房价真的会跌吗？房子还会涨吗？（二）

房价真的会跌吗？房子还会涨吗？

这是中国房地产市场给世界出的一个世纪谜题！

所谓存在就是合理，中国房价这么多经济学家一直在喊“高了”，“高了”，“高了”肯定有其经济学研究上的意义，而中国房价无视一切经济学家的预测不断刷出新高自然也并非子虚乌有，纸上谈兵，房价是实实在在由真金白银堆砌而成。

经济学家的视角是理性，是合乎西方经济规律，合乎西方经济学理论的资源最优配置原则，但现实生活除了西方的经济规律，还有东方的消费文化和投资文化，除了资源最优配置，还有有别于西方政治经济学的中国特有政治，历史，传统，人性，管理。而即便是纯理论的角度，谁说资源只能遵循最优配置原则，谁说资源就不可以被误配！

火箭要飞出地球需要巨大推动力，房价上涨离开了钱同样也无法维系，钱是推动房价上涨的核心动力。

让我们回过头来再看看我们“历史回忆”中所阐述的20多年房价历史后面的核心动力。

改革开放，劳动力解放， 钱多

外资进入中国，钱多

出口换汇，钱多

经济高速发展，钱多

城市化进程，人口流入带来资金，钱多

核心城市资源吸附力，资金人才汇聚，钱多

斗转星移，当美国发生金融危机以后，看起来我们依然还有钱，但其实不知不觉中钱的性质发生了很大转变。

抛却细节，简单说在2008年之前，是供需失衡，是经济发展，是外资流入， 是人口集聚， 是财富增加导致的购买力上涨和房价上涨。

但在2008年以后，经济的变化，眼界的变化，金融理论的变化，政府着眼点的变化，经济急之所在的变化， 老百姓不再看菜吃饭，老百姓很快学会了用未来的钱为今天买单，国民特别是城市居民开始习惯于举债，而随着债务提高，看起来老百姓们依然有花不完的钱，你把未来几十年的钱一把放在今天花，当然是怎么看都是千万富翁。

人类工业化的致命缺陷是无限供应能力和有限消费能力之间的矛盾，简单就是供需失衡。

2008年之前是依靠全球消费支撑起中国工业化的巨大生产力， 在2008年以后， 是靠债务提高， 是靠消费未来财富去满足中国工业化巨大生产力所需要的市场消费能力。

政府通过上马“铁公基”来消耗中国巨大工业生产能力。政府资金不够可以通过发行国债， 通过央行增加商业银行借款， 商业银行再借给各城投公司来解决资金问题， 因为政府控制着央行， 政府控制货币（有关政府是否可以无限印钱， 这牵扯到货币的本质， 我们慢慢道来）；但显然光靠政府消耗远远不够， 所以， 还需要老百姓一起加入举债大军， 一起用更多未来钱帮助中国度过经济难关。

房地产本身产业链非常长，长到包括“性福”问题都和房地产紧密挂钩，发展房地产不但可以最大程度消耗钢筋，水泥这些基础产业，还可以带动“衣食住行”的方方面面。 而且因为不动产的性质，房地产无疑又是承载债务的最佳载体。

银行把钱借出去需要渠道和载体， 银行不会因为你长得帅就借钱给你， 银行需要抵押物（后期发展为担保， 实际上是合格抵押物不足的关系，银行也有任务，对于银行来说，没有贷款就失去了生财之道， 但因为找不到足够合格抵押物，慢慢就发展成有担保也行， 现在担保也不用了，有人品就好， 这是信用卡大行其道的关键）才能够把钱借出去， 而房产天生就是最佳抵押物。 房价上涨， 更多债务介入，老百姓们会很快变成有钱人。 今天房子100万， 明天房价200万， 我卖掉就赚100万， 尽管代价可能是接盘之人从银行背负了150万贷款， 但我这个100万实实在在是当前的消费能力，尽管从全社会来讲， 这100万消费能力是拿着未来钱为今天买单， 因为代价是150万银行借贷， 但老百姓都非常愉快地押上他们的未来进行今天的消费和快乐， 而为了保证持续做到这一点， 唯一途径就是房价持续上涨。

写到这里，我相信读者应该可以意识到2008年以后中国房价上涨其实和2015年中国人造牛市并无不同。中国证券市场从诞生的第一天起就是为了解决企业的融资难问题，简单来说就是“圈钱”；中国商品房市场上世纪末的诞生实际上是为了减轻当时的国家财政负担。而到了2008年以后，中国房地产市场发展就是为了解决中国的经济问题，是为了解决巨大中国工业生产能力的消费市场问题。

如果可以理解这一点，就可以理解为何房地产市场是越调价格越高，也就可以从根本上理解2008年以来的所谓经济发展本质上就是依靠债务推动，依靠不断增加政府债，企业债和老百姓的房贷债，这些巨量债务可以存在的使命就是试图解决中国巨大生产力的消耗问题，而中国巨大生产力无法直接“关停并转”的原因又是因为“维稳”和“政治正确”。

经济学家们的呼吁是基于经济学常识，是基于对未来的担忧，是基于经济有序长期发展的出发点；而政府现实的解读是为了“稳定”，政府不愿冒险用休克疗法来解决巨大生产能力无法消耗的问题，政府的着眼点是希望在解决短期矛盾的基础上为解决中长期矛盾找到时间和空间，是首先让企业不要停摆，让老百姓能够有地方工作，有钱可以养家糊口，是希望有朝一日美国的消费能力可以重新恢复，这样就可以通过国际市场来重新平衡中国巨大生产能力和消费能力之间的不平衡。

在2008年政府推出4万亿，地方政府启动16万亿配套，中国商业银行大力推动房地产借贷，给房地产市场提供海量资金的时候，政府没有意料到今天的世界竟然集体向左转（有关什么叫“向左”和“向右”可能和有些朋友理解的“左”“右”不同，我说的向“左”转就是更多的“闭关主义”，比如“kiwi优先”，比如“美国再工业化”，是更少依靠国际贸易，对国际资本流动和人才流动也持更多反对的思路，都是首先考虑本国经济循环的思考方式），我常常会用“宿命”两个字来描绘我眼中的世界，其蕴含就是在当下看起来谁都没有错的应对方案，在不知不觉中却把人类引导向我们都不愿意面对的未来，比如历史上的经济危机，比如人类历史上的一战和二战，比如我们即将都会看到和经历的未来。

从1978年中国十一届三中全会上第一次提出“对内改革，对外开放”到2008年这30年中国经济特别是中国工业发展带给世界的巨大生产力最终如何解决是有关于人类未来最重要核心命题之一，也是未来大国之间，地区之间经济， 军事， 政治博弈的核心主线， 理解了这一点， 什么TPP， 什么TIPP， 什么一带一路， 什么供给侧改革， 什么负利率， 什么美联储缩表， 什么美国再工业化， 什么货币贬值， 什么乞邻政策， 什么QE， QQE。。。都可以撕开面纱，切中肯綮。

理解债务是推动中国经济2008年以后的核心力量，我们就可以理解为何商业银行愿意给房贷利率打折，中央银行愿意主动调低贷款利率，因为本质都是尽最大可能增加百姓债务来为生产消费服务，而不断攀升的房价也让老百姓使出吃奶力气存钱，借债，买房。所以， 我们看到房价持续上涨， 老百姓看起来越来越有钱， 实际上是越来越多的债务。

从2008到2017年，十年过去， 一切看起来都还不错，  但凡是“债”， 早晚都是要“还”。对于政府来说， 比如地方债可以通过置换来解决；国债可以用提高央行资产表的方式来解决（简单就是印钱）； 对于企业可以用借新债的方式来偿还旧债或者简单破产； 但对于老百姓来说，基本只能老老实实偿还利息和本金， 除非你愿意失去你的住房。

所以，随着债务提升， 老百姓要么提高收入，要么压缩消费。 感谢互联网，感谢无所不在的淘宝， 因为销售渠道扁平化， 我们可以用更便宜的价格买到同样产品，用同样价格买到更好商品，但淘宝，网购大行其道的代价就是传统商业渠道持续萎缩。

传统商业渠道萎缩的代价是相关从业人员失业，而失业又会削减老百姓的偿债能力。中国中央政府，中国央行和中国商业银行大力推动房价上涨的初衷是为了解决中国巨大生产力的市场消耗问题，但当债务增加到一定程度，事情开始向政府预期的另外一个方向转换。伴随债务提高， 预期收益不确定性提高， 群众只能通过选择节衣缩食来解决债务问题，压缩消费的代价是企业营商环境更难，生意更难做， 利润更微薄， 工业产品的消耗能力下降！

除了定性感受，有几个数据可以比较容易说明问题，一个数据就是社会消费品零售数据，一个就是居民贷款占可支配收入的比例，一个就是居民贷款占GDP比重。

考虑物价指数调整的关系，2000年以后，中国零售总额绝对增幅以年来说最高是2005年，大概是在24%左右，零售增幅比较悲催的是本世纪初，大概是在10%左右，2008到2010年，零售销售年增幅在20%左右徘徊，而在2011年以后增长幅度是越来越慢， 2016年相对于2015年增幅是10.4%，剔除通胀影响基本是10%的水平。

从2000年到2017年房价是在持续上涨过程里，从社会消费品零售数据角度观察，房价在2011年之前的上涨对于社会消费品零售数据的增长有促进作用，但2011年以后房价上涨已经无法转化为社会消费品零售数据的同步上涨，特别是2016年全国房价大幅度上涨以后， 2017年前9个月社会消费品零售数据却没有好的转变。

除了零售销售以外，还有一个中国人均居民最终消费支出统计，也是不太乐观。我所说的不太乐观是随着房价增长，尽管中国居民的财富看起来越来越多，家里面随便拿一个房子出来都是几百，上千万人民币， 但问题是中国人均居民最终消费支出这几年随着房价快速增长却并没有相应增长。

解读零售数据和消费支出这两个分项，零售数据最近几年基本是超过10%左右的增长率，但消费支出增长率是不到8%，由于消费支出是包含零售和服务支出，零售数据增长率超过消费支出增长率意味着老百姓服务支出竟然还在逐年减少。

结论：非常明确， 现阶段中国房价增长并没有能够转化为政府希望的社会消费和购买能力相应增加。

这是政府所不愿意看见的，也是最高领导人发出“房子是用来住”声音的根源，也是各地政府“限价”“限购”“限贷”“限售”四限政策出台的原因，如果房价上涨无法为中国工业生产提供消费能力，那价格上涨就变得没有意义，在某一种程度上也说明中国百姓的负债能力已经接近极限，本来政府和银行努力推动房价上涨，是希望全国每个百姓都变成亿万富翁来消费中国巨大工业产能，但现实是似乎老百姓更多变成亿万“负”翁，都是看起来光鲜，实际上却没几个铜板可以随便花。 

未来会怎样？究竟如何才能解决中国依然巨大的工业生产力和不断萎缩的消费能力？

政府如何选择？央行如何选择？ 企业如何选择？ 百姓如何选择？

这些不同的选择路径会实实在在影响到现实中房价的表现。