在新西兰购买期房或者楼花，这几件事你做好准备了吗？

新西兰人目前正越来越倾向于购买他们的下一套房，因为该国某些最繁忙的房地产市场上的优质住房供不应求。现有房屋的竞争如此激烈，以至于购房者在生活的各个阶段都选择在未来计划的开发或分区中为联排别墅，房屋或公寓存入一笔款项。先入先出的想法很有吸引力，而不是与大量购买者竞争价格。

现在不少的购房者尤其是投资者，已经开始投资期房或者我们所说的楼花。尤其是已经获得CCC或者是由实力开发商开发的项目，这也让买家对项目的正常以及准时进行完成有更多信心。

如果您正处于考虑购期房或者是楼花初期阶段，请好好思考以下问题：

您的经济情况如何呢？

在经济动荡的时刻，银行将比以往任何时候都希望对您的收入放心，无论是现在还是一年或更长时间。尽管为诱人的项目做广告的开发商可能会说：“以5％的押金锁定房产”，但银行可能不允许这样做，他们更有可能需要10％或15％的首期。要知道这一点非常重要。

从本质上讲，您购买待售物业时必须获得两次预先批准，一次是您签约下订单，一次是在房产已经拿到Title并需要交割的时候。银行通常会为您提供60-90天的贷款预批，然后他们可能会允许您将其续期或延长六个月，但您的房子可能不会在六个月内准备就绪。

与此相伴的是，预计将有两次评估-在通过《Code Compliance Certificate》，也就是我们所说的CCC后，在开始阶段进行一次评估，然后在评估结束时进行评估。史

BNZ和Westpac等几家大银行将为您提供12个月的预批。

但在12个月内也不会有很多新的项目可以完工。如果您觉得没有安全感的话，建议您尝试寻找一个将在12个月内准备就绪的开发项目。

您还应该考虑到银行的放贷政策会发生变化，并且在您下订金到交割期间很可能会发生。仅仅因为您今天已经获得了预批，并不意味着在资产建成后银行将提供有完全相同的条件。

您拥有哪种KiwiSaver？

当您打算购买计划外的房产时，请检查KiwiSaver的存入资金类型（如果要使用KiwiSaver来购买房屋）。在进行交割的时候，您最好是有比较稳定的收入或者是足够的资金。

贷款市场抵押贷款顾问说：“如果我们经历了股票市场的调整，并且您已经获得一定金额的批准，然后无法以协议的金额出现，那么就会出现问题。”

你有好律师吗？

当您购买任何房屋时，必须有推荐的房地产律师。在购买计划的情况下，他们对细节的关注将变得尤为重要。与购买房屋时通常使用的12或13页的协议相比，项目合同的长度可以达到60-70页。

您的律师除其他事项外，将确保您的存款到了正确的位置，即由开发者的律师持有的信托，并且在构建期间不会被公司动用。

建议您找一位当地律师，而不是外地的律师，当地律师更有可能了解您所想到的开发商，细分或公寓楼的任何背景。对于新建筑，您将不会获得LIM报告，因此，最好听取理事会或政府可能制定的任何邻里扩展计划。同时，请律师准备要约文件，然后如果出现问题，您需要专业意见，而律师有责任。

你清楚了解日落条款吗？

项目合同将包括极其重要的日落条款(Sunset Clause)，该条款给出了应在何时完成交割的日期。如果过了这个日期，您可以选择不进行交割取消合同，但是，开发商也有一样的权力。日落条款开始用以以确保开发不会“永远拖延”。终止条款的日期通常比初始合同中提到的预期完成日期晚12个月或更长时间。但是最近的不少项目，日落条款的惩罚日期和交割日期越来越近，这也是买家要非常注意的。

任何日落条款都需要仔细检查。项目合同规定房屋应于2021年完工，而日落条款则适用于2023年的情况，这会造成一些银行不愿承认批款。他们会说时间线太长，因此请确保您的银行对您同意的条款感到满意。

您是否检查过开发商的过往纪录呢？

在购买之前，最好查看与一下您开发商的历史，看看他们完成了多少个项目，这些项目是否按时完成，以及是否有将完成日期推迟到日落条款的记录。如果您购买的是大型开发项目，那么它很少会按时完成。最好的建议是选择一个已经存在了一段时间的知名公司，一个拥有财务稳定性的开发商。

当您对开发人员设定期望时，请准确检查它们将包含在房屋和土地中的内容。有些将包括固定装修和配件，通常您必须选择这些装修的材料与样式。我们在这里提醒有的开发商将对您的项目进行更改。他们保留对细分进行更改的权利，并且最终可能会改变边界，从而可能改变您最终得到的东西。他们还保留替代材料的权利。为了保护购买者，与您签订的合同中的条款必须说，任何变更都不会对财产的价值产生重大影响。物业律师表示，如果他们这样做，您将有获得赔偿的权利。

是Turning Key Agreement，还是Progress Payment？

我们这里需要解释一下，Turning Key Agreement和Progress Payment的区别：

在开始时放下订金，然后在结算时付清其余的就是Turning Key Agreement，也就是我们所说的拎包入住。Turning Key是一种安排，开发商先支付所有费用，然后在购买时支付押金，并在结算日支付所有剩余款项。并非所有开发人员都会提供Turning Key Agreement，他们可能还不足以弥补前期的风险。

开发商通常会为Turning Key Agreement收取更多费用，因为他们会承担建筑的全部费用。通过Turning Key Agreement，开发商可以考虑成本，装修，配件，然后他们还必须赚钱，而项目不会烂尾。

另外，您可以进行进度付款（Progress Payment），先把位置占着，然后随着建设的进行分期付款，这是一种更具成本效益的做事方式。

快好了，但是，价值看起来如何？

发现新房的价值始终是非常有趣的一部分。

我们可以看到人们在全球金融危机中经历了房屋价值的下降。人们发现他们购入时，他们的公寓价值40万纽币，但是交割的时候价值只有30万纽币，银行无法为其提供贷款，这是一个困难的情况。

另一方面，现在有一些人以60万纽币的价购入，由于时间的流逝，现在已经完成，价值上涨到75万纽币。，这使他们更容易通过银行贷款。

您是否喜欢此旅程取决于您对风险的感觉。您乐意冒险吗？如果您完成了所有这些过程，那么恭喜您，享受购买项目的好处。

正如市面上所说：“您购买新物业，因此不会遇到旧物业带来的所有维护问题。”它还为您节省时间和安排生活的时间，以便您在定居下来时做好准备，这对于那些首先要出售房屋的人特别有用。

*文中图片均来源网络，侵删

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