专栏名称:新西兰本地财经
作者: 泗水韩云
简介: 多年在新西兰主流银行从事信贷工作,以评估和控制风险为主业。对财经投资和写作颇有兴趣,于是开始了斜杠青年的道路。于2018年开始新西兰每日财经的公众号运营,主要从新西兰洋人主流媒体视角带来本地的财经新闻。希望把风控的理念传递给更多的人,风控不是看到风险就不去尝试。而是要正确认识风险,并做出合理的安排去抵抗潜在的风险。天维论坛ID:泗水韩云

如果真的出现高通胀,对新西兰的房贷借款人是好是坏呢?

发布时间:2021-06-02 10:49:32
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当下有很多关于通货膨胀的话题,主要是因为随着世界央行大力放水造成货币贬值价格迅速上涨,而随着世界各国纷纷推出疫苗,很多国家的经济前期大幅提高,通胀预期也开始看涨。

那如果新西兰暂时出现了高通胀,那对我们负债累累的贷款借款人来说是好事还是坏事?

答案很复杂。从新西兰过往的历史经验看,通货膨胀将使偿还债务更加容易,但是新西兰央行可能会提高利率,使借款人的生活痛苦不堪。

高通胀可能会使人们30年的抵押贷款还清计划减少5年。

 

历史经验      

在1980年代,抵押贷款利率上升到每年20%以上。那是一个非常高的通货膨胀和高利率的环境。

1986年,普通家庭的年收入约为29,000纽币。平均房价约为75,000纽币。大约20%的利率意味着第一年的抵押贷款将近11500纽币,接近其收入的40%。这是基于我们现在30年的抵押贷款。

但是当时工资也在迅速增长。在三年之内,抵押贷款的还款从其收入的40%降至25%。如果他们将还款额保持在收入的三分之一(这被认为是住房成本的可承受水平),那么他们将在10年内还清债务。

通货膨胀和良好的还款计划可以让当时的人们有机会在10年内将他们大量的抵押贷款还款还清,而留下一栋无抵押的房屋养老。

不过同时那些在银行有储蓄的人受到了伤害,因为他们钱的购买能力下降了。在通货膨胀时期,房地产和其他资产价格也有所上涨。房地产是很好的通胀避险工具。通胀时期将不会使房屋的负担性变好。

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当下状况      

今天的区别在于抵押贷款通常要比那时候多得多。虽然我们的典型家庭在1986年借了两倍半的收入,到现在借到四倍甚至是六倍以上也是很普遍的。但这无关紧要,因为利率低且房价的爆涨已经完成了抵押贷款的还款工作,房价上涨增加了房屋净值。

庞大的抵押贷款意味着我们负担不起1980年代的那种通货膨胀和抵押贷款的利率,如果按现在的贷款金额,还款额将远超过低收入家庭的收入。

但是我们可以承受2000年代中期的最后一个相对较高的通胀时期。工资以每年近5%的速度增长,通货膨胀率平均接近3%,是储备银行目标范围的上限,抵押贷款利率上升到10%。

假设这种情况再次发生,我们的首次购房者或者低收入家庭将陷入困境。按揭还款最初将占其总收入的60%,而在未来几年中将始终超过50%。如果他们严于律己,并在以后的几年中将抵押贷款的还款额保持在收入的三分之一,那么他们将在25年而不是30年内还清抵押贷款。

不过相对之前的通胀状况,这一次的通胀预期稍有不同。此前更多是由于经济过热,而这一次,新西兰央行史无前例的跟风使用了其他国家早就使用过很多次的“先进”货币政策,量化宽松。经济状况已经处在低谷,前途未卜,别说过热。新西兰央行认为高通胀预期来源于Covid冲击带来的全球性供应链中断和各国的边界关闭,因此会是一个暂时的现象。

对于低收入人群来说,工党的福利预算以及每年提高最低工资水平或许会对他们的还贷有所帮助。但对于中产阶级来说,工资的大幅上涨或者说近阶段期待中小企业能够快速腾飞都是很不现实的。因此一旦新西兰央行顶不住压力上调利率,则大多数借款人的还款压力立即就会大幅提升。

试想,如果收入并未大幅上涨而通胀加剧,则借款人可用于还款的收入将会缩水。这是这一次如果出现高通胀与此前历史经验的不同之处。

对于有超过两套房的“投机者”而言,这一波资产价格爆涨将会帮助他们抵御高通胀,利率提高的风险。但对于只有一套房的人来说,特别是在最近刚买房的首次购房者来说,利率上涨将会让他们在未来陷入不小的财务挑战中。

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储备银行的信念很重要     

当然这些都是基于新西兰储备银行在通胀压力之下最终选择升息的结果,但如果央行全然不担心通货膨胀,那么我们可以想象低利率和适度的高通胀,这将有助于偿还抵押贷款。

但是储备银行的任务是将通货膨胀率保持在1%至3%。在全球金融危机之后的过去十年中,储备银行不太擅长提高通货膨胀率。

但央行在减少通货膨胀方面却做的很好。经济中的债务如此之多,杠杆率不断提高,以至于利率即使适度提高也将导致可支配收入和投资意愿普遍下降,从而放缓经济,降低工资增长,最后降低通货膨胀。

当然政府可以选择提高央行的通胀目标,但是储备银行控制通胀的魔力在于信念和信任。在当前央行和新西兰政府的这种关系之下,似乎政府不太可能成为央行坚定的政策后盾。

如果新西兰更改过一次通胀目标,那接下来(如果通胀未如预期回调)还有什么可以阻止它继续爆涨呢?这将是新西兰央行将要面临的一个重大决策性风险。 

*文中图片均来源网络,侵删

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