租房还是买房？你要学会自己这样分析看数据

奥克兰房地产市场处于一个让人觉得混乱的状态，不同的政党，媒体，专家发布着各种不同的信息，而业界也对现时情况感觉难以判断。在最近几个月，交易量一直处于比较低的状态，市场反应并不热心，但是实际上，在Kiwi Build进展缓慢甚至面对失败的情况下，新西兰的房屋短缺情况依然没有减轻，而且在之前我们也分析过，新西兰的人口在不断增加的情况之下，房屋短缺情况只会越来越严重。

在奥克兰一些区域，例如北岸，Mt Albert地区，房价正在往下掉；同时，现在市场处于一下租房/买房动摇的情况，在这里，我们选取了奥克兰华人比较喜欢的10个区域，比较一下租房与买房的支付差别。

同时，这些区域的热门也与区里面的好学校有关，在房产投资者圈子里，购入学区的房子，并不一定是自己需要，但是因为学区的加持，对于需要学区的家庭来说，房子需求也针对某几年的时候，出租的潜力极大，因此也是一个非常不错的投资的选择。而对于一些首次购房家庭来说，学区的房子有着很不错的升值潜力，购入学区房，以租养房，甚至还能补贴非学区房的租金，对于减轻家庭住房支出帮助上也有着很不错的选择。

数据看起来，虽然在现在租房市场比较热的情况之下，租金中位数与每周还贷还是有着比较大的差别，是不是就说明了，在现在的房市底下，以租养房是不可能的呢？

答案是否定的！

上面的表格，计算的，是以现在的房屋交易中位数为基准的房价来计算的，但实际上，在海外买家限购令实施之后，对于house来说，投资买家的数量已经非常非常的少，在官网提供的销售中位数，大多数为自住房屋，对于大部分投资者来说，他们瞄准的更多是价格在50-70万左右的房子，甚至很多在多年前已经瞄准了Unit以及Apartment市场进行投资。

在现在的租房市场中，新房东的占有率还是比较低的，大部分投资房东都是2014年甚至是2010年房价疯狂上涨前入市的，现在来重新来计算一下，在2014年，奥克兰房价中位数在$500,000，而在2019年，奥克兰房价中位数接近$1,000,000，让我们按照这个比率重新计算一下。

 这样看就清楚多了吧，因为针对租房以及投资计算，我们把几个有可能出现天价房产的区域去掉。我们可以看出，在房地产市场上，计算的并不是实时的，而且在针对投资房的时候，要分开两个不同的情况，一个是自住房市场，购房者注重的是住宿环境，周边community，房子的状况，学区，以及各种不同的个人情况而影响。

但是对于投资房地产来说，投资者最注重的是投资回报，现金流以及该区走势等要素的影响。就像房产投资女王Nikki Connor所说的，当你进行买房投资的时候，需要计算的并不是当时的数字，而是一个5年的现金流走向计划。

当你以贷款购买房产的时候，有几个动量是不断的在变化，或者换句话说，是一直在

上涨的：你房产的价值；租金市场；地税。

同时的，有的数字是往下走的：你的贷款数字。

而有些数字是几乎不变的：你每周的还款数。

投资风向标在这里不能提议究竟是买房还是租房，只是给大家留个概念，5年前房子买了，你的还款以及租金比，5年后这个数字是如何，再5年呢？我们在这里还没讨论房子升值可以Top Up取得的现金！只能在这里说，房产投资并不是一个短线的投资选项，尤其是在现在房产市场处于一个瓶颈期，但是，时间会说明一切。

*文中图片均来源网络

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