专栏名称:新西兰本地财经
作者: 泗水韩云
简介: 多年在新西兰主流银行从事信贷工作,以评估和控制风险为主业。对财经投资和写作颇有兴趣,于是开始了斜杠青年的道路。于2018年开始新西兰每日财经的公众号运营,主要从新西兰洋人主流媒体视角带来本地的财经新闻。希望把风控的理念传递给更多的人,风控不是看到风险就不去尝试。而是要正确认识风险,并做出合理的安排去抵抗潜在的风险。天维论坛ID:泗水韩云

新西兰房价每十年翻一翻?什么是取得房产高增值收益的关键?

发布时间:2021-03-05 10:50:37
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房价每10年翻一番。

这是一个经常被引用的传说,特别是那些有兴趣促进房地产投资的人们。

但这是真的吗?

不幸的是,答案是响亮的“不一定”。

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在2010年6月至2020年6月期间,新西兰房地产协会的新西兰中位数销售价格从352,000纽币增加至639,000纽币,增幅为81.5%。这里的房价不包含开发因素,只是纯粹简单的买入,持有的概念。

好的,因此,中位数可以指示市场中间位置,但是通常投资者和首次购房者最感兴趣的市场最低端呢?在同一十年中,REINZ的低四分位数售价从253,000纽币增加至452,000纽币,增长了78.7%。

这表明,在过去十年中,住宅房地产市场的低端和中端市场均以相似的速度增长,总体价格增长了约80%,并没有达到价格翻番所需100%,但也没有差很远。那么,说房价每10年增加近一倍会更准确吗?

再一次,这也未必。

仔细观察这些数字,可以发现各个地区都存在较大的差异。在过去十年中,中位数价格涨幅最低的地区是Canterbury+ 43.4%和Taranaki+ 47.4%,而涨幅最大的是Otago+ 111.5%和Auckland + 107.1%。涨幅超过90%的其他地区是Manawatu / Whanganui + 98.9%,Bay of Plenty 98.8%和Hawkes Bay 91.5%。

较低的四分位数价格也显示出类似的区域趋势。因此,可以公平地说某些地区的房价每十年翻一番吗?

也许吧,但这又是不一定的。房价增长的区域差异很大,然而不同时间段差异也很大。

如果你查看从2010年6月到2015年6月这五年,然后看2015年6月到2020年6月这五年中发生的事情,就会出现两种截然不同的趋势。在2010年至2015年的五年中,奥克兰的中位数价格飙升,在这五年中上涨了71.9%。但是在全国其他地区,中位数价格的增长要温和得多,只有一个地区,坎特伯雷/韦斯特兰(Canterbury / Westland)的价格增长超过20%,达到29.1%。

在四个地区,中位数价格涨幅为负数或很微不足道:Waikato+ 1.5%,Hawke's Bay-1.7%,Manawatu / Whanganui+ 0.9%,Wellington-2.5%。

但是接下来的五年,即2015年6月至2020年6月,价格趋势发生了逆转。奥克兰的房价中位数增速放缓至20.5%,其他地区的增速飞速上升,其中最大的涨幅出现在Manawatu / Whanganui+ 97.1%,Hawke's Bay+ 94.8%和Waikato+ 82.0%。

这些数字确实表明,住宅房地产价格从长期来看肯定是会上涨的,但增长率的变化差异可能会很大,甚至有时房价会下跌。同时,新西兰各个地区的房地产周期也可能不同,可能某些房地产市场在极快的上涨期,而某些则在横盘休整甚至是睡眠期。

我们这里有个假设,如果有人在2010年到2015年的五年在奥克兰投资,然后把房子卖了在2015至2020年期间去其他地区投资,增值收益是有可能超过200%的。

虽然房地产市场价值投资很重要,但在实战中,如果真有人做了上述操作在一段时期内其收益回报很可能会比目光只关注在一个地区的投资者收益率要多。因此,除了把握买卖时机之外,把眼光放宽,每时每刻都多关注全国的房地产形势寻找房地产市场的价格洼地或许也是值得花时间去研究的事情。

那么,未来十年房地产价格是否有可能再次翻番?不幸的是,答案与以前相同:这也不一定。

在未来十年中,某些房产的价值可能会翻倍。但是可能有很多不会。

由于市场上存在如此多的不确定性,房地产水晶球可能从未像现在这样阴云密布。 

*文中图片均来源网络,侵删

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