专栏名称:陌守城规
作者: 陌生的香港人
简介: 顾名思义香港人一枚 来纽N年(所以也差点忘了这个身份了) 奥大城市规划系毕业 新西兰城市规划师学会会员 (MNZPI) 13年 council打工经验(历任奥市政府城市规划师和交通规划师)下海几年 习惯了游走于council和客户/设计师之间里外不是人的生活方式 也喜欢在房产版就council 土地发展法规方面解惑和说三道四 可兴趣却不在房产地价而在新房子突出來那幾片瓦會不會可能要鄰居同意。天维论坛ID:陌生的香港人 人的生活离不开城市 不管是土地分割 建房甚至小型加建 就是这些一点一滴的在改变着我们的四周的生活环境 作为规划從業員和愛好者 一向视城市为有个性的有机体 自以为能从相关法规中悟出点什么道理来…邮箱:stanley.feng75@gmail.com

新西兰“房”事丨漫谈邻居同意

发布时间:2019-01-25 10:41:22
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房子改建加建,甚至想在家里做点什么,最怕就是听到原来要邻居同意。

一旦项目如果需要拿邻居同意,就意味着希望进行的开发/改建加建会有可大可小的风险,随时给隔壁邻居牵制着。对方不同意的话,项目设计可能需要大幅度修改,也可能因为在讨价还价时要进行些金钱上的赔偿而造成成本上涨,搞不好项目甚至可能泡汤。

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那到底是什么情况需要邻居同意呢?

一般情况是,如果项目改建/加建完全符合城市规划标准的规定(奥克兰 – Auckland Unitary Plan; 呵呵,又是这个,其他城市 – District Plan)的要求,基本都不用邻居同意。即是说如果项目只需要building consent而不需要resource consent的话,那大概就没有这个顾虑了。

可一旦项目违反在活动本身或者设计违反这些规定,要申请 resource consent (资源许可)。那市政府审批过程中第一部分的就是要先评估项目或者违规情况决定受影响的会是谁?然后再评估这个影响是否 ‘少于轻微’(less than minor)。只要市政府认为影响不只是‘少于轻微’ 而是甚至只是轻微(minor),这时市政府就会要求申请人必须就项目或者违规部分取得受影响邻居同意;如果拿不到市政府则会将申请进行有限通知 (limited notification) ,甚至全面通知(full public notification)。

至于如何界定什么是轻微?少于轻微?这里牵涉到一系列的法律/相关案例解析,这里就不多说了。

所谓 ”有限通知” ,一般是针对那些清楚受影响家是哪户甚至哪几户的申请。

例如是如果房子改建超了东面的阳光角 (Height in relation to Boundary control) 规定 ,那明显就只有东面那户受到影响,所以council只会要求拿到他们家同意,拿到他们批准才有可能获批 。如果拿不到,那市政府就会将申请”有限地”限知会了相关邻居,容许他们提出支持或者反对意见。

可如果活动本身影响范围比较广或者难测,例如前文中有人在住宅区开不符合规定人数过多的按摩院,以致整条街甚至隔壁街道都可能受影响。那市政府则会将申请全面咨询公众 (full notification) - 这代表任何人都可以对方案提出支持或者反对意见,申请也会需要举行听证会来决定。

除此之外,法律也赋予市政府在特别情况(special circumstances) 下也要谘询公众 。这就是给市政府的一个尚方宝剑,容许市政府在特殊情况下也将申请谘询公众 。当然。既然说是尚方宝剑那就需要谨慎使用,通常是在公众利益可能受到极大影响才使用。

比较近期的例子就是去年奥克兰港的填海申请。当时奥克兰市政府在没有进行任何谘询就批下来了,遭到保护海港组织寻求司法复核 。他们认为填海有巨大公众利益 ,有特殊情况需要公众谘询 ,由于市政府没这样做,而要求法院推翻奥克兰市政府已经批下来的resource consent。最后他们胜诉,法院推翻了市政府这个consent。

很多人以为只要拿到邻居同意那就代表申请必定是十拿九稳,甚至超多少都没所谓。其实也不然,因为市政府除了要看受影响邻居给同意没有,在申请过程中的第二部分就是看看项目/违规处有没有和市政府政策/目的不相符。所以如果发现项目在没有必要的情况下有过度违规,被认为和政策相违背,那市政府还是有权不批准申请的。

只是邻居同意这一关毕竟被认为是开发的最大障碍,于是前国家党政府为了让开发商日子好过些,就将只有边界违规列作所谓Boundary Activity  (边界活动) ,就是指那些只有阳光角或者和边界距离有关而没有其他违规的项目。所有边界活动如果能拿到相关邻居同意,那就不需要申请resource consent而只需要申请一个比较简单的所谓DPBAN-Deemed Permitted Boundary Activity Notice(如果一定要翻译 那就”被认可的边界活动证书”) 就可以了。 

在这种类型的申请里,开发商申请人只需要提供邻居同意就可以直接申请这个DPBAN而不用申请resource consent;更快之余,也没有拿了批准却有可能不会批的隐忧。  

 

至于经常听到的房子在Crosslease,加建需要的邻居同意又是什么回事呢? 

虽然大家都是拿邻居同意,可这则和上面说的法律完全无关。因为crosslease房子之间是没有法律边界的,所以城市规划法规对一般freehold房子那些边界的管制(例如阳光角  建筑覆盖率  边界距离这些)在crosslease 之间的房子都不适用。

正因为这样,crosslease涉及的邻居同意都是民事上的要求 ( civil matter) 而不是市政府能管能管的事情 。非但如此,如果方案符合building code的规定,市政府更不能不批。

所以经常有crosslease邻居在没有拿到另外crosslease邻居同意而council却批了改建申请的情况出现。人们以为council不做事,其实是高估了市政府的权力。

最后,受影响的crosslease邻居只有把对方告上法庭一途了。

但和很多人都理解相反,华人最热衷的土地分割本身其实大部分情况不需要邻居同意(当然如果分割申请设计了个高大上的超级房子则另作别论)。

可能需要邻居同意,主要是分割时因为管道在邻居家要通过他们家土地进行管道连接所以才要拿他们同意,这种要求的性质毕竟比较容易理解,就先不探讨了。

取得邻居同意,从来都是对开发商谈之色变的要求。

但反过来说,如果开发商自己换成是屋主,那恐怕他们又不一定那么宽容觉得没所谓了。这就好象要交地税时,大家都不希望自己房子地价被评得高;可在卖房子时却又希望房子的CV越高越好一样。

和自己是开发商尽量要求不要邻居同意,但自己作为屋主,邻居开发又希望市政府事事都谘询自己 - 两者都是人性其实都有点异曲同工之妙。

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