一个穷人的新西兰买房之路（下）2021，拥有第五套房

作者：天维论坛网友 皇家骑士

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当时3号房屋顶和外墙已经好了，其他都还是半拉子。我约了人来评估。按照建筑图纸和已经建好的部分，以及周围地产的参考价格，后来评估出来的价值是70万。

再提一次上面说的那个抵押比公式。我们现在手里两套房，一号房38万（仍旧引用几个月前的估价），3号房估价70万，预期买的下一套（4号房）35万，总资产38+70+35=143万。贷款最多80%，也就是最多114.4万。我们尚且欠着银行80万（一号房欠20万，3号房欠60万），也就是说我们还能再贷款34.4万，差不多35万。这就是为啥我的账户经理说她最多只能批35万。

这个计算不是太复杂。希望我这么说，已经能表诉清晰。

于是又开始找房。说实话35万刀在2016年已经买不到啥正经房子了。寻寻觅觅之后，我们很勉强地签下了一个CROSSLEASE 的三卧室旧房子，破破烂烂的，有些衣橱连门都没了，用个帘子挂着。浴室也漏水得厉害，墙纸斑驳。成交价格是33万。我们贷款33.7万，用多余的7千刀做了基本的修缮 —— 补了墙上的洞，换了浴室，还把屋檐修了，部分外墙又刷了一道漆。然后租出去。这个4号房，我们收了银行的返现，大概一千多，正好付了律师费。

而这个时候，利息率已经跌到4-5%左右。35万的贷款，每周还利息300多刀。房租360，付完了利息还剩一点。但是加上地税保险维修之类，就不太够，仍旧是每年微亏的状态。这个时候租房市场已经暖和起来，基本上不再有空置的情况。

我们之所以下决心买4号房，是因为我觉得，房租超过利息这种情况是“不合理”的，是不可能长久的。利息是银行的资金收益率，买房出租的收益正常应该低于利息率才对。如果房租收益更高，银行为啥要把钱借给我而不是自己去买房子？？我难道比房子还可靠？

而且不谈经济学，就是从人的直觉来说，也不合理。为啥不合理呢？你看，大致上啊，不纠结细节 - 我全额贷款，一分钱没出，啥也没做，就去签了几个字，然后就等着在家里每个星期领钱（虽然不多）？这不正常啊，所以必然不长久。要么房租跌下去，要么房价涨上来，才会把这个比例修正过来。房租跌下去的可能大约是没有，那么就只有房价涨上去了。

这个是我一个乡下人的朴素想法。大约经济学大拿们会不同意。我也管不了那么多。

那么我的风险在哪里呢？就是利息上涨。利息率涨上去也会修正刚才我说的利息和房租收益倒挂的情况。而且利息率的上升会直接威胁现金流，看上去是个很可怕的威胁。

利息率上涨，虽然可能性比房价暴跌要大得多，但是本质上根本不是个威胁。

此时（2016下半年）我们的居住情况：三号房，220平方米三房. 一号房出租，租金350每周。我们总贷款余额80万，每周按揭付息（不还本金）600刀出口，扣除350租金收入，每周实际支付利息250刀左右，加上两套房子的地税保险均摊，每周居住成本350刀。类似的房子（类似三号房）租金在每周550刀左右一套。现在这个时候，我们用350刀每周的实际支出，居住了相当于550刀租金的房子。然后还占据了总价100多万的房产的持续增值。

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道理很简单。利息率什么时候会飙升？那必然是经济爆红大家非常赚钱的时候。那么经济爆红大家都赚钱的时候房价会暴跌？感觉不太可能。就算自己收入没有增长，付不起按揭了，最多是卖房了事。也不会亏到哪里去。这一场交易，一面是很可能赚每年3-5%的收益，另外一面是有可能打平或者微亏出手。这种买卖，实际上是很值得的。风险小（虽然不是没有），可控，收益可能又相当不错。

自从尝到了仅还利息带来的甜头（极大地缓解了现金流），我就再也不肯还本金。银行那边实在不肯了，就还一点本金，然后过一阵子再贷出来。实际上还本金一点意义也没有。就好像我做生意租了个店面，只要我付得起店租，我的生意就可以一直开下去。哪一天我不做生意了，卖了生意，退了店一了百了。

同理，我租了银行的钱来买房子，利息就是 租金，资金就是店面，房子就是我的生意。只要我付得起租金（利息），这个生意就能一直做下去。哪一天我不做这个生意了，我就卖了房子，把本金还给银行，收益我自己留着，完事。至于房贷是20年还是30年，有什么差别呢？每个人都是房子的匆匆过客，只能拥有一段时间而已，完全不需要考虑 “什么时候能够还清房贷” 这个问题。你在街上摆个摊卖煎饼果子，只要考虑果子好不好卖，利润够不够付摊位费就行了，为啥要操心啥时候能把街道买下来？

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又过了几年，2019年底吧。欲望这东西是没底的。我们又在想要升级自住。就房子而言，三号房基本上是城区房子的典型了，再升级，要么是城区豪宅，要么是乡下LIFESTYLE。这个时候，屯里房子的中位数是60万上下。三号房的市场估价到了85万（政府估价78万）。利息跌到了4%。

我们给自己的新房设定了一个目标，中位数的2.5倍，也就是150万。那么同样的问题又来了，没得钱首付。我再次把死马拖了出来，打算再跟银行商量0首付。从前尝过甜头之后，我就再也不肯出首付。

按照当时的情况，我们的三套房（一号，三号，四号）加起来185万市价。欠贷款114万。假如我再增加150万刀贷款买五号房，我的资产总额是150+185=335万刀，欠贷款150+114=264万，自有资产比例71/335= 21% 。

这个时候，储备银行已经对自有资产比例有了严格的限制，必须要30%。这么算下来，贷款基本可以确定没戏。

然后再算算能不能还得起。

目前114万刀贷款，每周需要偿付利息880刀左右，加地税保险等，每周需要支出1100刀。一号和四号房的房租收入是800刀每周，我需要额外支付310刀来换取自己居住在三号房（当时类似3号房的市场租金价格是650刀每周）。其实这个已经是很划算了。

假如再增加150万刀贷款，贷款总额264万， 每周利息2000出头，加上地税保险，每周需要准备2300刀。但是因为买了五号房，我们可以住进去，那么三号房又可以出租，预计租金650.所以三套房租金1450， 我自己还需要填进去850刀每周。

从道理上说，每周付850刀来住一个相当于2.5倍本地中位数价值的房产，还是相当划算的。各位不信的话，可以在自己本地研究研究。

但是我们现在是每周付310，额外每周多付500多刀，就要严重地降低生活水平。我不乐意。而且上面说了，银行也不肯贷款啊。

而且因为比较穷，我们还不得不设置了两个标准：

第一，必须不付首付（因为我们完全没有储蓄）

第二，不能增加目前的每周住房费用金额，因为不想降低生活水平。也就是说，必须控制在300刀每周以下。

听上去很疯狂，很梦幻，对吧？啥代价也不想出，就要换大房子。

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办法自然是有的。

经过一番疯狂的计算和考察，我们最后确定的方案是这样的。

把市价85万的三号房卖了。85万全部还掉贷款。这样我们的资产总额降低到了100万，贷款总额降低到了29万。这里要插一句。虽然我们自从2013年之后就再也没还过贷款本金，但是当三号房卖掉还贷之后，实际上一号房已经全款。再说一次，房贷还本金完全没有意义，除非是迫不得已。

那么如果再0首付买个150万的房子，资产总额250万，贷款总额179万， 自有资产比例28.4%， 离30%已经很近了。可以和银行商议商议。这么小的差异，在政策允许的范围内，银行总有些其他折衷的办法，例如按照30%的自有资产比例放贷145万，30年的房贷。然后再按照别的什么政策，给个小额临时的5年期的贷款5万，这不就凑足了150？而且实在不行，我们可以就只买个145万的房子嘛。145万和150万，又有多少差别呢？

0首付的第一个目标，勉强达成。

再看支付情况。

贷款总额在179万的情况下，每周利息1380（年息4%），加上三套房（一号，四号，五号。三号按照卖掉处理）的地税保险，每周实际支出1600吧。一号和四号房的房租收入大概是每周900，那么实际上我们还要支付500刀每周。离之前说好的每周300刀还差了点。

咋办呢？

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确实是没办法。人力有时穷。而且钱的问题就尤其难解决。我们当时打算认栽了，500就500吧，每周500刀开支，住2.5倍中位数的房子，其实也不算吃亏。想想我们自己并不宽裕的经济状况，能花500刀一周住这样的大房子，已经该是烧香拜佛了。

跟银行商量了下，银行原则上同意了我们的计划。我们又开始找房子。

房子还是一如既往的难找。最后仍旧是买地盖房子。买了块地，就在城边。大概45万，3800平方米，在郊区。然后留下105万盖房子。

房子如何且不论，这个不是本文的重点。我们来算账。

地是疫情之前成交的。然后就LOCKDOWN了。人算不如天算。现在的情况大家也知道了，利息率飞流直下，只有2.5%了。这样算下来，我们贷款总额179万，每周利息860， 加地税保险，每周需要实际支付1100刀。一号房和四号房房租每周收入900刀。我们实际为住房支出200刀。

预计新房竣工后2021下半年我们的居住情况：五号房，2.5倍中位数配置，实际每周住房支出：200刀。

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尾声。

总结一下，自从我们2007年入市之后，从2008年下半年开始，为自住所支付的代价，一直是等于然后是远远小于相应居住条件所对应的租金的。几次买房，全部都只是签字而已。没有投入任何成规模的自有资金。

我们对风险还是很小心的。我们一直有利息上涨的预案。假定利息上涨到我们支付不了房贷了，大不了把一号房四号房卖掉，这样我们的贷款总额就降低到60万刀左右 （经过2020年的上涨，这两套房已经价值120万了），就算是10%的年息，我们也就是支付每周1100刀。大部分人还是可以付得起这个价格的。而且为了加一道保险，我们在设计房屋的时候，设计了一个独立出入的套间，平常用作客房，实在穷了，要么租出去要么当作AIRBNB营业，每周也能有些贴补。

还有就是有人问如果银行不让只还利息怎么办。这个也不是没有办法。一个是换银行啦，换一个银行人家一般就愿意让你前几年只还利息。四大银行都换一次也十几年过去了。房子也该卖了。第二个就是暂时妥协，先搞一年TABLE，然后到期的时候再要求只还利息。找机会TOPUP 把换掉的本金再贷出来。最后，实在不行，卖房置换，卖一套买一套，一切重新开始。

我们买房没有策略，但凡只要银行批，就买。不看时机（反正也看不懂时机）。不考虑捡漏（因为不知道怎么才能捡漏，也懒得学）。能买就买。买来就捂着，实在不行了才卖。买贵买便宜，都不碍事，只要买了就行。还是那句话，买对VS买错，差距有限，买了VS没买，那才差别很大。

几个体会：

（1）尽量少还本金

（2）尽量买 

（3）尽量早买

（4）尽量捂

（5）买风险小租金回报高的便宜户型（除非自住）。除非自己觉得水平高超，否则不建议炒短线。

写完了。好多年没写了，这就是写着玩的。不要问我问题。我反正也不懂。

（完）