楼花陷阱！在新西兰，一不小心你就成了被收割的韭菜！

近年来因为房地产市场的低迷以及海外买家法案，让投资房与楼花多了很多，很多投资者以及初次买房者也趁机进入市场，利用预购以及购买楼花的方式拥有自己的房产；这种购房方式，对于买房者来说，可以以比较低的价格购入房屋，同时对于开发商来说，可以提前获取开发资金，而保证项目的顺利进行，看起来这是一种两赢的合作方式。

但是，最近的两个新闻，是让风向标觉得，一些开发商为了赚取最大利润利用合约以及法规中的漏洞，让买家蒙受损失，甚至是失去“已经买下来”的房产，成为开发商的韭菜。

在这里，风向标只是代表自己的意见，与法规无关，这里面的开发商并不能归类为“不法商人”，他们的做法，是对是错，全部由大家做出判断，这篇文章只是想告诉大家，在特定的情况下，就算是签好了合约，甚至是把首期都交了，在交割之前，房子也有可能不属于你！

第一个新闻来自惠灵顿，这位首次购房者名为Bailey Ross，她在2019年5月支付了首付款，以51.5万纽币购买了Tawa一套在建的两居室房屋。开发商Tawa LLP当时告诉Ross，她可以在2019年搬进新家，最迟也不会晚于2020年初。

但是，开发商利用合同中的Sunset Clause，与其解除合约，返还首期以及利息，收回房子然后加价出售。Ross小姐只有2个选择，要么就是放弃房产，要么就是接受开发商的新开价。

第二个新闻来自奥克兰，当事人购入Onehunga Bay一处由Avanda开发的房产，同样的，这位当事人在上年（2019年）8月份的时候，就已经交付了54200纽币的10%定期。

但是在11月的时候，负责的房产中介告诉她，Housing New Zealand将要收购此物业，而在2020年1月份，她收到开发商的取消合约通知，同时返还首期以及所有的花费，包括Legal Fee以及房屋检测费等，这次更加过分的是，连这段时间的利息都没计算。

那么，这是什么回事呢？风向标就带大家好好看一下里面的重要的条款：就是所谓的Sunset Clause（日落条款）！

日落条款规定了协议落日的日期，以使财产合同作废，并将保证金退还给买方。通常将其插入尚无法转让的财产的协议中，即在没有所有权的情况下（新开发或分割房产）。

通常，对于没有产权的财产，将在产权签发后的5个工作日内解决。但是，不可预见的延误可能会无限期冻结买方的押金，同时仍然使买方承担完成购买的义务。在这些情况下输入日落日期可以为买家提供一个可以重用的安全网。卖方被迫完成所有必要的工作，以便在日落日期之前完成财产交易。当它来了又去了，双方仍然可以选择继续（修订）合同。

但是，在火爆的市场中，买方应意识到日落条款给卖方带来的潜在漏洞。考虑一下：您已经通过放下10万纽币的首期购买了仍处于开发阶段的50万纽币房产，该协议的生效日期是从今天起六个月，因此您认为自己没有损失。日落的日子到了，由于施工延误，开发商告诉您，他们无法及时完成施工并获得所有权。他们非常抱歉，但是这是您的退款。一个月后，您发现上述物业已经完工，现在以$ 650K的市场价格出售。看上去您错过了15万纽币的资本增长，而开发商实际上却从您那里获得了无息贷款（好的，也许不是贷款，但您的存款和购买承诺将使他们获得更多的融资）。同时，您也要面对着新的市场价格变化以及银行Offer的变化！

如果您的买卖协议中包含日落条款，则无论您是买方还是卖方，请确保您与产权转让律师交谈，以充分理解该条款的含义和含义！

那么，在购买房产的时候，购房者要注意些什么呢？

首先，获取法律意见

在您做任何事情之前，请与您可以信赖的好律师取得联系。您可以让他们在签署任何买卖协议之前先进行仔细研究，以标记出任何潜在的问题。

您的Offer

您可以根据自己喜欢的条件提出Offer。这可能包括诸如建筑报告，LIM，财务报告，出售其他财产，甚至仅仅是您律师的批准之类的事情。

签署后

当您的签名在虚线上时，该协议就开始具有法律约束力。

如果不能满足某个条件，例如，您收到一份发现严重问题的建筑报告，则可以在协议有条件的情况下退出，或重新协商价格。但是，一旦您确认满足所有条件，并且要约变成“无条件”，就很难撤消，一旦成型，您将无法取回押金。

拍卖中的报价几乎总是无条件的。购买者可以包括“兑现”或逃避条款，使他们可以在有条件的情况下接受另一项要约。通常，如果他们收到另一个竞争性报价，您会在短时间内使自己的报价无条件。您不必匹配第二个要约的价格，您只需摆脱条件。

如果购买者要求，您的房地产经纪人和律师应向您指出此条款。

与房产中介打交道

房地产中介代表卖方。但是他们还必须确保公平对待买家，并且不能给任何一方太大的压力。

他们不能隐瞒有关财产的信息或为您提供不正确的信息。他们也无法提出没有证据的要求，他们不能试图以低于卖方接受的价格吸引您。任何广告价格或价格指南均应在卖方期望范围之内。如果您遇到许多买家都有报价的情况，中介必须告诉您，以便您能提供最好的报价。

市场上有不少专业而且值得信赖的房产中介，多问问，多打听一下他们的过往战绩以及名声，不会很费功夫。

交割前

一旦您的要约成为无条件的(unconditional），但在交割之前，您有权进行交割前检查。您应该检查协议中列出的动产是否仍然存在，并且自签署要约以来是否有任何损坏。

如果发现问题，请立即与您的律师联系，该律师将与卖家的律师联系以解决问题。仅仅发现它脏是不够的-如果您真的担心要清洁，那么在您的买卖协议中，您将如何需要一个条件，要求在结算之前进行全面的商业清洁。

如果您以抵押出售的方式购买物业，则通常没有机会进行此项检查。

购买楼花（重点！重点！重点！）

如果您购买尚未建成的物业，情况会有些棘手。

大多数开发商在合同中都包含日落条款，如果在规定的时间内未建成物业，则允许买卖双方取消合约退出，这个条款原来用以保护买家以防止开放商拖工期，拖交割等。

这些条款也被文中一些开放商以不道德的方式使用。在火爆的市场中，一些开放商意识到自己可以出售更高价格，他们可能会使用该条款取消现有合同并转售更高金额。许多协议还允许开发在不通知买家的情况下将设计进行一定程度的修改。您的律师应向您指出这一点。

为避免陷入困境，请尽最大可能对开发商进行尽职调查，并确保在开发过程中获得不断的更新！

*文中所有图片均来源网络

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