有租客会急于抛售。 其次,通过向您的物业支付最大额度的市场租金,从而通过高额的租赁付款来创造价值。

通过向自己出租商业物业来创造价值

假设一个物业的商业租金为每年50,000纽币,但您以70,000纽币的价格将其出租给自己。您可以以5%的资本化率以50,000纽币的价格购买物业,但随后以相同的资本化率以70,000纽币的价格出售。需注意:租约不能高于市场

买入:50,000/5%=$1,000,000

售出:70,000/5%=$1,400,000

收益:$400,000

所以说,购买物业自用或者是通过第三方租赁是从商业地产中获利的简便方法。 相反,作为商业地产的投资者,您需要注意业主自用的租客以“超租”价格出售其房产,从而夸大了资产的价值。使用评估师,以确保您不会过多支付。

 

商业物业的困难

商业物业要考虑的一个问题是如何吸引新的租客。通常,商业租客将签署3到10年的中期租约,并寻求续约的权利。(例如,4 + 4 + 4表示四年起始租约以及两次四年的续约权。)

吸引租客通常房东/业主需要提供至少其中一项或以下各项的结合:

1.现金返还,以协助租客搬家;

2.按照租客要求的装修;

3.租金假期-减免租期以诱使租客来到该场所。

通常,租赁诱因(上述第1-3点)最多占租赁期内收到的净租金的10-25%。举例来说,租客在签订租约时,通常会要求每年获得1-2个月的租金减免,也有可能要求现金返还,房东装修等。因此,租金收入可能是有水分的,夸大了其数额。作为业主,您不仅要为商业物业提供资金,而且还必须为给租赁诱因提供资金。这可能对一些小投资者而言比较困难。

 

租赁协议

作为一名商业物业业主,您当然还需要熟悉商业租赁的各种条款。

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1.从租客那里获得个人担保,从而确保租客是信誉良好的优质租客。 

2.确保您在合约里有“租金通货膨胀”条款,并定期进行租金审查,以与通货膨胀或租金市场价值等较高者挂钩。

这些称为“棘齿条款”(Ratchet Clauses) -您的律师或者中介应能够根据要求提供合适的条款和建议。但是,请确保您的律师从事商业地产交易,否则您可能会因为租金审查或草拟的租赁协议而造成问题。

 

经济环境

应该要考虑到,与住宅物业相比,拥有商业物业的人更加容易受到经济环境的影响,并且可能面临更长的空置期。 商业建筑物空置超过一年并不稀奇。 正如投资住宅物业对于地段(Location, Location, Location) 的至关重要,对于商业地产而言,挑选商业地产需求高的地区也非常重要。

以上的内容是在新西兰的商业房地产投资,尤其是奥克兰,简短介绍了一些商业房地产的问题和机遇,以供那些对在房地产领域进行投资感兴趣的人使用。

*文中所有图片均来源网络

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