谈房丨Refinance到底适合你吗？

很多人都对转贷（Refinance）并不陌生，然而如果对它的理解仅限于每几年换个银行拿笔现金返还，那就太表面了。

Refinance还有很多的作用，但同时也有一些限制和要注意的地方。

这期我就以尽量精简的内容，来为您深度解析一下refinance, 看看是否符合你的情况。

图片来源：Refiguide.org
 

如果你符合以下情况的某一种，那么refinance可能适合你

期待调整贷款结构

比如只还利息（interest only term)或固定(fixed term)即将期满，通过转贷可能获得新的Interest only term，对于投资房的业主来说，这个选项是很受青睐的。

新的银行也可重新选择延长或缩短Loan term还款期， 客户可以根据自己生活收入和支出的变化和需求的变化做出调整。比如，是想加速还款？还是想暂时减轻现金流压力，应付某些方面增加的支出，比如孩子教育等。

要注意的是，并非所有银行都可以提供客户想要的调整，所以在refinance前把诉求告诉贷款经纪，才能确保为您选择最适合的银行

贷款重组

如何在refinance的同时进行贷款重组的操作，（比如把名下的房产卖到公司或信托名下），或者居住目的有变化，需要调整自住房和投资房的贷款比例， 具体操作需要会计师和律师参与配合。如果咨询有财务和信贷双重资格的贷款顾问，可以为您省去很多多重沟通的时间

新银行的利率/产品/服务比旧银行好

每个银行提供的产品和服务是各有不同，适合的客户状况也是不同的， 利率和现金返还是重要的参考指标，但未必就是全部. 贷款经纪可以利用自己的经验和银行产品知识给出建议

需要Top up（加贷）做一些事，比如：装修，旅游，买车等等

如果你的房子增值了，增值的那部分 equity 可以通过转贷拿出来重新再利用。在现有的银行top up也是可以的，申请需要的材料其实和Refinace并没有很大区别，所以如果综合计算下来转贷更加有优势，那么refinace + top up也是一种很好的选择

负债合并Debt consolidation，比如：还清信用卡

可以利用转贷的机会，增加低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，车贷，或者其他债务

对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我为大家整理了以下几点：

贷款结构规划 loan structure

是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。

房屋价值 property valuation

想要 top up 钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity净资产， 不要自己想当然，找贷款经纪或银行经理咨询才比较准确

财务状况 Financial position

你的收入情况是不是能够支持新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？

信用分数 credit scoring

在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。

旧银行 existing lender

Refinance转贷不仅是看低利率和现金返还，还要考虑到很多其他因素，比如其他额外的费用产生，比如如果没有到固定贷款到期的时间会产生Break cost(打破固定期罚金）, 律师费用，和有可能的Cashback refund（退还现金返还），一个负责的贷款经纪要从客户的角度去衡量，不仅是要算一笔账，还要清楚告知客户要完成的手续都有哪些

时间安排 time frame

我们建议大家提早 2-4 个礼拜提前准备。

如果要我用一句话总结为什么要考虑Refinance：

这是一个重新审视和设计贷款结构的机会，也是对家庭财务计划进行整体重新规划的机会。

每个人，每个家庭，财务状况和需求都在不断的变化之中，我们的身体每几年都要体检，我们的财务大厦是也一样。