敲响警钟！就算有物业管理公司您的租赁物业也不是高枕无忧！

许多房东会把他们的房子交给物业管理公司进行管理，因为他们认为，有管理公司，或者说是在有Property Manager的协助之下，房屋管理更有保障，同时经过物业管理公司筛选过的租客更安全，更有保障，但是最近的一单诉讼，为租赁市场与房东敲响了警钟！

在Sainty＆Sainty v Property Brokers Limited一案中，新西兰法院首次审议了财产管理人是否应对租户造成的损害承担责任。

尽管在简易判决阶段驳回了原告的主张，但法院发现，在某些情况下，物业经理会没有尽职保护房东的权益。

它还发现，物业经理可能因违反《 1986年公平交易法》而承担责任，因为该法对租金管理服务的质量，向客户提供的担保以及租户的适用性作出了虚假陈述。

Sainty案的判决为让物业经理对租户造成的损害承担责任铺平了道路。但这也显示了在涉及疏忽指控或违反法定职责的案件中使用简易判决时的困难。

这些类型的案件涉及复杂的事实问题，需要在普通审判中进行检验。

案件简述

Roger和MargaretSainty是下Lower Hutt的一对退休夫妇，在Taumarunui有几处出租物业。多年来，他们一直使用Century 21来管理其租赁资产。

2015年初，Property Brokers收购了Century 21的业务，其中包括原告的三处租赁物业。作为其销售策略的一部分，物业经理对其服务质量进行了各种陈述。但是在Century 21的业务移交后，原告没有与Property Brokers签订单独的书面合同。

2015年9月，Property Brokers为原告的一个租赁物业找到了一名替代租户，称他们为“一对可爱的夫妇，他们期待他们的第一个孩子，并且是我们的现有租户”。但是，当钥移交给新的租户时，物业经理未能获得书面租约或收取全部保证金。

在整个租赁过程中，物业经理就其服务质量和向客户提供的担保向原告作出各种陈述。物业经理还不时通知原告，该房客是“好”房客。但是，物业经理并未密切监视财产。在30个月的租赁期内，尽管承诺“每年进行多达四次”检查，但它仅进行了两次检查。

当原告于2018年3月下旬访问该物业时，他们发现租户造成了破坏，进行了难看的翻新并用甲基苯丙胺污染了该物业。当地警方证实该物业是一家已知的毒贩，并经常受到帮派成员的袭击。警方记录显示，在过去六个月中，有19处针对该物业的标注，包括32次出警。

在获得了甲基苯丙胺报告后，原告指示物业管理向租赁法庭申请紧急驱逐令。但是，物业经理提交的申请表不正确，这意味着租赁法庭的听证会被推迟了六个星期。租户仍留在财产中并造成进一步的破坏。法院执达官最终驱逐了租户，两周后，原告终止了对物业经理的管理权。

原告在租赁法庭上获得了针对承租人的赔偿令，但无法找到她。因此，他们要求物业经理支付46,074.25纽币。当未收到实质性答复时，他们开始对物业经理进行简易判决程序，指控有两个起因：过失和违反《公平交易法》。

疏忽

一开始，法院说，一般都认为过失主张不适合进行简易判决，因为需要仔细审查事实。

法院认为，即使没有书面合同，Saintys和物业经理之间也会存在某种形式的合同关系。它说，除了作为房地产管理合同的隐含条款而应承担的职责外，很难看到物业经纪人对原告应承担的保护义务，或者是对房屋质量的保护。

这使界定物业经理的义务范围变得困难。原告声称，这不仅是一般性的（在提供租金管理服务时要采取合理的谨慎和技巧），而且在租赁协议的签订和保留，收取保证金和租金以及进行例行检查方面也很具体。

由于所谓的违约行为是以特定的失败为前提的，因此法院很难确定客观的合理性标准。尽管一些所谓的违规被认为是毫无争议的，但其他的违规行为却没有明确和不可争议的标准来衡量这些违规。

法院认为，物业经理应保留租赁协议的签名副本，以便其条款明确。毫无疑问，物业经理是否应该收取全部债券金额。但是，在简易判决阶段很难确定物业经理六个月不检查财产是否合理。更为棘手的问题是，物业经理的“过失”是否造成了原告的损失。

证据表明，在2017年9月下旬至2018年3月之间的某个时候，该财产受到了严重破坏和甲基苯丙胺污染。但是很难说，物业经纪人未在2017年12月或2018年1月进行定期检查会阻止任何的损害。

法院认为，原告遭受的唯一损失是物业经理所应承担的责任，即债券的短缺。物业经理有义务收取，没有这样做（或告诉原告他们没有收取全额），并且对原告在索偿中获得补偿单时没有追索保证金的责任。租赁法庭。由于原告无法确定物业经理对过失主张没有可辩驳的抗辩，因此就此诉讼因由提起判决的申请失败。

服务标准

法院审视于从Property Brokers网站上发布的信息中产生的服务质量，上面标示说明物业经理在住宅物业管理，基于“唯一承租人选择标准”的严格承租人选择流程以及允许客户在线访问记录的高级软件方面具有丰富的经验。同时，该网站表示，物业经理将每三至四个月检查一次每个租赁物业。

网站上公布了收取的管理费，其中包括租户筛选，完成租约和寄宿保证金，发布适当的违规通知并在租约法庭中提供代表。

法院驳回了物业经理的论点，即这些陈述不适用于这种关系，因为原告没有依靠这些陈述进入财产管理关系。它发现管理关系可以任意终止，因此，如果原告在物业管理关系期间，则这些代理可以合理地诱使他们留在物业经纪人手中。

法院认为，很明显，物业经理没有履行某些在线代理，包括：

保留租赁协议的副本；

进行三个或四个月的检查；和

收取全部租金。

尽管存在这些明显的违规行为，但至少可以合理地论证，原告的损失并非归因于物业经理未能达到其在线广告所代表的标准，而显然是他们未能收取全部保证金。

法院随后转向了来自其他在线材料的担保陈述，其中物业经理代表：

它的租金收取程序是这样的：如果承租人不付款，它将保证支付租金；

如果客户对其服务不满意，物业经理将支付管理费；

如果该物业空置，并且物业经纪人在可用后28天内未签署租户，则物业经纪人将支付租金。

服务保证声明显然受“完整条款和条件”的约束，双方均未提供证据。结果，法院无法辨别担保的内容和适用条件。

租户代表包括物业经理，他们在租期开始时和租期期间写信给原告，称租户及其伴侣是：

“一对可爱的夫妇，期待他们的第一个孩子……并且是现有的房客……他们很棒，很高兴找到您的财产”；

“好房客”；

“低维护租户”；

“好多年了”。

法院表示，没有足够的证据证明这些陈述是不正确的陈述，至少直到发现该财产在2018年3月下旬遭到广泛破坏之前。到那个阶段，房客已经占领了该物业两年半，显然没有发生任何事故。物业经纪人在2016年4月和2017年9月进行的前两次检查没有发现任何明显的损坏。

法院认为，承租人的表现明显与物业经理的描述不符。但是当做出陈述时，没有足够的证据表明物业经理对房客的评估是不准确的。因此，法院得出结论，至少可以合理地论证，物业经理的失实陈述不会导致原告遭受损失，除了保证金不足。

在这个Case里，房东受到了极大的损失，这提醒房东们，躺着收租金不需要管的好事是不存在的，风向标在这里总结了几点小教训：

1、在选择物业管理的时候，一定要注意看合约上的Terms and Condition，尤其是一些保障性的条款；

2、与您的物业经理保持沟通，时不时询问一下房屋的情况，而且最好用E-mail或者其他可以有留存功能的通讯方式，用以日后跟进，同时如果发觉联系Email的公司有变化或者物业经理有变化的话，要及时跟进，防止案子里那种没有新合约的情况出现；

3、租客最好要求亲自面试，前房东的Reference并不能代表完全正确的信息，尤其是一些糟糕的租客，前房东只希望他尽快搬走，而对于一些不负责任的物业管理公司，也只希望尽快找到租客进行租金收取；

4、亲自上门进行房屋检查，这个当然要在物业经理的陪同安排之下，合法进入出租物业，这也可以监督物业经理进行及时的巡视与检查。

总而言之，中国有句老话，力不到不为财，房产是大部分人最大的投资，如何有效的保证投资回报率是每一位房东所期待的，因此，一些觉得麻烦的步骤也不能随便跳过，小心，小心再小心。 

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