谈房丨分享我如何在新西兰贷款买下首套房

2017年4月---决定要买房开始有一搭没一搭的看房。

6月---开始正儿八经的每周末去Open Home看房，申请银行预批，凑首付；中间经历了两三次拍卖（主要围观，重在参与1次），一次递pre-auction offer被屋主拒绝。

8月21号看房，22号做屋检出无条件offer（比标价低5万，比政府估价高6万），24号屋主接offer给中介打10%的定金。中间经历和现在租住的房东谈退租事宜，银行批贷款，去律师那签字，买房屋保险，做final inspection。

9月11号把我们该付尾款转到律师信托账户。

9月13号早上交割银行放贷款给到律师信托账户，下午拿到钥匙开始搬家并有4个潜在分租房客来看房。

9月14号搬家完毕，房客招到。

决定买房并不是因为老二的到来，而是因为家里被盗，损失惨重！所以希望能有一个属于自己的房子好好做安全措施。

房子位于北岸高速以西，隔壁就是9分小学，初中高中目前没有什么特别好的学区。三房两卫浴，楼上两间房加一个卫浴带浴缸，楼下一间房有独立卫浴可以独立出入，分租出去可以减轻贷款压力。门口公交车站，1公里多外有各种超市餐厅。

我和老公2011年来新西兰，从租的第二个房子开始就扎根在北岸，所以买房基本上也不会考虑其他地区了。北岸东边西边都住过，东边住的时间很长所以本希望能买在东边，看房也90%是东边的房子。

太北不行，最远到Browns Bay南边吧。太破不行，没功夫DO-UP。而且一般破房子阳光都不好。在没事就下雨玩儿的奥克兰，阳光才是最贵哒！要近公交车站因为家里有个人不会开车，要近超市要近学校方便爸妈来后买菜接送老大，还有房子外墙不能是1994年-2004年间的Plaster，因为会漏水可能会砸手里银行可能不会批贷款还会被鄙视。最好，还要有分租潜力减少我们的还款压力。全幅地买不起，半幅也可以啊，最好别是Town House or Unit。

要求那么多，可是钱确那么少。

偶尔也看看西边的房子，但是西边就只有两三个区可以看了，必须满足小学高分，交通便利，治安良好。

一，关于贷款预批

对于贷款买房的人，首先得去银行或者broker那里申请贷款预批，这样你才知道你能买多少钱的房子。我们买房之前就有个朋友是A开头银行的贷款经理了，所以直接找他就行。如果你是买首套房，可以贷房价的80%。如果你买的是投资房，则只能贷房价的60%。能贷多少款是取决于你的年收入，以及需要抚养的18岁以下小孩个数，所以趁肚子里这个娃还没出来之前赶紧先买房也有一定道理的。

年收入有两种形式，一种是给人打工拿工资的，上交IRD一年的summery就可以。还有一种是自雇自己报税的，则要去会计师那做年账，把该交的税交了就可以了。我老公就是找的会计师报税，朋友推荐几个价格贵或者爱答不理，他就自己去skykiwi上找了个才三百多。

二，关于买房找中介

新西兰的中介是买家和卖家的都可以做，也可以两者合一。找中介有个好处就是随时可以看房不需要等每周一次的open home，只要是同一个中介公司的盘，不需要是那个盘的中介都可以带你看。然后中介对于房价的判断比较准确。看就看中介黑不黑，坑不坑你了。不过新西兰的中介一般坑的都是海外客户，高卖给海外客户一二十万不是新闻。前一两年房市火爆的时候我们这种没啥预算还特别挑三拣四的客户中介是懒得搭理你的，现在还是有中介愿意带我们去看房的，但是经常理解不了我们的需求，比如说推一些高中有西湖校区但是没有小学学区的房子，高中还是好多年之后，当务之急是解决老大的小学上学问题。我们买这个房子是直接找的listing agent，没有让其他中介带我们看。价格是老公和他谈的。中介一直在说我们还价狠了，问我能不能加点？我说不行，然后就签offer了。

三，关于拍卖和议价出offer

新西兰买房子大部分都是拍卖。屋主会根据市场情况和各种估价网站对房子的估值以及自己的心理价位定底价，这个底价是保密的，只有屋主和他的中介以及拍卖人员知道。如果拍过了这个价格，房子上市，价高者得。如果没有过这个价格或者压根没人对这个房子感兴趣，房子流拍，后续可以通过中介与屋主议价，很可能屋主会降价出售，但是也有可能会接到很多高过屋主心理价位的offer。‍

我本人参加过两场拍卖会，第一场是去围观，第二场是去参与后被吊打的。

第一场全幅地近新房子，外墙是weatherboard流拍了，拍到115W后没人往上加了，估计屋主心理价位在120W左右。

第二场是半幅地砖瓦房，屋内面积很小，房子旧地毯墙纸都要换厨房也要升级。我给中介说我们最多出95W，中介说有希望的让我们去参与。结果拍到105W。

拍卖的房子，中介一般对外说的价格会比屋主实际心理价位低个10-15W，来吸引人拍。买不起就是买不起，脑子一热还是买不起哦。

还有的房子不走拍卖直接议价，因为拍卖屋主要付拍卖费给拍卖行，如果没有拍出去就是一笔损失。有时候的议价是直接标一个价格，说明这个房子的要价不会超过这个价格，越接近者得。大部分的议价不标价，中介告诉买家屋主心理价位范围，买家出Offer,屋主选择接或者拒绝或者讨价还价。比如说有个房子中介说卖家心理价位在85W-95W，买家出86W，卖家回93W。

Offer又分有条件的和无条件的，当一个房子同时出现两个或者两个以上的Offer,在差价不大的情况下，无条件会胜出。我们出的无条件offer的前提是花钱做过屋检（屋检主要是检查外墙是否漏水对于Plaster外墙尤为重要，以及是否是“毒屋”即有人在屋内制造冰毒，毒屋的可能性在北岸不大，但是为了自己的身体不要省这个钱。）

有条件的offer是出个价格但是加上一些条件，比如说需要做屋检或者需要银行的贷款批文。我们的贷款经理拿到我们房子和价格的时候就说too good to be true，肯定批贷款没问题再加上屋检我们花钱做了所以无条件妥妥的。

后来中介发微信恭喜我们说还有个offer比我们价格高两万多，但是那个人舍不得花钱做屋检给的是有条件的offer, 我们的offer就胜在无条件所以屋主接了。

在这个Offer之前我们还对另外一个出过Offer,在北岸东边某公交总站旁边，小学和高中学区都很好，全幅地但是地很小只有三百多，没有车库，新装修三房两厅两卫。当时是拍卖问中介价格，中介说肯定75W以上啦，那么我们就出个80W的Offer看屋主能不能接，如果是拍卖的，卖家接offer就可以提前拍卖，因为他已经有这个Offer保底了，但是出offer的人还是要去参与拍卖的，除非你就说我就出这个数,如果没拍到这个数我还是以这个数买，如果拍过了那么我就不要了。当然我们这个offer卖家没接，接了另外一个offer提前拍卖了，然而被这个中介看轻的我们没有被通知提前拍卖。以87.8W的价格被买走啦。

四，关于买房找律师

其实不光买家，卖家也要找律师。因为买家付的90%的房款是通过买家律师行的信托账户转交给卖家律师的信托账户的。律师信托账户都在政府的监管之下，所以不用担心安全问题。所以我们是10%的房款转给中介公司当定金，剩下90%除了银行贷款是银行直接转给律师，我们要把律师费和房款一起转给律师，律师才会给你做交割。直到交割那一天，房子才真正属于你，你才能拿到钥匙，市政府文件里那块地契才会改成你的名字。当然在这之前你可以联系房子的中介做final inspection看看屋内有没有损坏或者不能用的是屋主要负责修的。有些中介很好说话说在交割前几天可以让你的装修队先进去装修，做清洁都可以。

我们找的律师是银行贷款经理朋友推荐的，花费一千三百多，比较了价格算高的，一般1000以内是可以搞定的，不过这个是大事，花钱能办好事就行。律师会找你签署一些文件，有很多格式条款可以不用看，但是你自己的名字，屋主的名字，物业地址等信息要核对下不能错了。我们律师把屋主的名字打错了估计是格式模板忘了改，被我眼尖发现了。

五，关于贷款利率

我们还没买房的时候，老公就一直在问贷款经理利率多少呀？贷款经理很无奈，说你们房都没买，我怎么告诉你利率啊？因为没买房，你就不知道你要贷多少钱。贷款利率是交割前才能知道。银行给我们确定利率和cashback后，我在skykiwi房版看到某位网友在另一个A开头的银行新锁定的利率比我的高了0.06个百分点。有点高兴。

六，关于国内汇钱过来的问题

咳咳，由于能力有限，没法完全依靠个人能力付首付，所以还是得靠爸妈和朋友支援。国家现在对外汇管制，一年5W美金限额。我爸给我一次性汇过四万，我妈一次性汇两万，理由都是“学费”。我老公家在北方，他朋友帮他汇钱的时候，问的问题比较多，第一个问题，收款人的身份证号。我真是一脸黑人问号了？如果我给一个老外汇钱，也要身份证号吗？我让他朋友给银行的工作人员说：移民多年，已经注销户口了。银行不依不饶的要了我老公的生日才给汇。这三次汇款每次金额都超过了1W美金，所以我觉得一次性汇5W美金以下是没问题的。

七，总结下买房心得

中介网站上的affordable在北岸指的是100W以下的房子，在中区指的是110W以下的房子。

虽然大选影响了房市走势，然而好区房子不愁卖，价格也不会跌，最多没有那么多人抢了。如果抱着捡漏的心态，难买到合适的。

如果你本身居租住在一个好区，然而没有那么多钱在同等区买首套房，及时调整看房区域不失一个明智的选择。

如果有好房但是错过了，没什么好后悔的，房子多得是，你会买到更好的。买房子不是找对象，毕竟有的人很快能买到房子，但是对象一直没找到。