从建房到卖房，新西兰建筑业九大怪现象

有个成语叫做“南橘北枳”，说的是橘子在南方和北方长得就不一样了。房地产建筑行业也是如此。

熟悉中国国情的朋友，初来乍到新西兰，就会有很多疑问。下面我列举了九个新西兰的房地产建筑行业看上去很奇怪的现象。

第一是天上下雨，地上不滴屋檐水屋顶雨水去哪了？

第二是泡沫做地基，是偷工减料还是技术创新？

第三个是外墙不承重，房屋的承重结构在哪里？

第四个是建房子像搭积木，揭秘新西商的框架行业；

第五个是墙体里塞棉絮，是保温还是滥雨充数？

第六个是新设备进现场，颠覆了传统的工序；

第七个是奥克兰天价的水表安装费，堪称贵过金表；

第八个是新房都是精装修，也不发房产证；

第九个是开发商竟是弱势群体，房产都交给中介卖。

下面我们直接进入正题。

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01

新西兰下雨天，无水可滴，屋顶的雨水去哪了

新西兰是典型的海洋性气候国家，时不时就下场雨。但你几乎见不到他们的屋檐，有滴水的情况。屋顶上的雨水都去哪儿了？

记得我们小时候，都住的是木结构的瓦房。屋顶是一个大斜坡，雨水通过屋顶的坡度自由下落。日久天长，它能将地面砸出一个个小水窝来。每当下雨的时候，一串串雨珠就顺着屋檐滴下来，形成一道道雨帘。我们经常忍不住伸出手去接住屋檐下的水滴，在自己的掌心开花。或者，透过雨帘观察外面的街道，能发呆老半天。还有很多时候，是伴着这些水滴声入眠的。

在新西兰，虽然到处可见大别墅或者联排，他们的屋顶大多都是斜坡形的，但你几乎见不到这种水帘。

原来在每栋房的屋顶的屋檐的最下面，都横挂着一排排雨水槽。洋人叫Gutter 或者说是Rain Gutter。下雨天的时候，房顶上的水，顺波流入横向的雨水槽，再通过雨水槽底部纵向的管道，排到储水罐里。

这个储水罐是专门收集雨水用的。罐的容量从几百几千到几万升，都有。有些埋在地下，只露出个入口，或就装在地面上。一般都会再加上一个水泵，给水加压。

水罐主要作用有两个。

一是缓释作用。下大雨的时候，相当于中转的水库，防止雨水一下灌满市政管道，形成内涝。

第二是节水的作用。作为非生活用水，用来浇花、洗车或者冲厕所等用。

这套雨水收集系统实际上包括两部分。

第一部分是刚才说到的地面储水罐，雨水存储系统。

第二部分是吊在屋檐下的雨水槽，雨水收集系统。

雨水槽也主要分两个大部件。一是挡水用的Fascia板，首先安装在屋檐下，在它的外面再安装雨水槽。

雨水槽的安装也不复杂，一般都是一个师傅上门搞定，主要是处理好转弯处的阴角/阳角的接口问题。

新西兰雨水槽使用的主要材料是彩钢，当地人叫Coulor Steel，实际上是镀锌铁，最外面喷上颜色的。因为里面是铁，外面镀了层锌，所以安装时候全部是冷切割，防止镀层被破坏后，雨水槽被腐蚀。

也有些不差钱的豪宅使用的是更好的材料：铜件。就没有镀锌铁生锈的烦恼了。

另外，雨水槽和储水罐还需要定期的保养，以免树叶或者泥土结块堵住下水管道或者堵住过滤网。

在新西兰，看不见水帘，也无法伴随水滴声入眠。小朋友们少了些许的生活乐趣。但没有了屋檐水，可以减少墙脚被雨水腐蚀的程度，同时起到节水和防涝的作用。

事物往往具有两面性，萝卜、青菜，各有所爱吧。

 

02

泡沫作地基，是偷工减料，还是施工创新

新冠病毒爆发两年以来，新西兰几乎是百业萧条，只有房地产业一枝独秀，各行各业，各路人马, 各路资金都扎堆进来抢钱，掀起了房地产大开发的热潮，奥克兰遍地可见, 大大小小的在建工地。

这里我们要聊的是房屋中的基础部分，也就是俗话说的地基。

地基也分三类。

第一是要打桩架空的地基（Sub Floor）.现在存量最多的一种,主要是因为新西兰房屋大多依山而建 ，或临水而居，它是抬高地面最节省的一种方式。另外有些地基下有公共管道的，或者有水涝灾害的，也不得不做桩基处理。

第二类是传统的水泥地基。常用于坡地或者错层结构，需要挖沟，放钢筋笼子，或者 还要做水泥挡土墙。一般，需要更多的钢筋和水泥，土方的开挖量特别大。

第三类是重点介绍的泡沫地基。

咋一看，水泥里掺泡沫，难道又是一桩瞒天过海的豆腐渣工程？

其实这种做法是符合新西兰建筑规范NZS3604的要求。该技术始于上世纪90年代，自2011年基督城大地震之后，这种做法越来越普遍，越来越流行。

泡沫地基施工的几个大体步骤有：

一般首先要刨去植被土层和黑土层，在黄土层上整出一块平地。如果土不够硬，再回填碎石，压实了。再铺上防潮布然后再放置泡沫。

泡沫的尺寸一般是一米乘一米，厚度是两百mm。泡沫之间留有间隙，泡沫的上面设置有钢网。方块泡沫的位置一般是避开了承重墙。

泡沫铺设整体到位之后，就开始水泥灌浆。在泡沫的头上形成大约100mm厚的水泥层。

新西兰地处地震多发带，泡沫地基的最大的好处就是防震，而且由于自重变轻，可以有效的缓解地壳运动对于房屋的冲击力。

泡沫地基的第二个好处是施工成本低。由于几乎是在一块平整的地上作业，施工的速度非常快，而且泡沫节省了水泥的使用量。

第三个是泡沫具有良好的防潮隔热性能。在这方面远远优于传统的水泥地基。

泡沫地基的唯一缺点是要求施工场地平整和地质结构稳定，很难适用于陡坡和地质复杂的场地。这时候要综合考虑各方面因素，甚至采用三种地基的混合设计模式，取长补短。一个工地中，可能既有水泥地基、也有泡沫地基，还有往地下打好的桩，撑牢地基。

俗话说：万丈高楼平地起，说的就是基础对于房屋的重要性。对住惯了高楼大厦的中国人而言，新西兰这种，主体只有一到3层楼那么高，地基里掺着泡沫的建筑方式，感到好奇甚至是疑问，是很正常的。

顺道总结了一下这种建筑工艺有着和中国巨大不同的地方，有十多来处。我将它定义为新西兰建筑十大怪，以后有机会再一一呈现。

 

03

外墙不承重，中看不中用？新西兰房屋的承重结构在哪里

新西兰是一个地震多发的国家，大多数的房屋都采用了木质框架结构。如果说地基是房屋的双脚，那么框架就是房屋的骨架。框架承担了房屋的绝大多数结构受力，也决定了一个房子的使用寿命。如果一个房屋的地基，框架和屋顶都上好了，并且在结构上没有大的问题，那么恭喜你，你的投资取得了一个阶段性的胜利，你终于可以安安稳稳睡一个好觉了。

接下来第二阶段就是给骨架穿上漂亮的外衣，包括屋顶瓦片，门窗和外墙的安装。

第二阶段工作的重中之重是：防水透气。简单的说就是挡住外面的水进来，又让里面的水蒸气能散发出。去为了达到这个目的，所有木框架在外面需要包裹一层building paper，防水透气用。外墙和内部的木框架之间必须要保持几个厘米的间隙，洋人叫做Cavity。换句话说，外墙和房屋的木架之间不能互相挨着，要保持着一个空腔的距离。空腔主要起到通风和排湿的作用。如果外墙进了水，就会被包裹在里面的Building paper挡住，水进不了室内，就会往下流，经过空腔的最底部，流到室外。

外墙的材料主要分两大类：一类是板材，一类是石材。

如果是板材，先要把厚度为20个mm的Cavity battern，钉在木框架上，再把外墙板钉在Cavity battern上。这样，在板材和木框架之间，刚好隔着Cavity battern，也就是20个mm的间隙。

如果是石材，特别是砖的话，砖和木框架之间保持50个mm左右的空隙。在砖砌到一半高的时候，会有一个专门的检查，俗称：半墙检查，检查来确定这个间隙是否符合要求。

由于房屋的结构受力都在框架上，而框架跟墙体之间又有一定的间隙，所以几乎所有的外墙都不承重。但是他们至少足够坚固，可以满足人类居住的最基本的功能。它可以遮风避雨，保暖防寒，也提供安全和隐私保障，将不速之客挡在墙外。好的外墙材料和造型也能够提高房屋的档次。

如果屋顶，外墙和门窗都安装到位，他们间的连接处，贯穿处和密封处都做好了防水处理，那么恭喜你，第二阶段顺利完成任务。从此以后你，不但睡得着，而且会笑着醒。因为经过持续不断的投入，收获的季节，就在前方不远处等着你。

最后是一点小提示。浅颜色的外墙，可以反射阳光和热量，使用寿命比深颜色外墙长的多。外墙虽不承重，但至少为你遮风挡雨，所以，定期保养外墙、屋顶瓦片也是入住后必不可少的功课。

 

04

建房子，像搭积木，揭秘新西兰框架行业

奥克兰由于地广人稀，又处于地震多发带，大多数民居都是一到三层的木质结构房屋。尽管房屋的外观设计千变万化，但扒开了外墙来看，里面的主体承重和框架还是木质结构。

操作工序方面

先别看这横的、竖的和斜的木头，成千上万，其实有一半以上的木头，是在工厂里先用五金件组装好，再拉到工地上来。新西兰的现场木工需要做的是，把各种已经预制好的墙体，屋顶架，门窗，按照图纸的要求，在工地组装好。说的形象点，就像儿童搭积木似的。

我们就要重点来聊一下框架的搭建。

新西兰所有木框架的预置和搭建都需要满足NZS3604的文件要求。奥克兰有大小近20家框架预制厂，常见的像Carlter、Wiri和Bunnings等。

他们一般根据顾客提交的设计图，制作出各种墙框架和屋顶框架，再根据客户的指定时间，送到现场。框架经常是分批次送的，先送一楼的框架，等一楼的框架竖好之后，再送中层板和二层楼的框架，二楼框架搭好后，最后再送屋顶架。

木工兄弟们一层层往上搭，吊车也随后跟着一层层的往上送。预置好的框架一般跨度都非常大，搬起来挺沉的，吊车直接吊到指定位置，省去了人工往上搬的辛苦。

材料方面，

除了木材板之外，最重要的就是各种镀锌的铁制紧固件和连接件了。他们将墙框架，屋顶架和地基牢牢的锁在一起。

劳动工具方面

传统的木工是以鲁班为祖师爷的。主要使用的是斧头，刨子，锯子，墨斗 ，鲁班尺等，使用的都是锯，割， 刨，削 ，戳等操作工序。

随着现代建筑业的标准化程度越来越高，各种木制品的加工方式趋向于简单化，便携式的自动化和半自动化木材加工工具成为主流。

新西兰工地的木工腰间挂的工具袋上装的工具标配，一般有起钉器，钉锤，三角尺，铅笔，卷尺。这些基本的工具之外，另外主要的就是钉枪和电锯了。尽管搭房屋框架已经简化到跟搭积木一样了，但他的劳动强度还是不小，且具有一定的危险性。入行容易，做好难。所以木工一直是属于短缺的一个行业。

行业方面

从整个框架行业乃至建筑行业来看，洋人凭着资金和资本的优势，垄断了资源的上游，在框架行业掌控了木材源头、加工和框架预制等上游制造加工行业；终端建筑市场上，占领了商业建筑、公寓建筑大多数份额。

中国人凭吃苦耐劳，聪明好学，逐渐占领了民宅建筑市场半壁江山，逐渐向商业和公寓 建筑方向扩展。华人出卖的是劳动力，在行业赚的是辛苦钱，但至少实现了勤劳致富，吃喝不愁，也算赶上了趟了。

 

05

墙体里塞棉絮，是保温还是充数

这一次，我们来聊一下房屋的保温棉。

如果把房屋比作一个人，那么地基就是人的双脚；框架就是人的骨骼；外墙就是人的外衣；保温棉就是人的棉内衣。

保温棉的功能

安装保温棉，是新西兰一项强制的建筑规范。其主要目的是延缓房屋内外环境的热量交换。夏天可以阻碍热空气跑到室内，冬天则延缓室内暖空气跑到室外，从而达到节约能源的效果。另外，隔音和防潮也是保温棉的附带功能。

安装的位置

零六年版的新西兰建筑规范NZS4214显示：如果房屋不安装保温棉，屋顶和外墙是房屋热量损失的两个主要来源，其中22%的热量是从四周的墙壁中跑出去的。所以，保温棉主要安装在和房屋外界接触的墙体当中以及天花板上。

等内墙板封好之后，这件貌似丑陋的棉内衣，就隐藏在墙体的空腔之间了。房屋内部起分割作用的墙体，由于不接触外界，不需要安装保温棉。有些房屋的地基是被木桩抬起来架空的，那么地下面也需要安装保温棉。

保温棉的材质

生产保温棉的材质主要有两大类：一类是玻璃棉保温棉，是将玻璃融化成液体之后，再吹成玻璃纤维，最后制成保温棉。由于价格优势，玻璃棉保温棉占据了大部分市场。玻璃纤维容易被人体吸入肺部，而且对人体皮肤有刺激作用，所以在安装的时候要做好全套防护措施。

第二类保温棉的主要材料是聚酯保温棉。由可回收的塑料瓶融化后，做成聚酯纤维，再做成保温棉的。价格上是贵了一点，但使用起来更加安全。

一个热传导重要参数：热阻

下面介绍一个和保温棉有关的热量传导参数：R值

也就是“热阻”的意思，热量传递的难易程度。保温棉的R值越大，表示保温棉的保温效果越好。

R植的设定标准，一般是当地的主管部门根据本地的气候和地形条件以及房屋的构造和材料来设定的。通常在每栋房屋的Building Consent，也就是建筑许可证里面有明确的设定。

这份设计图在红框内对保温棉的R植进行了明确的设定，屋顶为3.2，墙壁为2.2。由于热空气都是往上跑的，一般情况下，屋顶的保温棉需要R值比外墙的高。

每一套房子内部都穿了这样一套棉内衣。人住在里面，才能感觉到冬暖夏凉，舒适惬意。

 

06

新设备进场，颠覆常规工序，外墙无需先完工（见文章顶部视频）

 

07

奥克兰天价的水表安装费，堪称贵过金表

疫情之下，房地产业异常火爆。奥克兰的房价，节节攀升，如今已到140万的均价。建筑原材料价格也是水涨船高，有些甚至出现了短缺现象。

我们来聊一下奥克兰的水表安装问题。

天价费用

安装一户新水表居然需要15000纽币,这么说来，奥克兰的房价真不贵,140万就是100户水表而已。

每户居民花园的草地上或者人行道边,都有一个黑色塑料盖，尺寸也就一到三张A4纸张那么大，价值15000的水表和水阀门就埋在这盒子里。

新西兰式水表安装

自来水表的安装业务是由奥克兰国有企业：市自来水公司，外包给第三方公司来操作的。

这家沃尔顿霍顿Fulton Hogan公司是具有八十年历史的新西兰本土企业,是以市政工程和道路建设为主营业务的大型公司,很具有新西兰本地特色。他们派来了四个人，开了两辆工具车。一辆车装着水表，水阀和水管零部件；另一辆车挂着一个拖车，拖车上拉着一个小挖机。

四个人分工明确。

大胡子现场组装水阀，水表。一会儿功夫，这个一分三项目，需要的三个水表和三个阀门就组装完毕。

第二个哥们是专职司机，只开拖车。

第三个哥们用拖车上的挖机挖了两条沟：一宽一窄，窄沟里装的是老水表，宽的沟，是新的三个水表用的。

第四个哥们最惨，趴在沟里干活，拆，装水表。

一份工作可以拆成四个小项来做，创造四个工作机会，可以养活四个人，是不是很新西兰。 

还有一种可能的社会分工模式是讲究效率，一个人干了四个人的活，其他三个人失业，在社会上游手好闲，惦记着干活的那个家伙，挣的钱都藏哪去了？

主管单位Watercare

再说一下主管单位Watercare：市自来水公司，是市议会下属的国有企业。其独立运营，负责自来水、生活污水和雨水的“三水”管控。去年因闹水荒而下台的CEO年薪达77.5万，是新西兰总理杰辛迖薪水的1.8倍多。另外，年薪超25万以上的还有十来个。高薪养廉，效果如何不知道，养出一班躺平着的老爷们 ，倒是不假。

水表安装费VS水费

最后把水表安装费和水费比较一下。

每个月水费包括三种费用：

一个是自来水使用费，单价是每吨$1.706含税。

第二个是排污处理费（按照每户自来水用量78.5%计算污水使用量），单价是每吨废水$2.966含税。折算成自来水每吨是2.996*78.5%=$2.328

第三个是排污建设费，类似国内的城市建设费等杂费，2021年是$247/Year ）;

合并第一、二和三项收费，

预设四人户户日均用0.5吨水，年均182.5吨,

排污建设费年化为自来水费为：247/182.5=$1.353

每吨自来水实际收费$2.328+$1.706+$1.353=$5.387

1000升水也就是一吨水，含税价格是$5.387。$15000的安装费约等于2784吨的用水量。奥克兰四人户家庭日均用水是500升，使用完这2784吨水需要5568天时间，共计需要15年的时间来用完。

人生有几个十五年？为了装块新水表，首先得预付下辈子水费，这辈子的水费还得继续交。

好比国内搭飞机，先预交一笔机场建设费；在新西兰，为了装一块新水表，也得预交一笔基础建设费，洋人叫IGC，算是水表安装费中最大的一头。

 

08

新房都是精装修，也不发房产证

中国式毛坯房

在中国你买到的新房，大多数是以毛坯房的形式交付的。它实际上只是用钢筋混凝土搭建起来的框架，再加上大门和窗户。墙面和地面也只是做了一个基础的处理，水电也就是刚刚入户而已。房东一般要花上三到六个月的时间来进行装修。由于整栋楼的住户装修的时间和进度不一，在房屋交付后的一两年内，将会面临着各种不一样的噪音和装修污染。

新西兰式精装修房

而在新西兰的朋友们，就没有这样的烦恼。因为房屋都是以精装修的形式来交付的。

通常的标准是：

地上铺上地毯，

墙上和天花板上刷上油漆。

所有的灯具和开关都安装到位。

厨房一般都预先安装好橱柜、灶台、烤箱、洗碗机等厨房电器。

厕所的铺好瓷砖，安装好马桶、淋浴房、洗手台和所有水龙头。

卧室则一般装有步入式的衣柜。

洗衣房都一般配有洗衣槽并预留好洗衣机的位置。

室外则铺好了驾驶车道和花园、草皮摆弄好。

基本上做到了拎包入住。

另外，精装修会涉及到不少水  、电预埋和防火等隐蔽工程，政府设立了必要的检查程序和法律手段，来保证购房者的权益，杜绝“货不对版”的情况发生。

中新房屋管理法规差异

中新之间房屋交付形式，存在着巨大差异，主要原因是两国之间管理房屋的法规不同造成的。

中国的法律规定：房屋处于毛坯的状态时候，就可以取得产权证书。房东就可以用它进行按揭贷款和房屋买卖。

而新西兰法律规定：只有房屋完成必要的精装修程序并由City Coucil 派出的人员检查通过之后才会颁发房屋建筑合格证书(Code Compliance Certificate)，简称3C证书。有了房屋建筑合格证以后，入住才算合法，才能取得办理房屋保险、过户和银行贷款的资格。

新西兰没有房产证一说

大家千万要习惯的是，花了一辈子积蓄买一套房，并没有本像中国那样漂亮的房产证给你的。你所能做的事就是，拿着购房合同，到市政府备案在册，大家随时随地都能在该网站上看到该房屋产权的归属信息，并且可以下载打印。省去漂亮而用处不大的房产红本本，倒省掉不少纸张，比较环保。

买房是项极限运动

“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。”住房问题自古就是民生大事。，一次性预支了一辈子的积蓄，消费的体验却还存在不确定性。

 

09

开发商竟是弱势群体，房产都交给中介卖

新西兰的新房交易大多都是通过房地产中介来完成的 。而在中国,房地产中介主要从事二手房买卖，在新房交易中很少见到他们的身影。

下面我们来分析一下背后的原因。

弱势的开发商

新西兰的建房开发商大多是中小型的，小的一年开发几套房，多一点的十来套而已，处在房地产上下游产业链中的弱势群体地位。他们的对面，有处于垄断地位的材料商、浸淫行业多年的分包商，哪一个都得罪不起。

建房是一种生产性的消费，属极限运动

如果把消费比作一项运动，建房则是一种生产性的消费，理应归类到极限运动当中去。开发商需要连续数月，甚至数年的持续投入，而且没有任何收入来源。同时，还承担着建筑过程中的各种风险，小到油漆开裂， 大到结构、防水、防火问题，直到房屋交割之后才能一次性地有所收获。

由于新西兰只有500多万人口，市场规模小，大多数的开发商实力一般，大多数从事的是短平快项目，年开发量也不大。他们把主要的资金和精力都投放在建房管理上，在市场和销售方面的能力存在着明显的不足。自己没有能力也没有必要去组建销售队伍，请中介卖房相当于将销售的业务外包。

而中国的房地产开发商实力大得多，由于中国人口众多，市场的规模巨大，开发商动辄开发好几百套房屋，形成一个居民小区。所以他们从项目启动开始就早早地建立了自己的营销部门。从规划到销售，有自成体系的策略。相当于公司养着一帮只属于自己的中介，卖只属于自己的房产。

一句话，销售的方式是由市场的规模决定的。市场小的就外包,市场大的就自己干。

买房是一次性的耐用品消费，也是项极限运动

刚才说过建房是生产性消费，买房则是一次性的耐用品消费。买房也是一项极限运动，一次性预支了一辈子的储蓄，消费的体验还存在着一定的未知数。

买卖双方从事的都是极限运动，并随时有可能变得歇斯底里。中介就是送她们走最后一程的人。

买卖双方从事的都是极限运动，并随时有可能变得歇斯底里。中介就是帮他们穿戴保护设备，送他们走最后一程的人。在房屋交易中承担着催化剂和润滑剂的作用。

撮合这两类极易情绪化的人交易，不是件轻松的事情。

从行业上来说，经过近年的连锁发展，中介已经形成了品牌和信息的优势，手握大量潜在买家的信息和历史的成交记录。所以一个好的中介能够帮你，多赚或者节省好几个月的工资，轻而易举。

总结一下，开发商将新房委托给中介，是开发商根据市场形势作出对自己有利的选择的结果。

 

古人云：山川异域，风月同天，风俗却是大相径庭以上就是新西兰房地产建筑市场九大的不同之处。