很久没有更新这个专栏，看回上篇， 想不到转眼间已经是一年前还是奥克兰第二次lockdown 的事了。到今天，虽然新冠还是从来没消失 (甚至最近个案又多起来，执笔时每天超过4000单)，但lockdown 仿佛好像已经是上世纪的事，而口罩也再变回亚洲人外貌特征的一部分，很多本地人好像已经不在乎了。
一年没有写的原因，除了因为个人生活各种琐事和偶尔脑便秘外，还有这年新西兰在城规方面发生了太多变化，当中太多的不可预见性，让人无从下笔，实在不知道怎样评论。又或许新东西资料厚厚的，一时间没来得及消化，然后一搁笔，除了东西好像有点变隔夜饭外，更麻烦的是不知哪里什么时候又来点新补充规定或者解读，让人措手不及。
首先是中央政府颁布的《国家政策纲领 -城市发展》(National Policy Statement on Urban Development), 规定地方政府必须开放所谓“快速公交网络”(其实大多就是公交/巴士线而已) 800米 ，市中心1200米和十个主要商业区的800米内的步行距离，在这范围内容许人们建至少六层高的房子；更剌令全国地方政府不能再要求土地发展提供停车位 （两年前本栏还为了奥克兰排屋区不用再提供停车位写过一篇文章，也就改建车库说过当中因为停车位要求可能出现的问题 - 现在已经都不是什么事了）。
然后是去年年底突然两党竟然破天荒联合支持的《资源管理法 – 促进房屋供应和其他事项修改法》(Resource Management (Enabling Housing Supply and Other Matters) Amendment Act 2021) 和当中《中型密度住宅标准》 (Medium Density Residential Standards – MDRS) 的出台，逼令全国第一梯队的主要城市（奥克兰，威灵顿，基督城，汉密尔顿）不能再用低密度住宅分区来压抑住宅开发。规定这些城市除非能证明地区有古迹，明显特色，基建不能负荷，和自然灾害等合资格事项(qualifying matters)，否则必须全部开放所有住宅区让每块地都能建达三层和三套房子(dwelling)。
而MDRS 的制定更是为了取缔各地方政府现行的相关住宅发展规定而设，好让每块没有“合资格事项”的土地都能轻易地建三套三层的房子 - 新法例规定只要房子能都符合MDRS 这些基本设计框架，不分割的话不需要申请最让开发商头疼的资源许可。认为这样就能增加住房供应，从而调低房价云云。消息出来时，坊间一片亢奋，以为又是一轮新的造富运动。。。
今年（2022年），为了回应这些中央政府的霸王硬上弓，奥克兰市政府为了各种政策修改。
二月，奥克兰市政府把Auckland Unitary Plan《奥克兰统一规划标准》文件里所有土地活动的最低停车位要求静悄悄的全部删掉 （变成 “Deleted”）， 就是说你现在不管做什么，在哪区建不管多少个房子，已完全不用担心不够地方提供停车位了，喜欢的话一个车位都没有也可以。当然，如果你还想提供停车位（毕竟有停车位的房子比较好卖），还是要遵守相关车道等各种规定。只是，现在应该不会再因为仅仅车道不够3米宽而不能分割，分一两个的话，干脆不提供停车位就是了 - 当然建多的话恐怕还得另作别论。
八月十八日，奥克兰市政府为了执行MDRS而对Unitary Plan 作出更新的“Plan Change 78“ 出台，因为市场早已经消化MDRS的规定， 最大看点是把很多原来的single house zone 住宅区用地都提升成mixed housing urban zone 让其能建三个房子，受“合资格事项”而不能提升的房子则以新zone”低密度住宅区”(Low Density Residential Zone) 来代替。 Single house zone 和mixed housing suburban zone 还在， 但从此敬陪末座，降格为市区外围人口不足5000人的小市镇低密度分区。同时，也对四个房子或者以上的中高密度开发引进一些比较奇葩的要求是， 每户需要提供3米宽的绿化带，而对垃圾管理，也多了很多看上去挺主观的标准。
不过，你有张良计，我有过墙梯。
奥克兰市政府虽然没有像基督城市府那样对这些中央强推下来的新政公然抗命，但实行上倒可以看到它在层层设限。例如草案公布时奥市政府已宣布方案只要超过三个房子， 其设计都不能用MDRS。然后进一步是，就是少于三个，只要是由一个其设计不符合哪怕一个MDRS的规定，一切都只能用回旧例。 而最新宣布则是 - 所有有所谓designation的土地，包括一向对土地开发/分割没什么影响，为了保护奥克兰机场空域的designation 1102 （其范围覆盖大部分靠近机场的南区），也不能用 - 结果是南区一大片住宅区房子现在都不能受惠。
同时出台的还有Plan Change 79，规管将来就是你开发不带停车位，但一样要提供其他相关交通措施，例如行人步道，也要给大型车辆进出。如果继续做停车位也要为了鼓励电动车而安装充电装置等。
所以，不要自作多情以为MDRS 长远而言可以在土地上建得更多。 是的，中央政府只是说容许每块地建三个房子而已，没有说四个或者以上也可以啊。
而下一个重头大戏当然要数为了取代现时《资源管理法》 的《自然和建筑环境法》草案（Natural and Built Environment Bill）了，执笔时它才刚刚在国会完成首读, 翻着这833 页的草案文件，看到里面和原有《资源管理法》大同小异的名词和内容，隐隐记得政府当初说要取缔《资源管理法》的其中一个原因是说它过于繁琐，达900多页云云…
只是，计划从来赶不上变化，当政府以为这些措施出台了就能压抑楼价（开发商也同样以为这一波又一波的政策改动是不断的“造富”的商机），冷不提防房产市场却竟然在过去几个月中因为各种原因瞬间突然变冷起来。具体情况是银行利率一直飙升，房价则不断下跌，海外移民也没有蜂拥进来….有没有让房子变得所谓“可负担”了难说（因为首次置业的要贷款也不容易，更不用说如何偿还可能不断升高的贷款利息），但让不少开发商却步倒是真的。
大家之前期望的后Covid时代边境开放的好日子好像没有到来，市场却反而变差了。而那帮整天怪罪规划法规约束土地发展而导致楼价飙升的政客和高官们，花了那么多时间心神去搞这些，最后才发现，最能让房子价钱极速变得“可负担”的毕竟还是银行。
2022.11.23
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