房价真的会跌吗？ 房子还会涨吗？| （一）回望历史

10月初因为同学聚会关系短期回国了几天， 有好友询问房价问题， 因为电话里面很难一言两语讲清楚， 我答应回奥克兰以后花一些时间写写中国房价问题。

第一次对公众发表中国房价观点是2005年， 当时我的看法是无论如何自住房子一定要买， 而且一定要尽自己能力买最好， 最贵的。

后来又断断续续发表过一些观点和看法， 但其实一直以来都比较简单， 简单说我是不太认可房价会下跌， 特别是站在人民币计价的角度。

时间到了2017年10月份，经过了2016-2017年中国房价再一次井喷式上涨， 未来中国房价又会如何演绎？

想说清楚房价的问题并不容易， 都是首先建立一些理论标准，确定一些假设条件， 然后再慢慢抽丝剥茧去试图寻找答案背后的真相。

因为来电询问的朋友不是读经济学， 而且， 大部分公众号读者包括我的朋友圈对于定量经济推导过程都不甚理解， 所以， 本文我依然会尽量定性分析，（定性分析会不够严谨， 但鱼与熊掌不能兼得， 我不是经济学家， 我只是希望我的朋友们理解房价的事情， 所以， 学术性差一点也无所谓， 就是希望较真的朋友不要太认真就好）， 我还是尽量用最简单易懂的方式和大家一起思考中国房价的未来。

第一个问题永远都是房价为什么过去30年持续上涨？

理由可以有无数，简单回顾中国商品房的历史会有助于我们把握未来。

1. 改革开放， 经济发展， 钱多了， 人民需要更好住房来满足升级换代需要，这产生对更好房子需求； 而政府又进行住房改革， 逐步取消福利分房， 中国房地产进入商品化时代， 20年多年前商品房市场刚刚开始， 整个市场商品房供应不足， 更多需求更少房子， 推动房价逐步上涨。

2. 因为房价上涨， 社会资源向房地产转移，更多人从事房地产业务开发， 钢筋水泥需求增加， 原材料价格上涨，最终导致商品房建筑成本提高， 推动房价上涨。

3. 农村人口城市化暨中国城市化进程形成持续的稳定商品房增量需求， 推动房价上涨。

4. 上世纪末中国税制改革，中国采取分税制，地方政府逐渐对土地财政产生依赖， 地方政府控制土地供应， 房地产开发的稳定利润以及土地招投标制度让地价飙升， 商品房成本提高，推动房价上涨。

5. 中国加入WTO， 国际市场给中国人民充满激情的生产能力提供了最大消耗场所，出口商品换回美元， 并以美元为基础增发基础货币。 其实质就是产品流出中国， 钱流进国内，国内基础货币迅速增加。

一部分钱变成银行里面百姓的储蓄；

一部分钱投入生产领域， 扩大再生产；

一部分钱进入消费领域， 引起物价上涨；

 一部分钱进入房地产领域， 建造更多的房子同时产生更多的住房需求；

 一部分钱进入投资领域。

6. 2005年， 人民币汇率改革， 中国经济远超海外的发展速度与中国相比美国更高的利率和人民币潜在的强烈升值预期对全球资本就是典型一箭三雕，国际资本不但可以获取跟随中国经济增长带来的资本增值还可以享受汇率上涨带来的汇率差收益以及利率差异带来的利差收益， 巨量国际资本如过江之鲫涌入中国

价格归根结底是一个货币现象， 货币增加超过市场可供应产品增加，社会通胀率提高，价格提高；与此同时大量资本进入房地产领域， 房价上涨。

到2008年， 中国经过20多年发展基本形成了全世界最完善工业生产链和生产体系， 也形成了全世界最大工业生产能力， 中国被称为世界工厂， 中国经济形成以投资， 出口， 消费为代表的三驾马车， 其中出口在国民经济中的地位异常重要。

7. 2008年， 美国金融危机， 美国房价暴跌， 美国人民消费力急剧收缩， 中国工厂巨大生产力遭遇市场消费能力严冬， 大量产品积压， 生产能力无处宣泄。

8. 中央政府4万亿， 地方政府16万亿配套， 总计规模在20万亿左右的政府投资应运而起， 凯恩斯经济学在中国大行其道， 政府大力介入经济， 中国各级政府积极消化中国工厂巨大生产能力以维持中国经济的增长速度甚至再提速，2010年中国GDP增速从2009年的年增长6%跃升到超过12%。 看起来中国通过政府“铁公基”顺利度过2008年经济危机。

但记住“出来混， 早晚都是要还”，这笔总规模在20万亿左右的政府投资并非政府财政盈余，而是政府利用负债形式主导的经济发展， 更麻烦的是不少“铁公基”项目收益能力比较低， 有很多基本连利息都很难偿还。

9. 美国政府2009年开始连续QE， 也就是所谓量化宽松，简单就是大量印钱， 美国基础货币发行量大增， 而与此同时美联储将核心利率调低到接近零。

10. 中国央行为降低地方政府和企业的债务负担， 也迅速压低基准利率， 但中美之间依然存在6%左右的经济增速差和4%左右的利率差， 海量资本再次加速涌入中国， 中国外汇储备从2009年开始再次飙升。

11. 有能耐企业， 特别是不少大型国有企业得益于中国各级政府20万亿大投资成功脱困， 而很多没有能耐的企业基本只有两个选择

第一个选择就是通过各种渠道借债熬下去；

第二个选择就是简单关门大吉。

做出第一个选择的就是持续增加企业债务， 做出第二个选择的是带着多年发展积攒下来的资本寻找新的财富起点， 基本这些产业资本大概也就是三个选择，

第一出国，

第二炒股，

第三买房。

这逐渐形成所谓的经济脱实向虚转化，选择关停并转的产业资本进入房地产市场， 为房价上涨再次带来新子弹， 房价继续上涨。

12. 而因为央行基准利率持续下调， 同时伴随居民收入的逐渐提高， 居民房屋贷款可承受能力也在快速加强， 原来年收入10万元利率10%只能够比如贷款100万元， 现在收入提高到15万， 利率下调到5%， 国内居民可以承受比如300万的房屋贷款偿债能力， 这样原来只能够购买比如150万房子的居民现在就变成可以购买350万房子， 这种贷款承受能力的增加迅速转化为房价持续上涨的推手。

以美国2008年金融危机作为简单分水岭，2008年以前中国企业基本按照经济规律在办事，但在2008年以后中国不少企业已经不是基于经济规律和正常经营， 而是基于比如政治正确的维稳任务， 在企业和经营层面出现了大量劣币驱逐良币现象， 简单来说不少企业盈利能力不足偿还利息，它们的存在从经济学角度不是在为社会创造财富， 而是在不断消耗社会财富和社会积累， 按照正常经济规律， 这些企业应该破产关门，释放经济资源和财务杠杆，但政府为了让大家有工作做， 有钱拿，为了维持社会稳定， 要求银行不断增加该类企业贷款， 其结果就是企业债务越来越多， 银行资产负债表同样也是快速扩张（银行资产负债表扩张的意思就是银行债务迅速增加， 因为会计学的角度， 资产等于负债）。

债务简单来说就是今天的钱不够， 我先借用明天和后天的钱， 债务理论上存在上限， 也就是正常情况债务极限就是该欠债主体未来所有收入可以偿付债务能力的总和， 如果贷款超过企业和个人偿债能力， 那就叫做“庞氏游戏”。

13. 企业不断增加的债务和企业低水平盈利导致企业无法偿还贷款利息让银行开始陷入被动境地，2013年6月和12月，中国各大银行爆发了让中央政府震惊的 “钱荒”潮， 2013年6月20日， 资金市场银行间资金拆借利率达到13.44%， 是6%左右商业贷款利率的一倍， 而银行间隔夜回购利率更是史无前例的30%。 中央银行通过短期货币工具为市场注入流动性缓解了“资金荒”。 但为了彻底解放银行， 中央政府意图将更多企业由向银行间接融资转化为向社会直接融资，而这首先要让证券市场形成牛市环境， 为此中央政府在2014年开始推动一波中国证券市场的人造牛市，希望利用全社会的资本能力来解决企业债务问题和银行资产质量问题。

但一万年太短， 只争朝夕的群众们快速消费了2015年来之不易的牛市环境，并最终留下一地鸡毛， 这次人造牛市与往不同的最大之处就是大量金融杠杆被使用， 当然结果是不少企业主和中产阶层财富在人造牛市里面被清洗一空， 留下的后遗症是全社会消费能力的进一步下降。

14. 僵尸企业的存在让全社会产品供应能力无法有效降低， 但全社会消费能力却在不断恶化， 为解决生产和消费之间的矛盾， 中国中央政府对策包括“一带一路”和“供给侧改革”，其核心就是拓展市场空间和提高产品技术含量以替代外国产品来增加消费能力， 但冰冻三尺非一日之寒， 经济问题解决不是喊口号那么简单。

中国政府很早就不断出台各种政策调控房价，不少经济学家也不断预言中国房价难于承受之重，但现实生活中是相信政府调控房价成功， 相信房价会跌的群众成为过去二十年中国房地产市场最大Loser, 房价在政府持续不断的调控声中越调越高，不看好房价的声音也越来越小，中国房地产市场终于形成价格自我强化，急于寻找出路的各路资本在生产领域找不到机会， 在证券市场又被杀得丢盔卸甲，全社会再次把资本力量集中在30年不败的房地产市场， 2016年， 房地产市场继2015年的人造牛市以后再次亮瞎所有看坏中国房地产的各路精英。

2017年中国各大城市相继祭出了包括“限价”， “限贷”，“限购”，“限售”这样史无前例的严厉调控措施， 最高领导人也发出了“房子是用来住”这种对房地产市场定性的声音， 但老百姓们却还是“即便节衣缩食， 也要买房， 买房， 买房”！因为每一次所有人都在说房价涨不动了， 但现实是房价一次一次大涨而特涨， 这简直就是有史以来最赤裸裸的打脸！

房价真的会跌吗？ 房子还会涨吗？