签了合约都没有用！房东遇到这些恶房客该怎么处理？

房东把投资物业出租，获取收益或者用来支付贷款，这是大部分投资者都会做的事情。

房东们当然希望，房客能简简单单的入住，无烟宠，少煮食，同时干净整齐，支付准时，走的时候打扫干净，好聚好散。

但是，现实不是童话故事，时不时，可以见到下面这些新闻。

有人会说，这是合同没有签好的原因吧？如果签署的合约是合法合规，而且注意细节写清楚的话，这样的事情就不会发生了吧？

实际上，大部分受害房东都已经签好合约，有不少的合约甚至是由律师拟定，在律师见证下签署的，但是，实际上，在租赁市场以及关系中，还存在着各种各样的“潜规则”，这是几条最恼人，最容易接触到的。

1. 在房客有拖欠房租的情况之下，房东是否可以强行驱逐房客呢？

答案是否定的，如果依然在租约期里，房东需要给出4weeks notice并通知房客，拖欠的房租属于民事经济事件，但是如果房东自行驱逐，很容易会被反咬一口，从原告变成被告，驱逐只能由Law Enforcement执行；

2. 若果房东怀疑房客有损毁房屋的情况之下，是否可以自行进入物业呢？

答案依然是否定的，在租约底下，房东进入物业需要获得房客的批准，否则很容易变成非法入侵，引起进一步的冲突以及法律问题；

3. 如果房东发现房客损毁房屋，是否可以求偿呢？

答案是可以的，在签订合约的时候，会有一个完整的Inspection过程，最好是房东与房客共同完成，双方对房子情况，损坏以及细节进行签订，若果房客损毁房屋，房东可以根据损坏程度进行求偿；

4. 如果房客拒绝搬离，房东该怎么办呢？

房东需要申请法庭驱逐令，如果房客还是拒绝搬离，报警，然后还会有一系列的法律行动以及撕逼。

这只是房东会遇到问题的冰山一角，而且我们对事情处理也只是轻描淡写，就像是拒绝搬离这一条，就算是拿到驱逐令，一些难搞的房客依然会以找不到房子，没有钱等借口拒绝搬离，房东也不能进入物业把房客的物品扔到外面，否则会面临严重的法律责任以及高额的赔偿金。

那么房东可以做些什么呢？

1. 给自己的物业上Landlord Insurance，在自己的出租物业受到损毁的情况下，保险公司会有相应的赔偿以及补偿；

2. 合法合规的签订租房合约，并按照最新的租赁法维护物业的状态；

3. 在出租物业的时候，尽量选择成熟可信的平台，或者物业管理公司，在签订委托合约的时候，必须弄清楚各种奇葩情况物业管理公司是否有解决方案并定责；

4. 租客必须经过Credit Check，通过第三方机构查清楚租客的背景情况，以及过往的租房记录等；

5. 当做Reference Check的时候，尽量去联系租客的单位，公司，律师等有资质的地方，而最糟的Reference可能就是前房东，就像我们之前所说的，一些房客会以找不到房子为由拖着不肯搬出，而他们的房东会做一切能做的让他们搬走，在新房东致电Reference的时候，很可能给撒谎隐瞒房客之前的所作所为。

6. Housing New Zealand并没有想象中那么糟糕，因为是政府项目，如果HNZ出面来租的话，至少房租是比较有保证的。

更加重要的是，房东对恶房客不能有任何暴力以及私自动手的胁迫动作，每一步每一个行动都需要获得法律的支持以及符合房屋租赁法的。

在新西兰法律里，房客一般被认为是弱者的一方，在法律的判罚中会有所倾斜。

因此，在与房客打交道的时候，多问一些，多了解一些，不要怕一开始的麻烦，否则，更大的，更难解决的麻烦，还在后头呢！ 

*文中所有图片均来源网络

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