专栏名称:新西兰本地财经
作者: 泗水韩云
简介: 多年在新西兰主流银行从事信贷工作,以评估和控制风险为主业。对财经投资和写作颇有兴趣,于是开始了斜杠青年的道路。于2018年开始新西兰每日财经的公众号运营,主要从新西兰洋人主流媒体视角带来本地的财经新闻。希望把风控的理念传递给更多的人,风控不是看到风险就不去尝试。而是要正确认识风险,并做出合理的安排去抵抗潜在的风险。天维论坛ID:泗水韩云

新西兰房产投资大神分享误导投资成功的四个房产投资界传说

发布时间:2021-07-01 09:33:02
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Graeme Flowler是新西兰最著名的实战房地产投资家之一,长期从事房地产投资,超过三十年。

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我已经成为投资者超过30年了,房价是我从未感兴趣过或关注过的东西。

我从没想过“我现在是否应该买入吗?” 因为我刚刚读了一个标题,说我所在地区的房价飞涨。

如此多的人问我:“你认为市场的走势会是怎样的?”

在过去的30年中,我的回答相当一致:我不知道,也不在乎。希望价格会下降?为什么这与你有关?如果你确实知道会发生什么,你会怎么做以及为什么?

可以预测“周期”中任何时刻的房价走势一直是吸引房地产投资者的传说之一。

 

传说一            

通常,投资者认为奥克兰,惠灵顿,汉密尔顿和基督城等大城市将是更好的投资选择,因为他们错误地认为那里的房价上涨得更快。

当我在过去20年左右的时间里在新西兰各地的房地产投资商协会上讲话时,我展示了1981年以来新西兰所有主要城市的平均房价。该图显示了每个区域平均每年增长的价值。

随着时间的流逝,所以地区的价值都有非常相似的增长。从1981年到2007年,在这16年中,这18个地点中的每个地点平均增长了7.1%(罗托鲁瓦)至9%(汉密尔顿)。奥克兰的年平均增长率为8.2%,处于中等水平。

去年,当我将所有数字重新用于我在一个周末举行的房地产研讨会上时,一切都非常相似。

这次,基督城在过去38年中增长最低,惠灵顿增长最快。奥克兰在整个38年来排在增幅最高名单中的第六位。

从1981年到2007年,价格每年以7%至9%的速度上涨;在过去的12年中,所有地区的涨幅均不多,在4.5%至6.5%之间。

有时,一个区域将在几年内增加更多,然后停滞甚至下降。但是最终,任何大小适中的城市(我经常说过-在人口至少为10万人左右的城市地区进行投资)都将与其他新西兰城市的增长率非常接近。

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传说二             

有人会告诉你只在每个城市的最佳地段购买房产,而不是在较便宜的地区和郊区买入,因为您不会获得相同的资本收益。同样,这一点也不正确。

如果您查看惠灵顿,例如,与威努伊玛塔(Wainuiomata)地区相比,更昂贵的郊区,则便宜地区和昂贵地区之间的比率与以往一样。

奥克兰也是一样的。随着时间的推移,外城区将与内城区价格增长保持了一致。

几年前,我曾在我们当地的霍克湾房地产投资商协会中的一个,而那个预先讲话的家伙说:“在Hastings或Havelock North购买房产。如果你在Flaxmere买房,将不会获得相同的资本收益。”

我差点直接就走出会场了,实际上从那以后就再也没有去过。

1981年,Hastings的平均价格为40,500纽币,Flaxmere的平均价格为24,000纽币。去年2019年,Hastings的平均价格为505,000纽币,Flaxmere的平均价格为300,000纽币。两者都增加了约12.5倍或1250%。Flaxmere的收益率一直很高,在大多数情况下,比起Hastings或Havelock North,那里房产的出租率也更高,更容易租出去。

如果您看一看新西兰的任何大城市,那里拥有更好,更昂贵的地区,也有更多的便宜地区。但是,市场价格的任何变化(向上或向下)都以相同的速度移动。

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传说三               

大量投资者感兴趣的第三个传说是,您需要资本收益才能实现财务自由。

他们认为,您需要收益来增加自己的房产净值才能借到更多的钱。尽管显然这是有所帮助的,但也不是必须的。

(对我而言)投资的目的是获得一笔买房首付,然后让租户随时间推移偿还你的抵押贷款而已。购买多少取决于你可以多快地获得下一笔存款首付。

在2000年初,对我来说,我买卖了许多房产(交易),为长期购买和持有创造了更多资金。

你还可以通过高薪工作,拥有的生意,加班工作,第二份工作等来省钱。

根据你要拥有的租赁物业数量,这可能需要几年时间,也可能需要更长的时间。

提价确实可以帮助你,但绝对不要依赖或计划。如果你确实如愿获得了更多资金,可以将其作为意外的奖励,这可能使你可以购买更多资产。但也要确保随着债务增长,保持健康的贷款与价值比例。

如何随着时间的流逝而致富,首先是利用银行的资金,然后等到贷款全部还清为止。

租户会随着时间的推移为您还清抵押贷款。您拥有多少房产以及还清抵押贷款的价值,将决定你的净资产。但是,在还清所有贷款时,房地产价格到底有没有变化可能无关紧要。重要的是现金流量,而不是总房产价值。

你无法控制房产的价值将会是多少,因此没有必要去担心它。

 

传说四               

仅仅因为你的城市在过去12个月,2年,5年甚至更长的时间内价格大幅上涨,并不意味着这将持续下去。

在许多人看来-过去已经发生的事情等于明年,后年和大后年也将发生的事情!(火鸡理论)

直到2020年3月中旬,在我居住在新西兰的50多年中,从来没有发生过大流行或封锁这样的事件,这使人们除了基本的生活必需品以外无法自由离开自己的房屋。基于此,可以假设它永远不会发生。但是,这确实发生了,有时我们所有人都会发生一些意外的事情。

房地产投资与抓住市场的时机无关,而是取决于在市场中的时间长短。

这并不是要弄清楚你或其他人认为你所在地区的市场房价会发生什么。

这也不是要弄清楚你所在地区的房价是否会比其他任何地区更高。

这更不是要尝试在新西兰选择最佳的投资地点,并认为这些地点的上升幅度将超过其他任何区域。

今天仍然有些人什么都没买,等待着可能会或可能永远不会发生的大崩溃。他们只关注厄运和阴暗的文章,试图说服他人,但更多的是自己,他们应该立即出售所有房产,或者如果他们不拥有任何房产,就继续等待。

很简单,购买房产都会想根据今天的房价状况去参考投资。但这一定就是有意义的吗?而别的都无所谓不重要么。。。。 

*文中图片均来源网络

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