专栏名称:新西兰本地财经
作者: 泗水韩云
简介: 多年在新西兰主流银行从事信贷工作,以评估和控制风险为主业。对财经投资和写作颇有兴趣,于是开始了斜杠青年的道路。于2018年开始新西兰每日财经的公众号运营,主要从新西兰洋人主流媒体视角带来本地的财经新闻。希望把风控的理念传递给更多的人,风控不是看到风险就不去尝试。而是要正确认识风险,并做出合理的安排去抵抗潜在的风险。天维论坛ID:泗水韩云

为何在新西兰房贷借款人通常只固定一到两年的利率?

发布时间:2021-05-31 10:49:09
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图片来源:网络

新西兰的抵押贷款市场是一个巨大的饕餮盛宴。在新西兰,有超过3,000亿纽币的住房抵押贷款,其中包括了每年有超过100亿纽币的首次置业贷款。

对于如此庞大的贷款市场,几乎所有房屋贷款都是固定一年或者两年期利率的,这似乎很奇怪。为什么是这样?为什么没有更多的浮动利率贷款或固定期限超过两年以上的贷款呢?

并不是说一年或者两年期固定利率相比银行的融资成本更便宜。新西兰的两年期固定利率通常为2.6%至3%,而澳大利亚为1.9%。长期借款利率同样昂贵。五年固定利率抵押贷款为3至4%之间,而澳大利亚为2.5%。

那么,为什么其他发达国家的房贷利率较低,借款人固定的期限会更长呢?

有几个原因。

首先是习惯。在生活中,习惯确实很重要,国家通过抵押贷款发展文化。美国借款人几乎不会考虑仅固定一年或者两年的固定利率。同样,新西兰人也不会梦想在美国很普遍的20年期固定利率的抵押贷款。

而且由于定期存款人与借款人在同一时间范围内的思考,因此存款与贷款自然匹配。由于存款和贷款自然被套期对冲,这使银行经营起来变得更容易和便宜。

第二个原因是打破固定期限的违约罚金。在美国,这些罚金最高不超过2%,但通常会在三到五年内降至零。因此,房主可以承担固定长期利率的风险,而不会受到惩罚。根据法律,许多贷款也免收罚金。

但是,新西兰严格执行抵押贷款的违约金。因此,如果情况发生了变化,固定了五年期利率抵押贷款人将面临更大的风险。这是固定长期利率的很大障碍。

第三个原因是资本市场的深度和广度。如果银行长期放贷,则它需要能够将抵押出售给另一家银行或投资者。这就要求长期贷款有一个流动的市场。美国有这样的市场,英国和澳大利亚有一些,但新西兰完全没有这个市场。

长期贷款需要流动的政府债券市场来适当贷款定价的风险标。借款人和贷方只能通过将其收益与同等的无风险政府债券进行比较来确定放贷的公平利率。

在新西兰,这很困难,因为历届政府一直希望通过发行大部分短期债务来最大程度地降低借贷成本。

第四个原因是银行的动机。银行希望每隔一两年与客户进行一次对话,以便可以向客户出售一些东西。否则,他们为什么要花一两年的时间与成千上万的客户进行定期讨论呢?

这显然是有利可图的,否则他们不会这样做。最新结果显示,四大银行的税后利润在今年已经大幅上涨了。

几乎看不出这种现状在未来会有任何的改变。习惯很难改变,违约罚金不太可能放宽,政府不太可能长期借款,银行总是希望向客户出售新产品。这就是他们所做的。

唯一可能的变化是浮动汇率,这种利率目前也是非常昂贵。一家澳大利亚银行在澳大利亚以2.69%的浮动利率放贷,而新西兰人为同一笔贷款支付4.55%的利率。以60万的抵押贷款计算,每年需要多付11160纽币的利息,即每周214纽币。

澳洲银行在嘲笑新西兰人,这就是为什么他们从新西兰人的收入中获得比同等澳大利亚人多20%的利润。

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