一个穷人的新西兰买房之路（中）手握三套房

作者：天维论坛网友 皇家骑士

（5）

2013年那个时候，租房市场比较冷清。我们买下了房子之后，一个多月都租不出去（不排除是洋人管房经理太懒），而房贷却哗哗哗地付出去。我们本来就没啥存款，现金流很快就扛不住。

我于是跟银行商量，能不能只还利息。当时这是个应急之举。但是后来却发现，这个无心之举却成为了一个无比英明的决策，彻底地打开了房产投资的大门，而且深刻地转变了我的观念。

当时的情况，房租是比利息高的。但是架不住动不动就空置，再加上地税保险和维修，实际上每年这个投资房（2号房）都出现轻微的亏损。亏损的金额大概是一两千刀吧。进了所得税，也就降低了几百刀所得税。负的现金流是真的。只不过一年一两千刀，还在我们的承受范围以内。维持是可以维持了。

但是房市就是那么诡异。奥克兰的房价在2014年风驰电掣的暴涨，屯里的房价统计数据也被新区的新房拉动上涨，但是旧房子一直都冷冷清清。到了2015年初，仍旧是这么一副不死不活的样子。

人的欲望是按耐不住的。随着孩子的长大，我们又起了升级自住房的念头。

此时（2015）我们的居住情况：一号房，80平方米三房，每周按揭仅付息（不还本金）200左右（可能有出入，记忆不准确了）。类似的房子租金在每周350刀左右一套。

（6）

当时（2015年初）屯里的房价中位数大概是50万左右。我们打算搞个50-55万的房子。相比从前中位数70%的房子，现在买个相当于中位数的房子，妥妥的算是升级。

但是钱从哪里来呢？没得钱。首付那是不可能有的，一分钱都没有的。我们还是那个德性，攒不下钱。

还是那句话，死马当活马医。我又厚着脸皮写邮件去给银行的账户经理，说我们想买一套55万的自住房。首付没有的。你看看有啥办法？能不能像上次一样例外一下帮帮忙？

当时储备银行已经有了20%的LVR 要求。ASB给我的回复简单又快速：

不行。

(7)

我挺沮丧的。但是因为这个回答也不意外，所以并不算个太大的打击。我想起从前那个算抵押比的公式来了。我现在的问题是自有资产比例不能满足储备银行的要求。那我就来解决这个问题。我把二号房给卖了，这样我的自有资产比就能上去。按照储备银行的要求，20%的自有资产比例，我们可以买个44万的房子，怎么也比我们现在25万的房子好了。如果银行肯松松手，多给一点，50万也可期呀！所以现在最要紧的，是把2号房给卖了。

于是我们在2月份找了个中介，OPENHOME 开了七八个星期，终于在4月份收到了第一个OFFER,26.8万。算算数字么，扣除了中介费我们大概能把欠银行的贷款全还了。利润那是没有的。持有的这两年还亏了四五千刀。象我这样炒房炒亏本的人，大约不多？

买家是个奥克兰人，倒是没啥条件，只不过交割日期设置在了6个月之后的10月份。我们当时不明白为啥要这样。但是也没太在意。银行的意思是，只要房子卖了无条件，就可以当作已经卖掉，可以谈新贷款了。我们犹豫了几个小时，也就把这个offer接了。

所以第一套投资房（2号房），在持有2年之后，以亏本收场。我们的房子，一号房也好，二号房也罢，从2007年底到2014年底，就完全没有涨过，整整7年。这也不是我独一无二的经历。屯里的旧房子，从08年初到15年初，七年间价格就一直阴跌。只不过是因为新区的好房子一直入市，才在统计数据上拉高了房价中位数。

我一直说我操控了屯里的房市。我一买房，房价就暴跌，我一卖房，房价就暴涨。2015年从四月开始，屯里房价暴涨。我四月份卖掉的二号房，到10月份交割的时候，那个奥克兰人直接在交割日卖了35万 （估计他是七八月无条件成交，10月份交割）。我这下才明白为啥他要延迟6个月交割，原来是奥克兰炒房炒出的经验。

满足了20%的LVR 条件，我们拿到了四十来万的预批（100%贷款），又开始找房。

（8）

找房自然是困难的。心比天高钱包（预批）却比纸薄。找来找去，好不容易找到一个GJ的 LAND AND HOME PACKAGE。原来报价52万，我们添了一个卧室（从四卧室加到五卧室），添了厨房储物间，添了个凉棚，加了一个20多平方的大DECK，总报价60万（含地皮）。

房子的设计，确实是喜欢。地点固然不太好但是好歹是新区，无尾静街，景色也好，600平方方方正正的独立产权地，220平方的大平层。60万能拿下真心不错。这个叫做三号房吧。

银行说贷款就这么多，剩下的十几万你自己掏出来。掏就掏吧。好在是个PACKAGE， 估计交房还得大半年以后，付款是一段一段的，有这个时间，我争取从生意里调度点钱出来。

但是事情的发展有些出人意料，这三号房最后仍旧是0首付拿下。

(9)

自建房是个很麻烦的事。图纸改来改去，改好了提交BC又被打回来接着改。总之，五六月份谈好的房子，到11月都没批下来。当然也不可能设立合同和开工了 —— 因为图纸都没最后定，怎么会有合同呢？

我的预批却过期了。

2015年11月份，市政府公布了新的房产估价。我的一号房政府估价从25万（市价曾经都跌到和政府估价一样的水平上，够惨吧）直接跳到33万。

然后因为预批过期，需要更新各种资料，我找人评估了一号房，得到了38万的市价评估报告。然后，还是上面那个抵押比的公式套算了一下，在满足20%自有资产比的情况下，银行可以贷款58.5万，这差不多就是60万了。银行也没把这1.5万的差距太当回事，直接就批了60万。

三号房的图纸在12月得到了批准，2016年一月份动工，6月份交房。这整个时期，虽然我已经不再关注房市，但是当时房价仍旧是突飞猛进地飙涨。

2016年大概三月的某个日子，我在一号房的院子里溜娃或者是干活（忘记了），却看见我另外一个邻居要卖房。他跟我打招呼，说啊呀我这房子40万你买不买。我心里说你可拉倒吧，你的房子跟我的一样，我这个前一阵子才评估了38万，而且我感觉还挺有水分。我会花40万买你这个？再说我也没钱。

正好当天晚些时候，我的账户经理打电话告诉我说我的一号房贷款到期，问我到期后要选什么期限固定。我们聊了一会。结束的时候，她礼貌性地问我说还有什么可以帮忙的，我就开玩笑地把和邻居的谈话告诉了她。我说我的邻居要把他的房子卖给我，40万，我买不起。我为了买3号房（新房）已经花光了所有的额度和储蓄（其实我根本没有储蓄）。

第二天，我收到贷款经理的邮件，说我不能给我贷款40万那么多。我说没事没事，我昨天就是开个玩笑。我英文大约不好，让你误会了。抱歉抱歉。她顿了下说，如果是玩笑，那就算了。如果你真想买，我说不定可以批35万贷款，前提是你把三号房（新房）评估一下。她说三号房60万是一年前的价格了，而且是新建房的成本价，市价应该是不止了。

还有这种操作？？

此时（2016）我们的居住情况：一号房，80平方米三房，每周按揭仅付息（不还本金）200左右（可能有出入，记忆不准确了）。类似的房子租金在每周380刀左右一套。

（待续）