结束租约？新西兰房东要做的事情没那么简单啊！

在新西兰，投资房产出租或者把自己房子的闲置房间出租以补贴贷款以及家用等，如果房东和房客和平相处，房客可以爱护房子，准时交租，房东也不会影响插手房客的生活，租金合理，那么当然是最好的。

但是，如果当双方发生冲突的时候，例如是房客长时间拖欠房租，或者是对房屋有损坏，又或者是，房东需要出售房产的时候，在这样的情况下，房东需要和房客解除租约，但是，就是那么简单么？

事实上，操作起来比想象中要复杂得多。

首先，在新西兰，房屋租赁分成两种，一种是Fixed Term，就是固定租期的，一般会是12个月，6个月这样，另一种，则是Periodic Tenancy，并没有固定的结束限期。有的读者会觉得奇怪了，怎么会有Periodic Tenancy这样的情况呢？

“Periodic Tenancy”租期是无限期的，协议中没有固定的结束日期。如果一方想终止租赁，则必须给出法律上规定的通知数量。通知期限根据发出通知的是您还是房东而有所不同。

因此，在这里，新西兰房地产风向标再次提醒各位朋友，在租赁房屋的时候，一定要准备合法的租房合约，确认好所有的Terms and Condition，这对于房东来说是很重要的保护，千万不能因小失大贪小便宜！

如果想解除租约，房东要做什么呢？

对于Fixed Term Tenancy，房东无法单方面解除租约，需要与租客商讨，我们这里要讨论的是对于Periodic Tenancy的情况。在没有Fixed Term的情况下，房东必须提前90天书面通知租客终止租约，而这个书面通知，并不是简单的几句话那么简单，这个书面通知必须要满足以下的条件：

l 用书面形式；

l 提供租约地址；

l 给出租期结束的日期；

l 由发出通知的人签名。

但是，对于Periodic Tenancy的情况，如果房子符合以下条件之一，房东可以至少提前42天书面通知租客终止租约：

l 该物业已售出，新买家不想要租客（即，买家想要“空置”）

l 业主或业主家庭成员将住在该物业中

l 该财产通常用作员工的住所，并且为此需要它。 可能发生的事实必须包含在租赁协议中。

房东的通知中还必须说明上述哪种原因适用。 这个原因必须是真实的。 如果不是，租客可以通过租赁法庭质疑该通知。

而在即将实施的《房屋租赁法》里，房东将失去无条件取消租赁合约的权利！因此房东们在拟定租赁合约的时候必须准备好！目前，业主可提前90天要求租客搬离，且不必说明原因。根据新法，房东如果想要租客迁出，必须在租赁法庭列举出租客在3个月内的3个反社会行为。

如果房东想提前结束租约，可以吗？

如果在没有前提条件之下，Fixed Term房东是没有资格单方面提前结束租约，而Periodic的房东得根据Notice的时间给租客发通知。但是，租约可以在房东与房客的商讨同意之下，提前结束租约。

结束租约和驱逐房客

两样最终结果都是结束现在的租约，但是两者之间有什么差别呢？

l 终止租赁协议的通知期将取决于您已签订的协议的类型。 在大多数情况下，房东无需提供终止的理由，但需要正确地遵循该程序。

l 驱逐租户涉及获得调解令或法庭命令以终止租约。

重要的是要记住，没有房东可以亲自驱逐租户，而无需先向租赁法庭申请终止租约。

进行清晰的沟通对于确保租约的所有当事方了解当前的问题并尽其所能避免将事情升级到租约法庭至关重要。

以下是导致租赁法庭终止租赁的最常见的五个法律理由。

1. 未付租金

拖欠租金占向租赁法庭提出的全部申请的72％。这是最常见的违反协议的行为。

拖欠租金的问题可能会给房东带来重大问题。但是，一些“一次性”的遗漏付款并不能为终止和驱逐提供足够的理由。

如果租金逾期，房东可以向租户发出14天的通知，以补救拖欠的租金。然后，租户将有14天的时间支付逾期租金。在此期限内到期的任何常规租金也必须按时支付。如果租客没有这样做，房东可以向租赁法庭申请终止租赁并寻求偿还租金欠款。

如果拖欠租金超过21天，则无需发出14天的补救通知。

在8月新的《租赁法》修改下，房客如果在90天呢，3此支付房租的时间都晚了5个工作日以上，房东可以申请驱逐房客。

2. 违反《租赁法》和租赁协议

房东有权要求房客遵守《租赁法》中规定的条款，并且不违反其签署的租赁协议。

其中的一些问题包括：如果租赁协议限制了可以居住在该物业中的人数，则允许某人居住在该物业中；未经批准转租，未经允许就饲养宠物或通过大声喧parties不断打扰邻居。房东和房客之间出现的大多数问题都很小，可以很快解决。

如果租客违反了其租赁协议中的条款，并且没有及时解决问题，则房东可以向他们提供14天的通知，以纠正违约情况。如果他们没有这样做，房东可以向租赁法庭提出申请，并寻求终止租赁，租户的违规行为必须足够严重以保证驱逐。

3. 租约期满后，租户将留在物业内

每个租约都在某个时刻结束。但是有时，即使在租约期满之后，租户也拒绝搬出该物业。可能有不同的原因，最好总是与租户联系以了解情况。

但是，如果租期结束，则租户将不再具有合法权利来占用该财产。房东可以向租赁法庭申请帮助，并要求将房舍所有权归还房东的命令。如果房东由于这种情况而蒙受经济损失，法庭也可以命令房客向他们支付赔偿。

要记住的东西。如果租户在租约结束后在该物业停留超过90天，则可以视为房东为租户提供了新的定期租约。如果房东希望租户迁出，则必须发出终止租约的新通知。

4. 非法活动

有些违规很严重，无法修复或撤消。这些违规行为涉及非法活动，例如，租户从物业的任何地方贩毒。

在这种情况下，房东可以向租赁法庭申请驱逐租户。

5. 暴力，威胁性行为和对财产的严重破坏

导致房东前往法庭终止租约的其他情况包括财产的重大损失，暴力，骚扰以及威胁房东，其家庭，代理人，邻居或房东的另一名房客的行为。

终于走到这一步。。。。

1.申请调解令或法庭命令

如果您别无选择，只能驱逐您的租户，则必须向租赁法庭申请调解令或法庭令。这可能需要租赁法庭审理。

2.通知租客

如果租赁法庭准予您调解令或法庭令，则您必须亲自或附在财产前门上发出租客通知。发出通知后，您的房客有48个小时的时间来腾空财产。

重要！在房客已搬离物业的情况下，房东才可以收回物业。

如果租户不撤离怎么办？

如果您的租客没有离开财产，则不得接管财产。不要输入属性或更改锁。相反，您必须向司法部申请驱逐令。逮捕令将发送给法警以强制驱逐。他们将与您安排驱逐的日期和时间，告知租户他们必须离开物业的日期和时间，并在约定的时间将物业退还给您。

只有在您合法地从执达主任那里收回财产后，您才可以安排更换锁。

不遵守的代价

很无奈的说，新西兰的租赁法对于租客的保护是好于对房东的，尤其驱逐租客这样的事情，房东千万不能使用断水断电等非常规手段，否则被转过来反咬一口，上到庭上面对的可是成千上万的法务费用以及赔偿！

*文中图片均来源网络，侵删

请关注我们！