- 专栏名称：新西兰投资风向标
- 作者： 小风标
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当房产中介给您介绍房子的时候，他们有给您坦白房子的一切资料么？根据新西兰《房地产经纪人行为准则》，其中规定了中介必须遵守的规则，中介必须披露任何缺陷——包括任何缺乏同意或泄漏——他们知道或作为称职的中介应该知道的任何缺陷。
但负责监督行为准则的 REA 首席执行官Belinda Moffatt表示，该准则并没有规定必须在广告中出现的有关房产的特定类型信息——除了它是准确的，不会误导是房地产和营销的真实反映。
据REA网站称，事实上，代理商不必在广告中包含经常破坏交易的细节，甚至不必在开放日分享。他们只需要在拟定报价之前分享有关房产问题的任何信息。
该守则还规定，中介“不得误导客户或客户，不得提供虚假信息，也不得隐瞒法律或公平地应向客户或客户提供的信息”。“这包括他们是否使用广告来表明供应商的价格预期——这必须真正反映供应商会考虑的价格。如果卖方永远不会真正考虑以如此低的价格出售房产，那么试图以低标价吸引买家是一种误导，因此违反了行为准则，”Moffatt表示。
REA网站还建议业主将有关合规问题的任何信息传递给代理商，并让代理商与买家分享。当涉及到 REA 认为的“敏感问题”，例如房产中发生的谋杀或自杀事件时，由中介根据具体情况进行评估，并考虑它发生在什么地方、多久以前，潜在买家的可能反应以及对价格的可能影响。 REA网站称，他们不必再通过开放式房屋告诉每个人，但应该在潜在买家出价之前告诉他们。
因为中介为房主工作，他们确实需要得到他们的许可才能披露房产的任何问题——但如果卖家拒绝，那么中介应该放弃该房源。不遵守规则会使他们面临投诉被维持和通过 REA 采取纪律处分的风险，他们可能面临停牌或被除名的风险。
REA鼓励代理商自己做好功课，以验证有关房产的信息，因为并非所有供应商都做对了。如果中介怀疑房产有问题，他们应该询问业主。“我们的研究表明，供应商有时会通过错误记住日期和细节，或者有时是故意提供有关房产的错误信息，因此通过文件进行验证非常重要。”
虽然应该披露该物业及其物理状况的重大问题，但某些事情，例如附近发生的事情，往往不在中介的控制范围内，买家也应该尽职调查以避免“不受欢迎的意外” .
Taverner Keys & Co 的董事兼房地产律师 Penny Elliott 表示，代理商没有在广告中披露任何问题，但可能会通过“装修前景良好”等措辞给出暗示。但她说，一旦有人表现出真正有兴趣购买该物业，就应立即提供有关该物业的任何问题。
任何没有得到照顾的事情，一个好的经纪人都会披露，当然，根据《房地产经纪人法》及其规则，他们必须向购买者披露他们所知道的一切。披露谋杀或自杀的特工是一个“灰色地带”，这取决于周围的情况。如果是很久以前，人们可能不再完全了解历史。但如果最近有什么事情非常令人不快并且已经在媒体上出现，那么明智的经纪人会披露。
购买者还需要自己进行尽职调查，不能总是指望代理商会发现与产权或边界有关的棘手问题。
房地产经纪人应披露的问题包括但不限于：
-如果房产毗邻拟议的新开发项目，或者位于遭受洪水影响的地区
-由于物业的年龄或包层造成的风雨密问题
-未经同意的结构，例如甲板或壁炉
-边界问题，如果他们知道的话
-任何无法使用的物品或电器，例如车库门或烤箱
-物理缺陷，例如屋顶漏水或土地沉降
-产权缺陷
-怀疑有石棉天花板或在旧亚麻布下涂有石棉涂层的物业
-任何 EQC 索赔的详细信息
-每 100 平方厘米15微克或以上的甲基苯丙胺污染被视为财产缺陷，必须向潜在买家披露
-谋杀或自杀等敏感问题应逐案审查——但应考虑披露
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