Mortgage Sale陷阱，想捡便宜还真的没那么容易

根据REINZ最新报告，新西兰房地产依然处于一个稳定上升期，尤其解封之后，实体看房，线下拍卖重回平常状态，就像大家所说的，该买房的还是会买房，要买房的人也不是这几个月会有很大的影响，这种决定都是长时间准备的。

有的投资者就在想，在这样的情况下，是否会有些mortgagee sale的房子可以拿来捡便宜呢？

华人一般来说对Mortgagee Sale的房子认识比较少，风向标今天就和大家一起来看看什么是Mortgagee Sale，以及在Mortgagee Sale里面真的可以捡到便宜么？

什么是Mortgagee Sale？

Mortgagee Sale，也可以说是法拍，是在借贷人方在无法偿还贷款的情况下，贷款方（一般是银行或者其他金融机构）对其房子进行拍卖，而拍卖所得将会用以偿还贷款，利息等费用。

Mortgagee Sale的价格会比较低么？

我们只能说有可能，因为对于贷款方来说，Mortgagee Sale这一动作是他们可以做的最后一步，为了回收贷款，房子的价格并没有其他的房东或者投资者要求那么高或者那么严格。

但是，房子始终是一个商品，它的价格还是受着市场，质量，地点等要素的影响，一些品质位置都很好的Mortgagee Sale的房子，价格甚至会比预期还要高。

银行愿意做Mortgagee Sale么？

非常不愿意，因为一旦做Mortgagee Sale，银行与借贷人之前的生意就这样结束了，而且银行还要负责上市，拍卖，以及非常麻烦的法务流程，因此就算还贷出现问题，银行也会希望以其他方法解决问题，而并不希望走到这一步。

Mortgagee Sale买家可以去看房子么？

房子就在那里，买家可以去看，但是，只能在外面看，因为在Mortgagee Sale进行之前，这个房子还是属于个人财产，与主动销售不同，Mortgagee Sale算是被动销售，之前的房东没有义务配合银行或者金融机构的销售行动，例如就是Open Home之类的基本想都不用想。

Mortgagee Sale的房东有什么权利呢？

银行必须就与贷款偿还有关的任何问题至少提前四周通知业主。它还必须提供解决问题的日期，并告知所有者银行可能采取的行动，例如出售财产。

银行决定Mortgagee Sale后，房东可以决定出售房产吗？

在某些情况下，该物业最终可能会被两家不同的房地产机构出售。

从技术上讲，当您从银行贷款时，他们也是所有者，因此在极少数情况下，一家房地产可能会有两家房地产公司。在成为抵押贷款出售人之后，所有者可能会决定他们想以更高的价格出售它，因此有两个竞争的经纪人试图出售该房产。”

如果买下的Mortgagee Sale房产有租客怎么办？

当银行作为房东接管时，银行必须通知房客，并且将收取租金。

银行拥有财产后，便拥有与业主相同的权利和责任，并受1986年《住宅租赁法》的约束。如果是长期租赁，则抵押权人或新所有者有权发出终止租赁的通知。

但是，根据商业，创新和就业部的规定，这适用，除非抵押权人在租赁开始之初就自动解约，即使固定期限通过抵押权人出售过程收回了所有权，固定期限仍将继续。

当银行接管或在抵押权人拍卖中出售房屋时，租户还有权发出通知，以终止定期租约。

Mortgagee Sale要准备面对什么样的风险呢？

购房者在抵押权交易中购买时确实会面临额外的风险，因此价格通常比不受强制出售的房屋要低。

在奥克兰等强劲的房地产市场中，抵押贷款销售很少。通常，银行给未按揭还款的人有时间自己出售房屋，以避免抵押出售的污名。

在某些情况下，所有者被迫违背自己的意愿进行出售并进行斗争。准买家可能会不得不将不愿意的居住者搬出，然后才能搬进来。不能保证在您拥有房产的那天房子会空着，您可能必须先下达法院命令。

您也无法在交易达成之前检查其状况-并且您可能会发现前所有者在其销售途中造成了严重损失。通常很常见的是，通常希望在房屋中找到的许多普通家具-窗帘，灯具等-已被去除。

对于旧所有者，抵押权出售有一些法律保护，主要是必须正确进行出售，卖方必须试图寻求市场价格。

敲定买下Mortgagee Sale后第一件事要做什么？

买保险！立刻给房子上保险！全险！立刻！

Mortgagee Sales并不是一个很常见的销售手段，就像我们前面所说的，是银行最不希望发生的事情，不过在一些特定情况还是会发生的，但是，Mortgagee Sale的房子与普通出售的房子比起来，房子并没有任何的保障措施，住客也不会对房子有太多的爱护，买下的状态，完全是个运气。 

*文中图片均来源网络

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